
近代歷史上曾經(jīng)發(fā)生過(guò)許多起著名的經(jīng)濟(jì)泡沫事件,與近代人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程可謂是如影隨形。到目前為止,經(jīng)濟(jì)泡沫事件給我們帶來(lái)諸多啟發(fā)。荷蘭郁金香泡沫、法國(guó)密西西比泡沫、英國(guó)南海股票泡沫、日本的經(jīng)濟(jì)泡沫等事件反映出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脆弱性和多變性。目前,中國(guó)樓市似乎也存在著一定的泡沫。房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)泡沫的一種表現(xiàn)形式。
一、經(jīng)濟(jì)泡沫研究的理論綜述
1.泡沫的定義。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德?tīng)柌瘢↘indleberger)強(qiáng)調(diào)“泡沫”是一個(gè)或一系列資產(chǎn)價(jià)格由持續(xù)上升到驟然下跌的過(guò)程,并認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)是價(jià)格變化的重要因素。而日本學(xué)者則普遍強(qiáng)調(diào)“泡沫”是資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件背離的膨脹過(guò)程。包括三木谷良一(1998)、鈴木淑夫(1995)均持上述觀點(diǎn),也認(rèn)同“泡沫”的變化經(jīng)歷了一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格由上漲到暴跌的過(guò)程。國(guó)內(nèi)學(xué)者如王子明(2002)從理性預(yù)期和非均衡分析的角度,認(rèn)為泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象,將泡沫定義為某種價(jià)格水平相對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)格的非平穩(wěn)性向上偏移。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征已經(jīng)滿足了資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的特征,但尚未出現(xiàn)驟然下跌的現(xiàn)象,因此,本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫之說(shuō)還有待商榷。
2.經(jīng)濟(jì)泡沫的定義?!芭菽?jīng)濟(jì)”和“經(jīng)濟(jì)泡沫”兩者之間是有本質(zhì)區(qū)別的?!掇o?!分袑?duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的確切定義為“虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng),金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲,投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”。泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)展到一定程度的一種質(zhì)變,是一個(gè)全局化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。陳泊庚(2002)就認(rèn)為當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫積累到一定程度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。而經(jīng)濟(jì)泡沫則遵循需求的基本法則,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀只能作此定義。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的人為投機(jī)炒作才使實(shí)際生產(chǎn)成本超出實(shí)際價(jià)值的部分過(guò)多。房地產(chǎn)只是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種載體,正如徐滇慶(2000)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)泡沫的載體包括商品、債券、股票和房地產(chǎn),以及藝術(shù)品、郵票和古董等。這些載體的特點(diǎn)是,供求關(guān)系不易達(dá)到平衡,交易成本較低。
3.房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)。國(guó)外著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究和衡量是各有側(cè)重點(diǎn)的。野口悠紀(jì)雄(1989)從土地地租與利息的關(guān)系出發(fā),在經(jīng)濟(jì)人的預(yù)期是理性的假設(shè)下,運(yùn)用土地的合理價(jià)格是地租的資本化這一原理,即土地價(jià)格=地租/利息率,通過(guò)測(cè)算土地的合理價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差距來(lái)衡量泡沫度。徐滇慶(2000)從實(shí)際地價(jià)與合理地價(jià)的關(guān)系角度入手,研究了臺(tái)灣的股價(jià)、貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響和相關(guān)關(guān)系。同時(shí),國(guó)內(nèi)的一些學(xué)者也提出了一系列衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)和方法,如謝經(jīng)榮(2002)設(shè)計(jì)了一套指標(biāo)體系,由預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)三大部分組成。劉琳、鄭思齊(2003)提出了綜合指數(shù)法,并為每個(gè)指標(biāo)賦予一定的權(quán)重。
二、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)證分析
1963年美國(guó)氣象學(xué)家羅倫茲(Lorentz)在一篇提交紐約科學(xué)院的論文中分析了蝴蝶效應(yīng)。該種效應(yīng)是指在一個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)中,初始條件下微小的變化能帶動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)的長(zhǎng)期的巨大的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向也正如蝴蝶效應(yīng)這般,受到多重因素的綜合影響。本文擬采用4個(gè)比率指標(biāo)來(lái)分析寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度,分別是房地產(chǎn)價(jià)格與家庭收入的比例、房地產(chǎn)投資占GDP的比例、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例等。從寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房竣工面積和銷(xiāo)售面積差額關(guān)系來(lái)看,2005年和2008年是兩個(gè)明顯分界點(diǎn),商品房的竣工面積要遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積,房屋空置較多。從有關(guān)資料可以看出,2005年之后,寧波地區(qū)商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積之差不斷縮小,說(shuō)明存量房地產(chǎn)被逐漸出清,到2007年為止出現(xiàn)扭轉(zhuǎn),本年商品房供應(yīng)量要小于需求量。但是,在2008年卻出現(xiàn)了明顯的供過(guò)于求,同期空置面積達(dá)到歷年最高峰。2008年之后的兩年,商品房的竣工面積又再度小于銷(xiāo)售面積,房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目明顯減少。
“房地產(chǎn)價(jià)格與家庭收入的比例”用于判斷住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性,衡量的是一個(gè)家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。根據(jù)1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì),家庭收入在4000美元以下的國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比基本上高于9,家庭收入在4000美元以上的國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比基本在6以下。而根據(jù)寧波市房地產(chǎn)價(jià)格收入關(guān)系顯示,這個(gè)比率自2002年開(kāi)始呈現(xiàn)出逐年升高的趨勢(shì),且比率一直都高于6,在2010年達(dá)到最大值12.40。同時(shí),住宅價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值除2003年和2006年之外均大于1,說(shuō)明住宅價(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。
“房地產(chǎn)投資占GDP的比例”和“房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例”用于判斷一個(gè)地區(qū)是否會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資占GDP的比例的合理區(qū)間在10%~14%之間。據(jù)測(cè)算,寧波地區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP的比例在近9年間基本維持在10%左右,尚處于合理的區(qū)間范圍內(nèi)。但是,寧波地區(qū)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資的比例卻呈現(xiàn)不同的特征,尤其是2010年和2011年兩年之間,該比率上升較為明顯。2010年房地產(chǎn)投資占到了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的四分之一強(qiáng),2011年該項(xiàng)比例更是高達(dá)32.01%。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比顯示的是房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張程度,即房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離程度。在2003年-2004年和2009年-2010年四年間,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度均超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度,2010年該比值高達(dá)2.53,為歷年最高,反映出房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的投資熱情過(guò)高的現(xiàn)象。
三、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的根本動(dòng)力。2002年寧波地區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1453.34億元,2011年寧波地區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值6010.48億元,是2002年的4.14倍,順利實(shí)現(xiàn)了翻番。2002年寧波地區(qū)居民人均可支配收入是12970元,2010年寧波地區(qū)居民人均可支配收入是30166元,是2002年的2.33倍。一方面,居民人均消費(fèi)能力得到了大幅提升,商品房的剛性需求得到了進(jìn)一步釋放,促進(jìn)了寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。另一方面,人均可支配收入的增長(zhǎng)速率并未趕上地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速率,在一定程度上制約了商品房的購(gòu)買(mǎi)力。數(shù)據(jù)顯示,在2002年―2010年的9年間,寧波地區(qū)房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了1.74倍,而房屋銷(xiāo)售額卻增長(zhǎng)了7.48倍。
2.投機(jī)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要推手。投機(jī)性需求是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求“擴(kuò)大化”的重要推動(dòng)力,容易激發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不理性行為,如盲目競(jìng)拍土地,開(kāi)建項(xiàng)目等,造成商品房的過(guò)度開(kāi)發(fā)。同時(shí),投機(jī)性需求也易扭曲購(gòu)房者的正常消費(fèi)預(yù)期,促使一部分尚沒(méi)有充足購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者投入到房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng),造成市場(chǎng)的虛假繁榮。綜合分析,寧波地區(qū)的投機(jī)需求一方面是來(lái)自本地居民剩余購(gòu)買(mǎi)力投機(jī)需求的釋放,另一方面則來(lái)自外部市場(chǎng)的消費(fèi)壓力和炒房壓力。近十年來(lái),寧波地區(qū)外來(lái)人口規(guī)模迅速膨脹,政府拆遷力度加大,本地購(gòu)房剛性需求迅猛增長(zhǎng),再加上一些外地投資者看到了寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī),紛紛進(jìn)行買(mǎi)房投資,購(gòu)房市場(chǎng)曾一度火爆。
3.政策指導(dǎo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利器法寶。據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2011年前三季度,在國(guó)家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下,隨著限購(gòu)限貸政策力度的進(jìn)一步加強(qiáng)和執(zhí)行,寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷,商品房銷(xiāo)售情況漸趨慘淡。寧波市房產(chǎn)交易中心顯示,2011年前10個(gè)月寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可銷(xiāo)售商品住宅數(shù)量猛增,但實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)卻驟跌。這一方面是因?yàn)?011年初寧波在“新國(guó)八條”出臺(tái)之后,提高了第二套住房貸款的首付比例和利率,明確規(guī)定禁止購(gòu)置第三套及以上住房;另一方面,銀行開(kāi)始實(shí)施“限貸令”,對(duì)已使用過(guò)兩次及以上按揭貸款的客戶暫停對(duì)其放貸,直接加大了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。再者,加上銷(xiāo)售壓力加大、保障性住房建設(shè)加快、建造成本上漲等因素影響共同助推房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷,成交量下滑,導(dǎo)致市場(chǎng)陷入觀望的濃厚氛圍中。
四、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析
1.土地流拍彰顯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足。數(shù)據(jù)顯示,2011年前10個(gè)月,寧波地區(qū)共流拍或未成交41宗地塊,總面積約1738.84畝,其中確認(rèn)流拍27宗,總面積約1214.15畝,住宅用地流拍19宗,總面積逾900畝。而2010年一整年,寧波地區(qū)流拍或未成交地塊僅7宗,總面積84.21畝,且無(wú)1宗住宅用地流拍,僅有1宗3.93畝的宅地未成交。可見(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)寧波地區(qū)房地產(chǎn)后市發(fā)展的信心明顯減弱。令人擔(dān)憂的是,長(zhǎng)此下去,本應(yīng)投入到正常剛性需求開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)不足,勢(shì)必會(huì)加大剛性需求與實(shí)際供給之間的矛盾,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
2.資金緊缺成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“鎖喉”。房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)不斷攀升、資金來(lái)源逐步收窄的情況下,資金運(yùn)轉(zhuǎn)面臨前所未有的困境。
3.成本上漲成為商品房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的關(guān)鍵因素。2011年,寧波地區(qū)土地市場(chǎng)不溫不火,房產(chǎn)市場(chǎng)更是陷入低迷,再加上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)成本的不斷攀升,如勞動(dòng)力成本、建筑成本、促銷(xiāo)成本、融資成本等,支撐著寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了“有價(jià)無(wú)市”的局面。據(jù)寧波統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011年前三季度寧波地區(qū)建筑、安裝和裝飾工程施工企業(yè)人工費(fèi)價(jià)格同比上漲18.4%,材料費(fèi)價(jià)格同比上漲15.0%,這也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商緊咬房?jī)r(jià),“不愿供給”的重要原因。
五、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷
對(duì)于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì),總的可以用一句話概括:供需雙方將圍繞房?jī)r(jià)進(jìn)行深度博弈。一是從政府角度出發(fā),調(diào)控基調(diào),決不放松。二是從需求方立場(chǎng)出發(fā),看跌房?jī)r(jià),持續(xù)觀望。目前,大部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期都是下跌的。雖然2011年房?jī)r(jià)的走勢(shì)比較堅(jiān)挺,但仍難消除購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的普遍預(yù)期,尤其是一些剛性購(gòu)房者正在找尋出手時(shí)機(jī),打算在未來(lái)房?jī)r(jià)下跌中釋放剛性需求。同時(shí),在短期內(nèi),購(gòu)房者的投機(jī)需求將會(huì)得到一定程度的抑制。三是從供給方立場(chǎng)出發(fā),回籠資金,力求生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面仍將繼續(xù)堅(jiān)挺價(jià)格,獲得必要的投資回報(bào)。雖然在近期個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了較大幅度的優(yōu)惠,但仍是個(gè)別現(xiàn)象,難以體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整體行為。一旦資金鏈順暢,房地產(chǎn)商的優(yōu)惠力度將大幅削弱??偟膩?lái)說(shuō),寧波地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步降溫,但在短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)一步到位。房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)過(guò)后的驟停勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然,寧波地區(qū)的高商品房空置率仍然較高也說(shuō)明了供需之間結(jié)構(gòu)性矛盾的存在,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有進(jìn)一步調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu),才能更好地迎合市場(chǎng)需求。