摘要：
作為一個資金密集型的行業(yè)，房地產行業(yè)的每一個開發(fā)項目都是一項投資龐大、工序復雜的系統(tǒng)性工程，一旦沒有了資金的支持，那么任何一個房地產企業(yè)的開發(fā)及經營行為就難以繼續(xù)下去。因而，而融資作為企業(yè)財務管理當中通過正規(guī)渠道及規(guī)范的程序來獲取一定經營資金的有效手段，可以說是房地產企業(yè)正常運營及長期發(fā)展的重要保障。本文就房地產企業(yè)當前多渠道融資管理中的難點及對策這兩個問題進行簡要的分析和闡述。
關鍵詞：房地產；融資；多渠道融資；難點；對策
正如我們所了解的一樣，房地產行業(yè)是一個高投入、高風險，同時也可以獲取高回報的產業(yè)，再加上其特殊的資金密集型的行業(yè)性質，直接決定了房地產行業(yè)對于金融市場的高度依賴性，而且這種依賴具備一定的自然性，盡可能利用企業(yè)的自有資產來拓寬融資渠道對是每一個房地產企業(yè)的經營及發(fā)展需求，雖然當前我國房產企業(yè)可以利用銀行貸款、債券融資、海外融資及上市融資等方式進行多渠道的融資，但現(xiàn)行的金融政策卻在很大程度上影響了房地產行業(yè)的多渠道融資模式，因而房地產的多渠道融資管理很難發(fā)揮其實際作用。
一、房地產多渠道融資管理的難點
多渠道融資能夠有效滿足房地產企業(yè)在開發(fā)及經營過程中對于資金的需求，表面上來看，我國房地產企業(yè)擁有相對多元化的融資渠道，而銀行貸款、債券融資、海外融資及上市融資是當前我國房地產企業(yè)融資的主要渠道，但是在現(xiàn)行的金融政策的約束及影響下，只有銀行貸款這一渠道相對穩(wěn)定，其他三種渠道在實際操作過程中，都難以發(fā)揮其實際的功效和作用，無法滿足房地產企業(yè)在資金上的需求。因而，看起來多樣化的融資渠道，實際上還是相對單一的。
這種融資在執(zhí)行上的單一性使得房地產企業(yè)對于銀行貸款的依賴性過重，而貨幣政策由穩(wěn)健向從緊的政策轉型，又進一步加深了房地產企業(yè)的融資信用風險，高度集中的融資信用風險同時也增大了銀行的風險。隨著銀行信貸的收緊，面對房地產融資對于信托依賴性的提升，信托融資的門檻也不斷地提升，融資工具的局限性更加深入地限制了房地產行業(yè)的融資行為，房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著嚴重過的資金瓶頸。在這種環(huán)境下，加強對于房地產行業(yè)的多渠道融資管理，尋求有效的多渠道融資管理對策成為房地產企業(yè)走出資金瓶頸的重點。
二、房地產企業(yè)多渠道融資管理對策
理想型的房地產融資體系是一種平衡機制，能夠實現(xiàn)體系內的自我調節(jié)：在房地產項目開發(fā)的前期，所需資金主要是企業(yè)自有資金，或者是企業(yè)通過開發(fā)合作及股權的轉讓等各種權益的融資方式來獲取項目開發(fā)前期所需的資金；到中期階段，項目資金則主要通過各種混合型的信托基金、銀行貸款及債券等渠道來獲得；而后期資金則是在房產項目銷售的過程中，購房者個人住房的貸款主要通過住房公積金中心以及銀行貸款來獲??；對于存量房市場而言，則可以充分發(fā)揮銀行資金的作用。這種理想型的融資體系能夠保證房地產行業(yè)及金融業(yè)在投融資渠道方面同時實現(xiàn)多元化及公眾化。但這也只是一種理想的狀態(tài)，以上的分析中可以看出，我國房地產企業(yè)多渠道融資面臨著一定的難題，而要加強我國房地產企業(yè)的多渠道融資管理，必須完善現(xiàn)有的房地產行業(yè)金融法律及法規(guī)，建立起多層次的融資體系，加快金融創(chuàng)新的步伐，加強對于海外資金及融資機構的利用。
（一）房產行業(yè)金融法律及法規(guī)的健全與完善
隨著近幾年我國房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國國家及地區(qū)也相繼出臺了一系列房地產行業(yè)的金融法律及法規(guī)，但是這些法律法規(guī)的體系并不健全，相關規(guī)定也不具體，不能夠滿足房地產行業(yè)的發(fā)展需求。各種新的融資工具的使用缺少相對應的制度規(guī)范，在應用過程中必然會陷入相對混亂的局面，因而，針對房地產行業(yè)的經濟發(fā)展特點以及各種新的融資工具的應用，必須完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，對新的融資工具的資產組合、組織形式、收益來源及分配以及流通轉讓等內容，作出規(guī)范嚴格的約束，保證多渠道融資的規(guī)范化發(fā)展。
（二）多層次融資體系的構建
房地產行業(yè)多元化融資渠道的發(fā)展，關鍵在于設計出一套有差異的、能夠滿足不同層次房地產企業(yè)需求的金融產品，構建起一個穩(wěn)定性強的房地產行業(yè)金融產品的供應體系。不同的融資類型對于企業(yè)的要求各不相同，而不同的房地產企業(yè)在企業(yè)的經營發(fā)展規(guī)模上也存在一定的差異，不同規(guī)模的房地產企業(yè)對于資金的需求也存在較大的差異性。但我國房地產融資缺少專業(yè)化的信貸機構，房產信托、房產債券、以及房產基金等對房地產企業(yè)的融資貢獻極為有限，股權融資的門檻又相對太高，中小型的房地產企業(yè)根本無法滿足上市的需求，不能獲取上市融資。也正因如此，我國房地產行業(yè)的融資都集中在商業(yè)銀行貸款方面，商業(yè)銀行成為房地產行業(yè)的融資主體，而要轉變這種現(xiàn)狀，真正實現(xiàn)房地產企業(yè)的多渠道融資，必須要構建起多層次的融資體系，通過擴大現(xiàn)有的權益融資的比例，降低整個行業(yè)的整體債務的依存度；向規(guī)模較大的房地產企業(yè)發(fā)行短期的債券融資，對中小規(guī)模的房地產企業(yè)則可以著力于向其提供投資信托基金，如此一來，通過為不同規(guī)模的房地產企業(yè)提供能夠與之相對應的融資場所及融資渠道，減少房產行業(yè)融資對于銀行的過度依賴性。
（三）加快金融創(chuàng)新，充分利用海外融資
金融的創(chuàng)新，對于房地產金融市場而言是尤為必要的，在當前我國房地產融資主要以一級金融市場為主體的條件下，必須要實現(xiàn)金融的創(chuàng)新，在發(fā)展多渠道融資方式的同時，還需要有針對性的對風險性高、價值大的融資產品進行重新評估及創(chuàng)新，開發(fā)各種新的金融衍生品，加強房地產行業(yè)資金的流動性，分散融資風險。與此同時，房地產行業(yè)應當重視外資銀行以及各種境外房產基金這一房地產金融市場的新生力量，充分利用外資實力來發(fā)展自身的產業(yè)，實現(xiàn)房產企業(yè)自身經營及發(fā)展的多元化及多渠道融資。
結論：
作為高投入、高風險及高回報的資金密集型行業(yè)，我國房地產行業(yè)在融資渠道方面還存在很多問題，房地產企業(yè)自身的多渠道融資管理能夠直接影響其未來的經營及發(fā)展情況，缺少了資金的支持，房地產行業(yè)幾乎是處于無法運作的狀態(tài)，因而，不管是從國家的角度來看，還是從房地產企業(yè)自身出發(fā)，都必須重視房地產行業(yè)多渠道融資問題，在現(xiàn)有融資體系的基礎上，不斷建立起一套更接近理想型融資體系的多層次、實用型的房地產融資新體系。
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