房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣,也直接影響著融資成本的大小。因此,如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求,不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題,也是防范金融風險的重要方面。
房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進行的融資,主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動而展開。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻,就要達到融資對象的專門化,融資對象的過程化,融資標的二元化、融資運作的工程化。只有使房地產(chǎn)企業(yè)融資得到保證,才能使房地產(chǎn)企業(yè)得到順暢,穩(wěn)健并有效的發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
銀行還是融資的主要渠道
房地產(chǎn)作為一種高投資,長期高資金占用的行業(yè),其發(fā)展必然受制于資金供給。目前,我國房地產(chǎn)融資的渠道主要來自間接融資,即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國房地產(chǎn)銀行信貸依賴水平在50%左右,而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過80%。大量銀行資金的介入促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中,銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等,房地產(chǎn)市場中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險向銀行傳遞。央行和銀監(jiān)會力圖控制房地產(chǎn)金融風險,直接來自商業(yè)銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到了嚴格的控制,銀行進入了“惜貸”時代。房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道仍然比較單一,直接或者間接的銀行信貸仍然是房地產(chǎn)融資的主要方式,至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。
房地產(chǎn)信托業(yè)快速發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用子房地產(chǎn)開發(fā)項目,為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
境外資金
充分利用境外資金。境外投資者看好中國市場的中。長期投資。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,2004年,房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同項目達到1767個,合同金額134.9億美元,占全部合同金額(1535億美元)的8.79%;實際使用金額59.5億美元,占外商直接投資總額(606億美元)的9.82%。房地產(chǎn)業(yè)是除制造業(yè)外,外商直接投資最多的行業(yè)。因為中國持續(xù)高速發(fā)展以及日漸提高的國際地位,使投資者認為中國大陸市場的透明度和資金流動性將會得到改善。外資銀行在融資方面的設計,貸款還款條款的制定方面非常靈活。
房地產(chǎn)基金
由于國內(nèi)房地產(chǎn)基金政策尚未有突破,因此,還沒有標準的房地產(chǎn)基金,但海外房地產(chǎn)基金和國內(nèi)的各種準房地產(chǎn)基金已經(jīng)開始了在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的運作。發(fā)展房地產(chǎn)基金,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了生機,一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資,大大拓寬了融資渠道,減少了對間接融資的依賴,從而降低了經(jīng)營風險;另一方面,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資機制,能促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的投資機制,能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展。
上市融資
上市作為融資渠道來講,房地產(chǎn)企業(yè)上市的很少,大部分都是通過買殼。重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差,籌資能力弱化的上市公司,剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn),注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn),形成新的主營業(yè)務,從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。
典當融資
典當行可以利用其方便,快捷的業(yè)務特點,積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁,房屋正在成為今天典當行最大標的業(yè)務。今年上海、天津等經(jīng)濟發(fā)達城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務的政策,天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規(guī)范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。
房地產(chǎn)融資存在的問題
隨著市場競爭的加劇,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè),解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的主要問題有:
房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性
房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種:一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā),或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。內(nèi)部融資不需要實際對外支付利息或股息,即不發(fā)生融資費用,內(nèi)部融資的成本遠低于外部融資,因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求,更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資。發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托,利用外資,合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
銀行貸款由于央行“121號”文件的規(guī)定,其對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的要求不是多數(shù)開發(fā)企業(yè)短期能夠達到的。信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活,創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場,難于流通。一般房地產(chǎn)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。發(fā)行股票及上市過程長,手續(xù)復雜,成本較高,對企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴格,大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商無法接受和實現(xiàn)。股權(quán)投資雖然可以充實自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金額較小.不會輕易出讓控股地位,也不會甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓,所以在實踐中也難推行。由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依,暫不允許存在。養(yǎng)老和保險基金又不準直接涉足房地產(chǎn),海外基金在國內(nèi)運作10年來狀況并不理想。因此對基金也不能被寄予厚望。
融資結(jié)構(gòu)單一,方式有限
房地產(chǎn)開發(fā)、消費過程都離不開銀行支持(在中國現(xiàn)有的金融體制條件下)。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè),沒有資金就沒有房地產(chǎn)。投資規(guī)模大。周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金,因此,房地產(chǎn)企業(yè)最關心的問題是融資。房地產(chǎn)貸款在國內(nèi)主要有三種形式:第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金;第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款;第三種是房地產(chǎn)抵押貸款,是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短,無法適應房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此, 目前我國房
地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高,相應的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。
法律法規(guī)不健全,影響融資渠道拓展
從2003年開始,國家開始對一系列金融政策進行調(diào)整,以引導房地產(chǎn)的健康發(fā)展。以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的“121”號文件對房地產(chǎn)業(yè)界造成較大沖擊,給習慣了以往“借貸開發(fā)”的開發(fā)商們當頭一棒一一頓感資金吃緊。在這種背景下,中國房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑。
拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議
2004年的金融政策重點是控制過熱行業(yè)的信貸規(guī)模和提高準入門檻。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講,2004年是“政策年”、“宏觀調(diào)控年”。2004年實行與房地產(chǎn)行業(yè)有關的金融政策主要有四項:
中國印鑒會頒布調(diào)整存款準備金率。中國人民銀行決定從2004年4月25日起,提高存款準備金率由7%提高到7.5%。
國務院4月27日發(fā)出通知,決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥。房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。鋼鐵有25%以上提高到40%以上;水泥,電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)均有20%以上提高到35%以上。
2004年9月2日,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理知音(征求意見稿)》,其中規(guī)定,商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放,應將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%);房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。
2004年10月29日中國人民銀行宣布上調(diào)人民幣基準利率,把1年期基準貸款利率從5.31%上調(diào)0.27個百分點,至5.58%;將1年期存款利率從1.98%升至2.25%,升幅為0.27個百分點。同時確定貸款利率可以浮動,最高上浮系數(shù)為貸款基準利率的2.3倍。
與2004年的金融政策“重在調(diào)控”相比較,2005年的金融政策將以“穩(wěn)定中求發(fā)展”為主旋律。就在這樣的前提下,相關政策、法規(guī)還是不完善,有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性.操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
解決問題的根本途徑是尋找高品質(zhì)資金的來源,即投資融資方式的創(chuàng)新及融資渠道的整合提升。房地產(chǎn)所需資金額度非常大,單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題,需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新,以信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項目融資模式,融資數(shù)額由以信托為核心的金融組合工具完成,實現(xiàn)信托前端融資,銀行后端資金支持。信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢,成為組合融資的核心。其一可以引入海外基金;其二可以充當國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金;其三可以以固定回報的方式以股權(quán)投資方式進入項目公司;其四可以在適當?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市;其五可以完成項目前期建設,使項目符合銀行貸款條件。
作者單位:天津城市建設學院
(編輯/陳亞南)
摘自：《中國市場》2005年09期 作者：劉紅宇
