為規(guī)范企業(yè)會計(jì)確認(rèn)、計(jì)量，保證會計(jì)信息質(zhì)量，新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)定。大多數(shù)企業(yè)是將持有的除自身生產(chǎn)經(jīng)營使用和對外銷售外，用自有的房地產(chǎn)用于出租賺取租金或用于增值收益。
一、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)自用土地使用權(quán)停止自用，向外出租用于賺取租金收入。
(2)自用土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。
(4)以下情況企業(yè)不能作為投資性房地產(chǎn),第一，企業(yè)不能單獨(dú)計(jì)量的不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。比如企業(yè)建造了一棟商住兩用的綜合樓，底層用于出租，二樓以上為職工住宅，出租的部分如能夠單獨(dú)計(jì)量就作為投資性房地產(chǎn)，否則會計(jì)上不能作為投資性房地產(chǎn)來處理。第二，作為存貨的房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
二、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理
(一)初始計(jì)量
企業(yè)在執(zhí)行新準(zhǔn)則時，應(yīng)當(dāng)在首次執(zhí)行日，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為投資性房地產(chǎn)。
第一，采用成本模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。
會計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)―成本
累計(jì)折舊―有關(guān)資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)―有關(guān)資產(chǎn)
累計(jì)折舊―投資性房地產(chǎn)
第二，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并能可靠估計(jì)，在首次執(zhí)行日，按照資產(chǎn)公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。
會計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)
累計(jì)折舊
貸：固定資產(chǎn)
未分配利潤 （或借）
第三，2007年1月1日以后房地產(chǎn)投資的初始計(jì)量
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第七條，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。在會計(jì)處理上，與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理方法相同。
(二)后續(xù)計(jì)量
第一，采用成本模式的后續(xù)計(jì)量
1、計(jì)提折舊和攤銷
出租的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號―固定資產(chǎn)》進(jìn)行核算。
出租的土地使用權(quán)后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號―無形資產(chǎn)》進(jìn)行核算。
2、資產(chǎn)出現(xiàn)減值
出租的建筑物存在減值跡象的，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號―資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。
例1：長城公司擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2008年1月，長城決定將辦公樓出租，1月15日出租給A企業(yè)使用，為期3年。2008年1月15日，這棟辦公樓的賬面余額500萬元,已計(jì)提折舊200萬元。
長城公司會計(jì)處理：
借：投資性房地產(chǎn)―辦公樓 500萬元
累計(jì)折舊 200萬元
貸：固定資產(chǎn) 500萬元
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 200萬元
接上例資本化的后續(xù)支出：
2011年1月,長城公司與A企業(yè)的辦公樓租賃合同即將到期，資產(chǎn)原值為500萬元，已計(jì)提折舊237.5萬元。為了提高辦公樓的租金收入，長城公司決定在租賃期滿后對辦公樓進(jìn)行改擴(kuò)建，并與B企業(yè)簽訂了房屋租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工后出租給B企業(yè)。1月15日與A企業(yè)的租賃合同到期，長城公司進(jìn)行改擴(kuò)建,7月15日，辦公樓改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出137.5萬元。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，記入投資性房地產(chǎn)的成本。
會計(jì)處理：
1月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程
借：在建工程 262.5萬元
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 237.5萬元
貸：投資性房地產(chǎn)―辦公樓 500萬元
1月15日至7月15日，改擴(kuò)建支出
借：在建工程 137.5萬元
貸：工程物資等 137.5萬元
7月15日,改擴(kuò)建工程完工
借:投資性房地產(chǎn)―辦公樓 400萬元
貸:在建工程 400萬元
接上例投資性房地產(chǎn)改為為自用:
201X年7月15日，長城公司將出租在外的辦公樓收回，開始用于本企業(yè)使用,其帳面價值為350萬元，其中，原價400萬元，累計(jì)已提折舊50萬元。
會計(jì)處理：
借：固定資產(chǎn) 400萬元
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 50萬元
貸：投資性房地產(chǎn)-廠房 400萬元
累計(jì)折舊 50萬元
第二，采用公允價值模式
只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
準(zhǔn)則第十條規(guī)定，應(yīng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計(jì)。
1.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時調(diào)整留存收益）。轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計(jì)入資本公積（其他資本公積）。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，將這部差額轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。
例2：2007年6月，A企業(yè)由于辦公樓處于商業(yè)繁華地段，準(zhǔn)備將其出租，2007年7月，A企業(yè)通過房地產(chǎn)交易市場評估，該辦公樓公允價值為3500萬元，其原價為5000萬元，已提折舊1800萬元，假設(shè)A企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量。
2007年7月1日將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)―成本 3500萬元
累計(jì)折舊 1800萬元
貸：固定資產(chǎn) 5000萬元
資本公積 300萬元
2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)量。
資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額
借：投資性房地產(chǎn)―公允價值變動
貸：公允價值變動損益
例3：A企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2009年7月，A公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，將A公司開發(fā)的一棟寫字樓租賃給B公司，租賃期5年。該寫字樓造價10000萬元。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為10200萬元。假設(shè)A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量。
2009年7月1日
借：投資性房地產(chǎn)―成本 10000萬元
貸：在建工程 10000萬元
2009年12月31日，按照公允價值調(diào)整差額
借：投資性房地產(chǎn)―公允價值變動 200萬
貸：公允價值變動損益 200萬
(三)收回自用
投資性房地產(chǎn)收回開始自用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，在成本模式下，將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后入賬價值；采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
例4、2009年1月1日，A企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備自用。2009年1月1日當(dāng)日公允價值6000萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量，原賬面價值為5900萬元，其中，成本為5500萬元，公允價值變動為增值400萬元。
借：固定資產(chǎn) 6000萬元
貸：投資性房地產(chǎn)―成本 5500萬元
―公允價值變動 400萬元
公允價值變動損益 100萬元
三、后續(xù)的計(jì)量模式的變更
第一，成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號―會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯更正》處理，公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。
第二，已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
