在當前社會中房地產(chǎn)開發(fā)是利潤非常高的行業(yè)之一，因此大部分開發(fā)商對成本控制根本談不到重視，但在現(xiàn)在房地產(chǎn)新政策加緊實施的嚴峻形勢下和經(jīng)濟適用房崛起，政府行為日益規(guī)范起來，市場競爭更加劇烈，這個行業(yè)的微薄利潤時代馬上就要到來了，成本控制也就是成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的最主要的心里想法，只有最有效的控制住成本，才能利潤和房價兩者之間找到平衡，最終達到買方賣方的兩者互為盈利，也就達到廣大人民所期望的目的啦。結(jié)合現(xiàn)在社會發(fā)展形勢，淺談構(gòu)建房建成本預(yù)控體系，在房建構(gòu)成成本影響房建成本上做些淺顯的論述。研究房建成本是對房建本身的分析和研究?？偟恼f，房建開發(fā)過程分五大階段:立項；前期策劃；設(shè)計規(guī)劃；項目施工；營銷。其中前三部分是投資決策應(yīng)該重要分析的環(huán)節(jié)，對房建成本的預(yù)控起到非常重要的作用。
一、房建成本管理的構(gòu)成
房建成本管理不是設(shè)計的變更或是材料變化這么簡單，怎樣在成本和開發(fā)節(jié)奏之間找到平衡，那就需要構(gòu)建一個完整的合理成本管理體系，成本體系就是用統(tǒng)計好的數(shù)字和成本的表格來證明，這樣在以后的房建體系中就能做到有的放矢，本文對房建體系構(gòu)建的一些方法和步驟。
二、房建體系構(gòu)建
(一)立項
立項的成本控制主要根據(jù)其開發(fā)形式不同而產(chǎn)生的區(qū)別。這個環(huán)節(jié)國家是有法律法規(guī)限制的，靈活度相對較小，其原則是最大力度的控制企業(yè)費用且必須在國家劃定的范圍內(nèi)。立項的目的是控制土地的一些費用如：容積率、拆遷費、綜合費用、配套費等。
(二)前期策劃
現(xiàn)在，一般的小一點的開發(fā)商是先有地，后考慮怎樣運作項目，而先研究市場的一般都是大開發(fā)商，先做好初步方案然后有目的購地。前期策劃分析包括對市場調(diào)查、對客分析、項目的定位、產(chǎn)品本身定位和如何推廣等內(nèi)容。其中成本控制要著重于對成果本身的衡量和對成果衡量人的選擇，對策劃本身的費用控制還在其次。好的策劃方案對以后的成本節(jié)約效果是顯著的，但它是隱性的，到以后才能體現(xiàn)出來。
(三)設(shè)計規(guī)劃
在設(shè)計費用方面，有一種比較節(jié)約方法。如一個項目中的同質(zhì)產(chǎn)品，設(shè)計單位做出其中一個，別的復(fù)制就可以了。
規(guī)劃中成本控制具有相當重要的作用和地位，雖然設(shè)計費在整個工程成本的比例一般還沒到1％，但對整個工程影響相當巨大，可達70％。工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計實施的，只有在規(guī)劃中控制成本才是實現(xiàn)控制關(guān)鍵的，可以減少以后由變動照成的無故成本增加?？茖W(xué)討論，周密規(guī)劃，嚴格審批是這個環(huán)節(jié)中控制的基本原則。
既然規(guī)劃設(shè)計如此重要，公司應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)中建立造價控制部門，負責(zé)進行審核、評價。經(jīng)過初步審核，做是否可行的分析，來評價方案帶
來的經(jīng)濟效益。雖然設(shè)計招標的選擇方法非常不錯，但實際中這樣做的很少，原因是費時費力。限額設(shè)計是效果又好，還相當可行的好辦法，限額設(shè)計中包括外圍管網(wǎng)、樁基造價、電梯造價、鋼筋混凝土比例含量、會所造價、外墻造價、大堂造價、景觀等等分析。當然，在選擇設(shè)計單位時應(yīng)該挑選相對信譽度好、水平又高的單位，設(shè)計費可能會多些，但好的設(shè)計能減少材料耗費、還更仔細、更科學(xué)，這樣就更多的降低了建筑成本。
(四)項目施工
有了好的設(shè)計就是成功的基礎(chǔ)，一定要控制好施工環(huán)節(jié)，這是我們要花費相當長的時間工作的階段，把紙上的藍圖繪制成現(xiàn)實實物的階段。它包括選擇施工單位，設(shè)備采購，材料采購，施工過程等的控制。
施工單位一般有外包和自建兩種形式，可以優(yōu)先考慮自建這種模式。如果自己沒有建筑公司，看看能否用收購方式成立自己的公司?，F(xiàn)如今建筑商的實際上是“狼多肉少”，競爭相當激烈，有些相對較小的已處于破產(chǎn)的邊緣的建筑公司，把這樣的企業(yè)收購過來用他的資質(zhì)成本相對不會高的。成功收購以后，再考慮資本金和增加它資質(zhì)，慢慢的做大做強。如果是外包，要按照工程特點考慮．如何計價，如何分派，如何發(fā)包，如何組織，這幾個要素，從這幾方面想辦法節(jié)約施工成本。
控制好自己的施工單位的施工過程。加強單位施工過程中的預(yù)算管理，實施評價。要求工程主管加強巡查，糾正錯誤的施工作業(yè)。 如果工程是發(fā)包的，依靠監(jiān)理做好價格控制，造價控制要以合同管理為主要綱領(lǐng)進行。在施工過程中，對現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更要嚴格控制。
設(shè)備和材料中，材料成本約占65％，所以材料一定要管理好。買方在建筑材料市場中占有絕對的主導(dǎo)地位，因此現(xiàn)場材料是可以做到庫存基本為零的。如果要獲得更低的價格那就要找到長期的戰(zhàn)略伙伴。管理現(xiàn)場材料，應(yīng)建立實用且完善的進、出管理辦法，并配合保安人員，保證材料不被偷盜。
(五)營銷
前期策劃也是營銷環(huán)節(jié)的一部分，在這個環(huán)節(jié)中主要是對銷售人的控制，相比之下費用控制已經(jīng)微乎其微啦。項目成本的多少是由作策劃方案的人員水平?jīng)Q定的，從這就能看出人力資源的重要了，策劃所用的費用也需要控制，對比下已經(jīng)微乎其微了，相對其它的根本不重要。這里說說銷售中對費用、合同這兩種的控制。銷售費用中有很多是與銷售有關(guān)的，如：售樓中心、樣板房推廣活動、廣告、樓盤資料、宣傳、辦公費用等。像員工的開支，材料的成本都是銷售費用，還有可能影響樓盤的銷售量。所以一定認真研究市場，講究銷售策略和推廣辦法，讓推銷費用發(fā)揮它最大的效果。廣告效果是難以評價其好壞的，按銷售額控制銷售費用是最簡單的方法啦。
(六)房建成本的分析
從房建成本分析方法看，主要有實際成本，通過對單一的案例的計算分析成本；標準成本，以兩個或兩個以上案例的統(tǒng)計來計算分析成本；作業(yè)成本，以總結(jié)歸納的法來總結(jié)經(jīng)驗推算成本，運行成本，在
運作項目的同時來分析和控制成本，目標分析，還沒啟動項目前先做好目標成本，幾種分析成本的方法。成本管理是從核算型延伸至控制性從而達到價值的創(chuàng)造性。在領(lǐng)導(dǎo)的角度，他只要此項目的一些指標和目標成本，他就可以做決策啦。
三、結(jié)束語
在長期的實踐中得知，開發(fā)一個項目，他的資金支出數(shù)額相當龐大，每降低一個點位所獲得的利潤就能達到百萬。所以成本的控制從來都被管理者放在項目實施階段。房建的成本控制是從策劃開始，然后實施，到銷售完成，最后交付使用，這是一項系統(tǒng)性很強工作，需要各公司相互參與和配合，成本控制才能落到實處，降低成本才會成為現(xiàn)實，這才是真正房建成本預(yù)控體系。
