一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資的概述
房地產(chǎn)行業(yè)，是資金密集性產(chǎn)業(yè)，投入高、風(fēng)險(xiǎn)高與產(chǎn)出高是它顯著的特點(diǎn)。房地產(chǎn)一般的開發(fā)過程，都需要巨大資金的支持。項(xiàng)目的啟動(dòng)的初期需要資金，完成從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等開發(fā)前的準(zhǔn)備工作；開發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項(xiàng)目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴(kuò)大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進(jìn)行各項(xiàng)資源儲(chǔ)備。由此看來，房地產(chǎn)的資本運(yùn)作中最重要的一環(huán)，是籌集資金。
房地產(chǎn)融資可以分為兩類，主要有內(nèi)部融資與外部融資。內(nèi)部融資，可以解釋為房地產(chǎn)的企業(yè)利用自有的票據(jù)、債券抵押貼現(xiàn)等。外部融資也分為兩種，主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指，包括債券融資、股票融資在內(nèi)的資金融資，以及房地產(chǎn)投資基金與房地產(chǎn)信托等多種融資方式。以上所述的間接融資，主要指的是房地產(chǎn)貸款。
二、房地產(chǎn)行業(yè)在融資渠道選擇上存在的問題
(一)監(jiān)管嚴(yán)格，融資渠道收窄
近年，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道收窄，傳統(tǒng)融資對(duì)項(xiàng)目的介入期滯后。在一系列嚴(yán)密的監(jiān)管下，開發(fā)商從商業(yè)銀行取得貸款越來越困難，發(fā)放貸款的限制越來越多，條件也越來越苛刻。 自2005年起，房地產(chǎn)信托融資也受到一系列監(jiān)管政策的制約。“高成本融資”成了大多數(shù)開發(fā)商的融資出路。
(二)資金來源單一，嚴(yán)重依賴銀行貸款
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源較為單一，銀行貸款與經(jīng)營(yíng)性欠款的數(shù)量巨大；自2005年起，自有資金、銀行貸款以及房屋預(yù)售款的來源在當(dāng)期房地產(chǎn)的開發(fā)投資總額中的比例達(dá)90%。而且，在預(yù)售款與自有資金中，還有相當(dāng)大的比例是來自于銀行。就目前看來，銀行的貸款在房地產(chǎn)行業(yè)的融資中，所占的比重大約為60%，依舊是很高。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重不足的自有資金
房地產(chǎn)企業(yè)，擁有較高的負(fù)債率，而過高水平的負(fù)債率，在一定程度上增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更甚者，還會(huì)增加債權(quán)人運(yùn)作時(shí)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，大大降低企業(yè)的融資能力。而金融成長(zhǎng)周期理論提出，在企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展過程的不同階段，伴隨著資產(chǎn)規(guī)模、信息等內(nèi)外條件的變化，企業(yè)融資的渠道與融資結(jié)構(gòu)，也將隨之發(fā)生了變化，發(fā)展過程里，具有一定程度的動(dòng)態(tài)性。
三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道
(一)房地產(chǎn)的私募基金
房地產(chǎn)私募基金，主要特點(diǎn)有：非金融融資，操作靈活簡(jiǎn)潔，是企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大降低。使開發(fā)商在各個(gè)社會(huì)渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤炒地的
資金，便可以順序流入開發(fā)的場(chǎng)所，解決了社會(huì)資金的出路，而且，大大的滿足了企業(yè)對(duì)于資金的需求。
(二)漸行漸近中的房地產(chǎn)的投資信托
房地產(chǎn)的投資信托，屬于一種發(fā)行的收益憑證，用于融合指定的大多數(shù)投資者的資金，然后，投資中的管理和經(jīng)營(yíng)，一般交由專門投資的機(jī)構(gòu)來實(shí)施。投資信托具有其自身獨(dú)特的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：
套現(xiàn)能力強(qiáng)、流動(dòng)性極高。持有者，擁有這種證券化產(chǎn)業(yè)的基金，可以將這種收益的憑證，在市場(chǎng)流通與轉(zhuǎn)讓，屬于流動(dòng)性非常高的資產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定。證券化的產(chǎn)業(yè)基金，應(yīng)該把凈收益中90%以上通過股利的分紅形式，返回給投資者，與此同時(shí)，這種基金收入，一般又是以相對(duì)來說，比較穩(wěn)定的租金收入作為主要，所以股利一般較為穩(wěn)定，股價(jià)的波動(dòng)性也較小。
(三)商業(yè)抵押擔(dān)保證券
商業(yè)抵押擔(dān)保證券，也叫做CMBS，通過這種不動(dòng)產(chǎn)的貸款，連同商用房產(chǎn)的抵押貸款，將大部分的資金進(jìn)行匯聚。CMBS是一種新的商業(yè)證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個(gè)組合抵押貸款池里，接著通過證券化的整個(gè)過程，按照債券的存在形式，發(fā)行給投資者。這種CMBS（抵押擔(dān)保證券）的價(jià)格，由評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出，他們是通過評(píng)級(jí)結(jié)果測(cè)出來的。最后，投資的銀行，在參考評(píng)級(jí)的結(jié)果之后，會(huì)確定最終的發(fā)行價(jià)格，然后再由投資者發(fā)行。
(四)上市直接融資
上市融資的發(fā)行面寬廣，可以大規(guī)模的募集資金，之后有效的改善法人治理結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)，提升品牌的價(jià)值，還可以為其他的融資方式鋪路。
(五)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
通常是指，房地產(chǎn)開發(fā)商，按照價(jià)值的單元，把自己在建的房地產(chǎn)大項(xiàng)目分割成為小的單位，然后直接的或者委托中介機(jī)構(gòu)，出售給小的投資者；再或者直接以房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資的基金的形式出現(xiàn)，匯聚了社會(huì)各個(gè)方面的零散的資金，主要用于投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目。
