摘要：
文章首先闡述了當(dāng)代房地產(chǎn)成本經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，提出全面成本管理的重要性，對全面成本管理模式的內(nèi)含與特性做出了詳細(xì)的分析，并敘述了全面成本管理模式中的具體實(shí)施措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；思考
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)比較重視經(jīng)營，對管理的重視是不夠的，并且這種現(xiàn)象十分嚴(yán)重?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)管理水平還相對較低，與其本身的大資產(chǎn)運(yùn)作的地位是極其不相稱的。如何加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理、如何提高管理水平拉升經(jīng)濟(jì)效益，這些問題越來越迫切的需要我國房地產(chǎn)企業(yè)來解決。而在開發(fā)過程中首先要解決好的問題就是成本管理問題。
一、房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀以及存在的問題
1、實(shí)物與財(cái)務(wù)賬面數(shù)目不一致
目前，對購買或者自建拆遷用房、商品房的內(nèi)部調(diào)整或是劃轉(zhuǎn)自用以及在銷售方面，還缺乏規(guī)范的操作程序。這樣就造成了財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象，例如房屋拆遷中的差價(jià)調(diào)房收入是不能直接計(jì)入賬目沖減拆遷成本的，等等這些問題都出自管理的不規(guī)范。成本核算的真實(shí)性大打折扣，使得成本管理中的可靠依據(jù)也變得相當(dāng)缺乏。
2、無法及時(shí)獲取成本核算的依據(jù)
在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中，必須先獲取施工單位開出的發(fā)票才能進(jìn)行成本核算。對于施工承包單位，如果要開出發(fā)票就得先繳納營業(yè)稅、附加稅、所得稅，而如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的支付款項(xiàng)給已經(jīng)基本完工的工程，施工承包單位就不給開發(fā)票。由于房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的取得施工方開出的正式發(fā)票，進(jìn)行成本核算時(shí)就會(huì)致使成本核算缺乏真實(shí)性。這就會(huì)給企業(yè)在經(jīng)營決策上造成影響。
3、成本的分?jǐn)傠S意或不分?jǐn)?br />
沒有根據(jù)實(shí)際用途對用于拆遷商品房的成本進(jìn)行轉(zhuǎn)出，而在用來支付不同成本對象時(shí)的同一筆費(fèi)用，有時(shí)相關(guān)科目根本就不做分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀举M(fèi)用分?jǐn)傠S意性過高，造成工程成本核算脫離了企業(yè)經(jīng)營實(shí)際，在提供成本資料資料上，缺乏真實(shí)性、完整性。
4、設(shè)立成本核算對象時(shí)不夠規(guī)范
按理來說，應(yīng)該依據(jù)成本項(xiàng)目核算的內(nèi)容來設(shè)立成本對象。例如：住宅小區(qū)建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)該在“開發(fā)成本”科目下按照合同或者工程名來設(shè)立不同的成本核算對象。有的房地產(chǎn)企業(yè)卻將原本應(yīng)該歸屬于同一工程的項(xiàng)目分成了好幾個(gè)成本核算對象，這樣成本項(xiàng)目費(fèi)用的歸集就反映不出項(xiàng)目投入情況的真實(shí)性。致使成本資料缺乏科學(xué)性、真實(shí)性、可靠性，影響著企業(yè)經(jīng)營的決策。
二、推行全面成本管理的重要性
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是以最大化的利潤為運(yùn)營目標(biāo)的。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是一種商業(yè)行為，也就是說要有經(jīng)濟(jì)收益的。而開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)都是圍繞著成本指標(biāo)來進(jìn)行的，所以說成本管理無疑至關(guān)重要的。隨著施工企業(yè)的中標(biāo)，在合同簽訂后后，合同價(jià)格也就確定下來。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益，就只有抓好項(xiàng)目成本管理，做到對成本的切實(shí)控制和最大化的縮減。目前市場變得越來越規(guī)范化、透明化了，這就對開發(fā)商的項(xiàng)目管理方法提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目變得困難了，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，那些成本管理不當(dāng)、資金實(shí)力薄、不太講究信譽(yù)的企業(yè)必將在這個(gè)市場中難以生存最后被淘汰出局。這樣項(xiàng)目成本管理的重要性就凸顯出來了，采用先進(jìn)的、科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方法，施行全面成本管理已變得越發(fā)重要起來。
三、全面成本管理的內(nèi)含與特性
房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的定義為：房地產(chǎn)公司全面成本管理是在一定制度環(huán)境下貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理活動(dòng)的一個(gè)整個(gè)的過程，它涉及到項(xiàng)目的投標(biāo)、中標(biāo)簽約、前期的設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備、整個(gè)施工過程、竣工的驗(yàn)收、工程決算中的各個(gè)環(huán)節(jié)，在全過程中都力爭耗費(fèi)的最大化縮減，以獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理控制活動(dòng)。而成本控制內(nèi)容包括對人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)用等等這些實(shí)物成本的合理縮減。
當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理的內(nèi)含與特性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1）成本分層歸集與核算
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)施項(xiàng)目管理制及部門制。按照施工特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下幾個(gè)部門：策劃部、設(shè)計(jì)規(guī)劃部、質(zhì)量部、項(xiàng)目施工部、銷售部、人力資源部、用戶反饋部等等。每個(gè)部門對各自的成本進(jìn)行管理，然后再統(tǒng)一到項(xiàng)目經(jīng)理部。體現(xiàn)全面成本管理中的全員成本管理的特性。
2）做好階段性的成本控制與反饋工作
房地產(chǎn)開發(fā)投資生產(chǎn)項(xiàng)目，其產(chǎn)品擁有生產(chǎn)周期長的特性，涉及到的部門也比較多。因此，在不同階段都要對各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理做出相應(yīng)的成本控制措施。這也開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中全面成本管理的基本要求。同時(shí)，還應(yīng)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)對成本管理的反饋意見的進(jìn)行收集和整理，將這些信息及時(shí)的反饋給項(xiàng)目經(jīng)理層或者是企業(yè)最高管理層，這樣做的目的是為了保證全面成本管理能順利進(jìn)行。另外還需要做好單項(xiàng)工程的成本歸集工作，這樣便于核算和分析工作的進(jìn)行。體現(xiàn)出全面成本管理中的全要素以及全過程成本管理的特性。
另外，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制與管理中，同樣也不可忽視了施工質(zhì)量與進(jìn)度方面的控制管理。
四、全面成本管理模式的原則
1、例外管理的原則
在西方國家，企業(yè)經(jīng)營者在管理上要求人們把注意力放到那些不正常的問題上，通常這些不正常的問題都是很關(guān)鍵的問題。例外管理原則就是特別針對成本指標(biāo)日?？刂浦械摹袄狻边M(jìn)行管理，在“例外”的確定標(biāo)準(zhǔn)中，通常注重“例外”的重要性、可控性、特殊性。
2、整體性原則
在全面成本管理的整體性原則中，將房地產(chǎn)公司開發(fā)的全過程作為一個(gè)整體來看，要求各級各部門在各個(gè)階段各個(gè)環(huán)節(jié)都要按照整體性原則來進(jìn)行管理，每一階段中的各個(gè)小階段、小環(huán)節(jié)都要做到整體性原則的統(tǒng)一管理。
3、成本效益原則
用成本效益原則來測評房地產(chǎn)公司的全面成本管理系統(tǒng)，要求全面成本管理系統(tǒng)所帶來的效益超過投入建立、完善該系統(tǒng)的耗費(fèi)。
4、開源、節(jié)流相結(jié)合的原則
成本管理的重點(diǎn)在于開源、節(jié)流的雙管齊下，開展價(jià)值管理工程，繼續(xù)加強(qiáng)成本管理的質(zhì)量。對公司的內(nèi)部潛力進(jìn)行努力開掘，創(chuàng)增收節(jié)支的大氛圍。同時(shí)對成本效益進(jìn)行分析，把公司的成本、業(yè)務(wù)量、利潤有機(jī)的結(jié)合起來，真正實(shí)現(xiàn)利潤的最大化為，做到最佳成本、最佳產(chǎn)銷量，使成本管理發(fā)揮出它的作用。
五、全面成本管理模式中的具體實(shí)施措施
1、建立成本管理網(wǎng)絡(luò)
全面成本管理系統(tǒng)是一項(xiàng)復(fù)雜的管理工程，必須具有堅(jiān)強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)班子。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)成本管理系統(tǒng)中心，由公司的經(jīng)理直接來領(lǐng)導(dǎo)。作為公司成本管理與控制的中樞，負(fù)責(zé)起整個(gè)公司的成本管理計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督、考核等工作，對公司的經(jīng)營效益承擔(dān)全責(zé)。在各個(gè)項(xiàng)目部成立一個(gè)以項(xiàng)目經(jīng)理為領(lǐng)頭羊的成本管理、控制小組，對本項(xiàng)目的成本起到規(guī)范的管理工作，同時(shí)也將承擔(dān)起本項(xiàng)目成本管理工作的全部責(zé)任。依次往下發(fā)展，就是班組長將承擔(dān)起本班組的成本控制的全部責(zé)任。公司的成本管理部門為每一個(gè)項(xiàng)目部提供服務(wù)，同時(shí)也對每一個(gè)項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督，這就需要項(xiàng)目部與管理部做好協(xié)調(diào)溝通工作。
2、加強(qiáng)成本教育提高全職工的成本意識
全面成本管理工作涉及的面比較廣，包括產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)與管理等各個(gè)方面。因此，房地產(chǎn)公司必須對職工進(jìn)行培訓(xùn)，將成本理念深入貫徹到設(shè)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)領(lǐng)域中的每一個(gè)職工，樹立全公司全職工“成本責(zé)任人人有責(zé)”的成本意識，真正做到成本控制的全面性。
3、建立成本責(zé)任體系
在房地產(chǎn)公司內(nèi)部，各級單位、各個(gè)部門都施行成本管理責(zé)任制度。成本的分級管理包括以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：
1）正確地處理公司成本管理中心與下屬各級各單位在成本管理與控制中的關(guān)系。以總部為主，明確各級經(jīng)各位成本管理的內(nèi)容，將二者有機(jī)的結(jié)合起來。
2）正確處理公司財(cái)務(wù)部門與其他各級各單位業(yè)務(wù)部門在成本管理與控制中的關(guān)系。公司成本管理中心要將財(cái)務(wù)部與生產(chǎn)部、技術(shù)部、勞資部、設(shè)計(jì)部等部門的工作有機(jī)結(jié)合起來，使財(cái)務(wù)職能貫穿與整個(gè)公司，從而使整個(gè)公司的成本管理控制工作在財(cái)務(wù)部得到明晰。
4、全面成本管理模式下評估體系的建立
房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量全面成本管理是否合理，所以，就應(yīng)該建立一個(gè)評估體系，科學(xué)的對全面成本管理體系進(jìn)行考評。考評公司的全面成本管理體系的工作是否做到位，切實(shí)落實(shí)到工作中的方方面面；是否與公司實(shí)際現(xiàn)狀相符合；是否與公司的發(fā)展方向相符合等等。這個(gè)評估體系可以窺探出公司全面成本管理體系的不足，有助于公司全面成本管理體系的進(jìn)步，同時(shí)對公司全變成本管理體系的改進(jìn)方向具有指導(dǎo)作用。
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