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試論如何有效構(gòu)建房建成本預(yù)控體系

在當前社會中房地產(chǎn)開發(fā)是利潤非常高的行業(yè)之一,因此大部分開發(fā)商對成本控制根本談不到重視,但在現(xiàn)在房地產(chǎn)新政策加緊實施的嚴峻形勢下和經(jīng)濟適用房崛起,政府行為日益規(guī)范起來,市場競爭更加劇烈,這個行業(yè)的微薄利潤時代馬上就要到來了,成本控制也就是成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的最主要的心里想法,只有最有效的控制住成本,才能利潤和房價兩者之間找到平衡,最終達到買方賣方的兩者互為盈利,也就達到廣大人民所期望的目的啦。結(jié)合現(xiàn)在社會發(fā)展形勢,淺談構(gòu)建房建成本預(yù)控體系,在房建構(gòu)成成本影響房建成本上做些淺顯的論述。研究房建成本是對房建本身的分析和研究??偟恼f,房建開發(fā)過程分五大階段:立項;前期策劃;設(shè)計規(guī)劃;項目施工;營銷。其中前三部分是投資決策應(yīng)該重要分析的環(huán)節(jié),對房建成本的預(yù)控起到非常重要的作用。
  一、房建成本管理的構(gòu)成
  房建成本管理不是設(shè)計的變更或是材料變化這么簡單,怎樣在成本和開發(fā)節(jié)奏之間找到平衡,那就需要構(gòu)建一個完整的合理成本管理體系,成本體系就是用統(tǒng)計好的數(shù)字和成本的表格來證明,這樣在以后的房建體系中就能做到有的放矢,本文對房建體系構(gòu)建的一些方法和步驟。
  二、房建體系構(gòu)建
  (一)立項
  立項的成本控制主要根據(jù)其開發(fā)形式不同而產(chǎn)生的區(qū)別。這個環(huán)節(jié)國家是有法律法規(guī)限制的,靈活度相對較小,其原則是最大力度的控制企業(yè)費用且必須在國家劃定的范圍內(nèi)。立項的目的是控制土地的一些費用如:容積率、拆遷費、綜合費用、配套費等。
  (二)前期策劃
  現(xiàn)在,一般的小一點的開發(fā)商是先有地,后考慮怎樣運作項目,而先研究市場的一般都是大開發(fā)商,先做好初步方案然后有目的購地。前期策劃分析包括對市場調(diào)查、對客分析、項目的定位、產(chǎn)品本身定位和如何推廣等內(nèi)容。其中成本控制要著重于對成果本身的衡量和對成果衡量人的選擇,對策劃本身的費用控制還在其次。好的策劃方案對以后的成本節(jié)約效果是顯著的,但它是隱性的,到以后才能體現(xiàn)出來。
  (三)設(shè)計規(guī)劃
  在設(shè)計費用方面,有一種比較節(jié)約方法。如一個項目中的同質(zhì)產(chǎn)品,設(shè)計單位做出其中一個,別的復(fù)制就可以了。
  規(guī)劃中成本控制具有相當重要的作用和地位,雖然設(shè)計費在整個工程成本的比例一般還沒到1%,但對整個工程影響相當巨大,可達70%。工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計實施的,只有在規(guī)劃中控制成本才是實現(xiàn)控制關(guān)鍵的,可以減少以后由變動照成的無故成本增加??茖W(xué)討論,周密規(guī)劃,嚴格審批是這個環(huán)節(jié)中控制的基本原則。
  既然規(guī)劃設(shè)計如此重要,公司應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)中建立造價控制部門,負責(zé)進行審核、評價。經(jīng)過初步審核,做是否可行的分析,來評價方案帶

來的經(jīng)濟效益。雖然設(shè)計招標的選擇方法非常不錯,但實際中這樣做的很少,原因是費時費力。限額設(shè)計是效果又好,還相當可行的好辦法,限額設(shè)計中包括外圍管網(wǎng)、樁基造價、電梯造價、鋼筋混凝土比例含量、會所造價、外墻造價、大堂造價、景觀等等分析。當然,在選擇設(shè)計單位時應(yīng)該挑選相對信譽度好、水平又高的單位,設(shè)計費可能會多些,但好的設(shè)計能減少材料耗費、還更仔細、更科學(xué),這樣就更多的降低了建筑成本。
  (四)項目施工
  有了好的設(shè)計就是成功的基礎(chǔ),一定要控制好施工環(huán)節(jié),這是我們要花費相當長的時間工作的階段,把紙上的藍圖繪制成現(xiàn)實實物的階段。它包括選擇施工單位,設(shè)備采購,材料采購,施工過程等的控制。
  施工單位一般有外包和自建兩種形式,可以優(yōu)先考慮自建這種模式。如果自己沒有建筑公司,看看能否用收購方式成立自己的公司?,F(xiàn)如今建筑商的實際上是“狼多肉少”,競爭相當激烈,有些相對較小的已處于破產(chǎn)的邊緣的建筑公司,把這樣的企業(yè)收購過來用他的資質(zhì)成本相對不會高的。成功收購以后,再考慮資本金和增加它資質(zhì),慢慢的做大做強。如果是外包,要按照工程特點考慮.如何計價,如何分派,如何發(fā)包,如何組織,這幾個要素,從這幾方面想辦法節(jié)約施工成本。
  控制好自己的施工單位的施工過程。加強單位施工過程中的預(yù)算管理,實施評價。要求工程主管加強巡查,糾正錯誤的施工作業(yè)。 如果工程是發(fā)包的,依靠監(jiān)理做好價格控制,造價控制要以合同管理為主要綱領(lǐng)進行。在施工過程中,對現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更要嚴格控制。
  設(shè)備和材料中,材料成本約占65%,所以材料一定要管理好。買方在建筑材料市場中占有絕對的主導(dǎo)地位,因此現(xiàn)場材料是可以做到庫存基本為零的。如果要獲得更低的價格那就要找到長期的戰(zhàn)略伙伴。管理現(xiàn)場材料,應(yīng)建立實用且完善的進、出管理辦法,并配合保安人員,保證材料不被偷盜。
  (五)營銷
  前期策劃也是營銷環(huán)節(jié)的一部分,在這個環(huán)節(jié)中主要是對銷售人的控制,相比之下費用控制已經(jīng)微乎其微啦。項目成本的多少是由作策劃方案的人員水平?jīng)Q定的,從這就能看出人力資源的重要了,策劃所用的費用也需要控制,對比下已經(jīng)微乎其微了,相對其它的根本不重要。這里說說銷售中對費用、合同這兩種的控制。銷售費用中有很多是與銷售有關(guān)的,如:售樓中心、樣板房推廣活動、廣告、樓盤資料、宣傳、辦公費用等。像員工的開支,材料的成本都是銷售費用,還有可能影響樓盤的銷售量。所以一定認真研究市場,講究銷售策略和推廣辦法,讓推銷費用發(fā)揮它最大的效果。廣告效果是難以評價其好壞的,按銷售額控制銷售費用是最簡單的方法啦。
  (六)房建成本的分析
  從房建成本分析方法看,主要有實際成本,通過對單一的案例的計算分析成本;標準成本,以兩個或兩個以上案例的統(tǒng)計來計算分析成本;作業(yè)成本,以總結(jié)歸納的法來總結(jié)經(jīng)驗推算成本,運行成本,在

運作項目的同時來分析和控制成本,目標分析,還沒啟動項目前先做好目標成本,幾種分析成本的方法。成本管理是從核算型延伸至控制性從而達到價值的創(chuàng)造性。在領(lǐng)導(dǎo)的角度,他只要此項目的一些指標和目標成本,他就可以做決策啦。
  三、結(jié)束語
  在長期的實踐中得知,開發(fā)一個項目,他的資金支出數(shù)額相當龐大,每降低一個點位所獲得的利潤就能達到百萬。所以成本的控制從來都被管理者放在項目實施階段。房建的成本控制是從策劃開始,然后實施,到銷售完成,最后交付使用,這是一項系統(tǒng)性很強工作,需要各公司相互參與和配合,成本控制才能落到實處,降低成本才會成為現(xiàn)實,這才是真正房建成本預(yù)控體系。

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