自從1998年住房體制改革以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房價持續(xù)走高。房屋作為關系國計民生的重要商品，具有消費與投資雙重屬性，在我國經(jīng)濟騰飛過程中起的作用也顯得尤為重要。因此，許多地方政府依賴于房地產(chǎn)的繁榮程度來提高地方政績，以此推動的持續(xù)增長的房價給居民的正常生活帶來巨大壓力。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示2003-2008年六年間，大中城市房屋銷售價格分別較上年上漲了4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%和6.5%，2009年增長率有所下降，為1.5%，而到了2010年，又回升為6.4%。
為此，很多學者對房地產(chǎn)市場進行了各種層面的探討，運用不同的方法對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行了分析并對其趨勢進行了預測。
一、房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與趨勢預測
不同學者對房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與趨勢預測的側重點各有不同，方法也各有千秋，這些方法對其他學者研究房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有很大的啟發(fā)意義。
劉紀學、汪成豪（2010）提出：由于全球經(jīng)濟復蘇還不明朗，宏觀政策還有不確定性，房地產(chǎn)市場走勢仍存在不少變數(shù)。文章從市場供需角度出發(fā)，篩選了居民購房能力、土地供給制度、通貨膨脹預期、上游產(chǎn)品價格、宏觀調控政策以及城市化新趨勢等影響2010年房地產(chǎn)市場的主要因素，并加以分析。通過對國內外經(jīng)濟形勢的分析以及模型測算，得出2010年我國房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資和供給較快增長的結論。同時，在文章的最后，作者從“完善房地產(chǎn)市場管理機制”、“改進房地產(chǎn)市場調控手段”及“遏制投機和防范房價泡沫”等方面給出了一系列比較切實可行的政策調控建議。
尹伯成（2010）首先分析了樓市過熱對社會可能產(chǎn)生的負面影響以及造成這種過熱現(xiàn)象的深層原因。他認為未來房市的走勢短期內取決于兩大因素：一是政策調控，二是通脹預期。從目前情況看，2010年可能出現(xiàn)比較溫和的也許不超過5%的通貨膨脹。由于樓市調控方向對頭，政策力度不小，責任相當明確，預期房市走勢年內會比較平穩(wěn)，還很可能出現(xiàn)穩(wěn)中有調的局面。然而由于大量人口進入城市對住房產(chǎn)生巨大需求，因此中長期來看，房價還將趨于上漲。
柳冬、王雯�（2009）首先根據(jù)國內外各種研究，分析出kalman濾波方法對房價趨勢預測的精度最高。隨后他們結合當前我國房地產(chǎn)市場的熱點問題，應用多因素回歸、狀態(tài)空間模型及Kalman濾波等方法，對我國房地產(chǎn)價格走勢進行預測；進而通過對房地產(chǎn)價格波動影響因素和時變性分析，得出對全國房地產(chǎn)市場走勢的預期。由于金融危機后宏觀經(jīng)濟不確定性增大，他們認為，2009年中期全國房地產(chǎn)價格指數(shù)將保持震蕩下行趨勢，全國房地產(chǎn)市場整體依然趨冷，本輪市場回調底部尚不明朗。而實際上2009年房屋銷售價格指數(shù)相對較低，與作者的預測在一定程度上比較接近。
于洪芹、王美露、周思遠（2010）用聚類分析的方法對城市房地產(chǎn)市場價格趨勢進行預測。運用房價水平、人均GDP、平均工資水平、人均可支配收入、人均消費支出和CPI指數(shù)六個指標進行實證分析，將這些經(jīng)濟指標較為接近的城市歸為一類。用SPSS完成運算步驟給出聚類分析結果，將我國大中城市分為四組，分別進行現(xiàn)狀分析并預測同組城市的房產(chǎn)市場走勢。
二、房價、經(jīng)濟與政策
隨著樓市發(fā)展日趨異常，政府揮動了宏觀調控的大棒，試圖將房價穩(wěn)定在經(jīng)濟健康發(fā)展所能承受的范圍內。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房價是如何變化的？兩者之間的相互作用機制究竟如何？政府又會出臺哪些政策對樓市進行干預？針對這些疑問，國內與國外都有相關研究。
John M・Quigley（1999）將注意力集中在兩個方面來研究房地產(chǎn)市場以及實體經(jīng)濟。即：實體經(jīng)濟中的基本面因素能夠預測房產(chǎn)趨勢嗎？房產(chǎn)市場的外源趨勢能夠影響實體經(jīng)濟基本面嗎？對于第一個問題，他認為經(jīng)濟基本面無法很好地解釋大部分房產(chǎn)價格的短期變化。而對于第二個問題，他并未給出一個明確答復，留下一個較有爭議的話題，他認為，20世紀90年代后期，亞洲房地產(chǎn)市場的泡沫對國家及區(qū)域經(jīng)濟條件也產(chǎn)生了實質性的影響。
李炎犖（2010）分別從計量與實驗經(jīng)濟學角度探討房產(chǎn)價格。在計量方面，作者從供需平衡角度設定變量，通過檢驗變量之間的線性相關性，不斷篩選剔除多余變量，使得最終模型中只包含可支配收入與一個虛擬變量，得出了較為可靠的實證檢驗結果，表明居民可支配收入每上升1%將導致商品房單價上漲0.51%。在實驗經(jīng)濟學方面，作者分別設置“真實繁榮”與“虛假繁榮”兩個場景，模擬開發(fā)商與居民消費者之間的博弈收益矩陣，得出不同經(jīng)濟狀況下兩者的均衡行動策略。然而，不管是從計量還是實驗經(jīng)濟學角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都應當理性地對房地產(chǎn)市場作出正確的判斷和決策。
傅東平（2010）分析了中國當前房價不斷走高的原因，特別強調了超寬松的貨幣政策、房產(chǎn)市場供需失衡、通脹預期、以及土地財政政策四個方面。作者認為超寬松的貨幣政策是房價不斷走高的直接原因，房地產(chǎn)市場供不應求是房價不斷走高的根本原因，通脹預期是間接原因，而土地財政則是制度原因。高房價導致中國產(chǎn)業(yè)結構失衡更加嚴重、加大了金融風險、降低了居民消費能力、影響收入再分配、降低經(jīng)濟效率、加大貧富差距等。政府應成為住房的主要供應者，并且改革目前單一的住房供應體系、抑制房產(chǎn)市場的過度投機。
范可美（2010）分析了近年來的一系列房產(chǎn)市場調控措施出臺后房價缺越調越高的現(xiàn)象，指出這次房地產(chǎn)新政，主要是針對房地產(chǎn)市場當前的形勢出臺的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題。盡快推進土地制度、財政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制才是治本之策。
三、房價的諸多影響因素
宏觀調控目標與現(xiàn)實之間的差距使人們越來越想清晰地了解影響房價的直接因素。諸多文獻都涉及到對房價影響因素的研究，各位學者的分析涵蓋了影響房價的方方面面，各種影響因子也被陸續(xù)挖掘出來。
Norman Miller和Liang Peng（2006）運用MSA水平的數(shù)據(jù),以及面板VAR模型,分析了單親家庭房產(chǎn)增值的動態(tài)決定因素及其波動性的影響因素。他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)升值率方面的外生增長會擴大這種波動性,這反映了人口增長率的變化，并且是序列相關的。此外,波動性上的外生增長促進了房產(chǎn)升值率,減少個人收入增長率并對人口增長率產(chǎn)生影響。他們的分析對MSA房地產(chǎn)市場的異質性表現(xiàn)也提供了強有力的證據(jù)。
蔣立紅和高霞（2007）指出：代表城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平、單位面積土地投入、城市區(qū)位和城市環(huán)境等側面的職工平均工資、單位面積固定資產(chǎn)投資、人均鋪裝道路面積、距海岸線的距離、通過城市的國道數(shù)量、建成區(qū)綠化覆蓋率這6個因素是影響城市住宅價格水平的主要因素。可以預期,當一個城市的這些因素發(fā)生相對變化和絕對變化的時候,城市的住宅價格水平必然會發(fā)生相應的變化。陽光充足、水資源豐富、交通便捷的近海地區(qū)城市的商品住宅價格變動幅度會由于經(jīng)濟發(fā)展、人口增加、區(qū)位條件進一步優(yōu)化、投入加大等各種條件的較大變化而高于其他城市。
杜洪（2010）認為影響房價的幾個比較重要的因素分別為GDP、價格預期、城市人口密度、可支配收入、CPI和貸款利率。立足天津視角，通過實證分析及模型檢驗，證實這些因素對房價都有著顯著影響。并根據(jù)研究結論，提出以下四點政策建議：對房地產(chǎn)市場要控制總量，調整供給結構；提高人均收入水平，擴大就業(yè)，解決住房難問題；改革利率決定機制，并最終實現(xiàn)利率市場化，使利率真正發(fā)揮作用；引導公眾確立正確的價格預期，加大對房價的管制力度。
王春溪和郄曉和（2009）從政府、開發(fā)商及購房者三個角度，對政府的土地政策、金融政策、稅收政策，開發(fā)商的開發(fā)成本、供給關系、市場預期以及購房者的需求彈性、可支配收入等八個影響房地產(chǎn)價格的因素進行分析，提出使房價理性回歸的途徑和相關建議。
李晨（2010）以中國15個大中城市為研究對象，選取影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要指標，利用統(tǒng)計軟件SPSS17.0對原始數(shù)據(jù)進行因子分析，篩選出四個代表性指標：F1經(jīng)濟因子，F(xiàn)2房地產(chǎn)因子，F(xiàn)3交通環(huán)境因子，F(xiàn)4預期因子，并通過計算因子得分，分析影響中國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的重要因素，并提出相關建議和措施。
況偉大（2009）探討了目前房地產(chǎn)市場頗有爭議的一個問題：物業(yè)稅對房價到底有何影響。作者在分析住房特性基礎上,通過構建消費者―開發(fā)商模型和投資者―開發(fā)商模型,說明了物業(yè)稅對房價的影響。本文理論模型表明,在其他條件不變時,開征物業(yè)稅將導致房價下降。文章利用1996―2006年中國30個省份的面板數(shù)據(jù)對文章的理論模型進行了經(jīng)驗檢驗。實證檢驗結果驗證了文章所提出的基本命題。實證結果表明,對全國和東部而言,開征物業(yè)稅能有效起到抑制房價上漲作用,但物業(yè)稅對中西部作用效果不明顯。此外,利率政策效果要大于物業(yè)稅。因此,政策制定者應因地制宜地運用物業(yè)稅和利率政策。
何雄（2009）從對住宅價格的非理性變動引起的危害分析入手,全面介紹了住宅價格理論研究的七大理論模型（分別是靜態(tài)供求價格模型、DUST模型、動態(tài)供求價格模型＆蛛網(wǎng)模型、非均衡價格模型、四象限模型、三部門模型及空間分布模型）,簡要分析了七大模型的適用范圍和局限性,并指出了房地產(chǎn)價格的形成是宏觀經(jīng)濟變量、微觀經(jīng)濟變量、經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素共同作用的結果。
四、預期對房價的影響
影響房價的因素種類繁多，學者們都試圖找出其中最具影響力的因子，以期對房價的變動進行實質性的分析與預測。其中，基于預期理論形成的分析方法越來越受到重視。進行相關研究的學者們認為，在由人參與并主導的經(jīng)濟市場中，人們對未來的預期對市場中各種產(chǎn)品的定價起到了決定性的作用。而房地產(chǎn)作為具有投資與消費雙重屬性的特殊產(chǎn)品，它的價格尤為容易受到人們預期的影響。
Jim Clayton（1996）得出一個具有前瞻性的理性預期房價模型并且實證檢驗了其在房地產(chǎn)市場中對房價短期波動的解釋能力。該模型還未能充分地捕捉在兩次房地產(chǎn)繁榮時期的房價動態(tài),但在波動性較少的時期能夠良好地追蹤房價，表明在房產(chǎn)價格周期中房價可能會暫時偏離基本價值。
師立新、任志勝（2009）指出房價的幾個主要的影響因素有：心理預期因素、土地因素、需求因素、經(jīng)濟杠桿因素（租金因素、利率因素、匯率因素）、通貨膨脹因素、經(jīng)濟發(fā)展周期、財政收支狀況、投資渠道及收益水平等。而這其中最重要因素之一就是心理預期，它與其他因素之間相互作用、相互影響，最終會對房地產(chǎn)市場需求以及房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。作者分別從供給需求角度及正常心理預期和非正常心理預期角度分析了心理預期對房價的影響，給出了引導百姓對房價心理預期趨于理性化的幾個政策建議。
鄭思齊、王寅嘯（2007）通過將預期因素引入住房需求方程,考察了居民對房價上漲的預期是否會放大住房需求。成都市的調研數(shù)據(jù)所作的實證研究顯示,在控制其他因素不變的情況下,如果居民預期未來一年內房價會繼續(xù)上漲, 其住房需求會提升9.6%?；趯嵶C結論,文章深入分析了預期和房價的互動作用機理,并提出了培育合理預期的相關政策建議,特別是政府在向市場提供信息公共品,幫助市場中的各個參與主體形成理性的預期和行為動機方面應發(fā)揮的作用。
唐亮（2007）從理性預期的角度，在理論上分別分析了政府、金融機構、房地產(chǎn)商這三者與消費者市場預期之間的聯(lián)動關系。文章主要的研究點在于影響消費者理性預期的因素及其與消費者理性預期的關系。并給出了如何正確引導消費者市場預期的幾點建議。
況偉大（2010）發(fā)表了一篇比較深入分析預期與房價關系的文章。作者從供給需求的角度建立房地產(chǎn)市場價格模型，同時考慮了理性預期及適應性預期兩種情況下需求函數(shù)的形式，并得出了房價的均衡方程。文章得出了幾點經(jīng)濟結論：下期房價增加越大，本期房價增加越大；當消費性需求占主導時：上期房價增加越大，本期房價越高，一方面將增加本期供給，另一方面將減少本期消費性需求，從而使本期房價增幅減??；當投機性需求占主導時：上期房價增加越大，本期房價越高，一方面將增加本期供給，另一方面將增加本期需求，但供給缺乏彈性，導致本期房價增幅越大。結論表明，預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強解釋力。
謝彬（2008）提到理性預期對房價影響時提出：在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)商品的價格主要是由供求關系決定的，成本往往不起決定性作用，而理性預期也是影響房價的重要因素，主要體現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的供求，使房價在短期的波動程度加劇。從消費者角度來看，由于“買漲不買跌”的心理作用，當預期房價上漲時，多數(shù)消費者會提前買房，使需求量突然大增，又由于供給的滯后性，價格迅速上漲；當預期下跌時，投資者觀望并開始售房，二手房供給也增多，消費者會推遲購房計劃，市場需求萎縮，使房價回落。因此，消費者的心理預期會顯著地放大或縮小當前的市場需求，從而影響房價。
荊寶潔（2008）在一篇報道中引用瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家陶冬的話“今天的房地產(chǎn)市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場由賣方主導轉向買方主導，消費者的價格預期成為市場走向的關鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為”來說明消費者預期對房價的重要影響。
李飛（2008）也從需求與供給的角度分別分析了預期對房價的影響。其中他將需求分為自住需求、投機需求與投資需求。而在供給方面，在開發(fā)商對房價持有上漲預期的情形下，預期將從兩個方面影響房價。一方面房地產(chǎn)商為逐利競相通過土地拍賣市場高價拿地，造成地價節(jié)節(jié)攀升，地價上升，房價自然也就上漲；另一方面，既然預期房價看漲，開發(fā)商可以在拿到地后等到一定時機再開發(fā)，或是建房后暫不銷售以期獲得更大利潤，如此以來，囤地、捂盤惜售等情況也就出現(xiàn)了。這對房價高漲起到了推波助瀾的作用。
王來福（2008）結合中國房地產(chǎn)市場的典型事實,通過建立一個完全信息動態(tài)博弈模型與實證研究,分析了公眾預期對經(jīng)濟政策效果的影響。文章的結論表明,由于政策效果的事前不可觀測與事后執(zhí)行當中的逆轉,房地產(chǎn)調控政策成為不可置信的承諾;在社會公眾理性預期的基礎上,政策承諾的不可信導致調控政策失效;預期與政策承諾的不可信是房價的Granger因,且三者之間存在長期的均衡關系,預期與政策承諾的不可置信性對房地產(chǎn)價格有著長期的正向動態(tài)影響,且隨著時間的推移其影響逐漸增加。
五、房產(chǎn)市場研究的前景
（一）分析指標的選擇趨勢
對房地產(chǎn)市場的研究已日趨成熟，各項研究的切入點以及研究方法都有所不同，各有所長，為后續(xù)研究者進行跟進研究打下了良好的基礎。由于房產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展之間的特殊關系，筆者以為，在進行房產(chǎn)市場研究中選取指標時，不妨將更多的目光放在能夠直接反映房產(chǎn)對經(jīng)濟或居民影響的層面上來。例如房價收入比，作為結合房地產(chǎn)發(fā)展狀況與居民收入狀況的綜合性指標，反映了居民購房真實壓力，在判斷房產(chǎn)市場過熱程度上有著較為充分的說服力。隨著房產(chǎn)市場研究的逐漸深入，可以預見，會有越來越多諸如此類的指標被挖掘出來，而這些指標都將有一個通性，就是將房產(chǎn)市場發(fā)展狀況與經(jīng)濟運行狀況相結合，從而對房產(chǎn)市場發(fā)展的健康程度作出更精確的度量。
（二）影響因素的研究趨勢
市場是由人參與運作的。離開了人，市場也就不復存在。因此，人的心理狀況也就對市場中各類產(chǎn)品的定價起到了至關重要甚至決定性的作用。目前，預期理論在房地產(chǎn)行業(yè)的運用逐漸引起關注。許多學者基于預期理論解釋了多數(shù)房產(chǎn)市場中的波動怪象。而基于預期因素所分析出的房價變動趨勢與現(xiàn)實狀況切合度較高。筆者認為，基于預期理論的研究方法在房地產(chǎn)研究中成效顯著，將會有更多的研究聚焦于對人們心理狀況的分析與判斷。如何將表達人們心理狀況的因素公式化、數(shù)量化以精確地計量其對房地產(chǎn)市場的影響方向及影響程度尚有很大的發(fā)掘空間。在此方向深入下去能夠深刻地揭示房產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢及一般規(guī)律，為政府宏觀調控提供更為有力的證據(jù)及建議，從而引導我國房地產(chǎn)市場更為健康有效運轉，以促進經(jīng)濟社會公平公正及和諧發(fā)展。
