房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定給予的補償。
一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)闹饕问?
房屋拆遷補償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。
二、會計處理與稅務(wù)處理
(一)會計處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的會計處理
房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)，困此要確認 “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵曂谑袌鰲l件下對外銷售，應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會計準則第7號――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。
在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理，即借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
2、作價補償業(yè)務(wù)的會計處理方法
如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領(lǐng)取補償金自己處理居住問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的會計處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認條件，只能作為往來記作“應付帳款”?；剡w房交付使用后，才符合商品銷售收入確認條件，才可確認為“主營業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補償款時確認的“應付帳款”。
(二)稅務(wù)處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補償方式將涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：
(1)營業(yè)稅的處理
根據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。
(2)土地增值稅的處理
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(3)企業(yè)所得稅的處理
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 關(guān)于計稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。
2、作價補償?shù)亩悇?wù)處理
作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標準直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認了拆遷補償?shù)慕痤~，但以補償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定應認定為債務(wù)重組。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。
三、會計處理與稅務(wù)處理的差異比較
基于上述對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式的會計與稅務(wù)處理的分析可見，會計與稅務(wù)處理的差異如下：
?。ㄒ唬┏杀镜拇_認和計量方面
會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應視同“購買”業(yè)務(wù)進行會計處理，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。
稅務(wù)處理：關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對補償?shù)姆课菀垂蕛r值確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。按稅法規(guī)定計征的營業(yè)稅、土地增值稅當拆遷房交付時轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會計處理以回遷房的市場價計入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。
?。ǘ┦杖氲拇_認和計量方面
會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶補償?shù)姆课輵曂颁N售”業(yè)務(wù)進行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“主營業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營業(yè)稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。
兩者差異：會計處理按市場售價確認收入；營業(yè)稅和土地增值稅以成本價確認收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認收入。
四、結(jié)論
綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式、會計處理與稅務(wù)處理進行了分析，并對會計處理與稅務(wù)處理的差異進行了比較，認為作價補償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會計處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行會計處理。稅務(wù)處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業(yè)稅計征依據(jù)；對企業(yè)所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)暮怂銜絹碓絹硗晟啤?
