【摘要】本文將世界上較有代表性的投資性房地產準則進行比較,以期拋磚引玉。
隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的轉變,對房地產或物業(yè)項目進行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業(yè)將投資房地產作為主營業(yè)務;有的企業(yè)在經營其他業(yè)務的同時兼營房地產投資業(yè)務;有的企業(yè)投資房地產是為了房地產的增值而盈利;有的企業(yè)投資房地產則是為了抵御通貨膨脹的風險。雖然房地產從實體上看是房屋建筑物,但簡單地套用固定資產準則顯然是不合理的。
一、當前投資性房地產準則的基本情況
1986年,原國際會計準則委員會(IASC)批準了國際會計準則第25號“投資會計”(IAS25),允許將投資性房地產按長期投資核算或根據(jù)IAS16“不動產、廠場和設備”按不動產核算。2001年1月1日,IAS25被廢止,IAS40“投資性房地產”正式開始實施。2001年IASC改組,新成立的國際會計準則理事會(IASB)修訂了IAS40,并于2005年1月1日生效。
除IASB以外,目前對投資性房地產制定會計準則的有英國、澳大利亞和中國香港地區(qū)。英國原會計準則委員會(ASC)于1981年11月發(fā)布了第19號標準會計實務公告(SSAP19)“投資性房地產的會計處理”,首次對投資性房地產的概念、會計處理和報告作了規(guī)范。SSAP19于1994年7月進行修訂和補充,完善了價值重估方面的內容。澳大利亞會計準則委員會于2004年6月發(fā)布了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產”。我國香港地區(qū)于1987年10月發(fā)布了SSAP13“投資物業(yè)會計”。經多次修訂,于2004年12月發(fā)布了與IAS40趨同的香港會計準則第40號(HKAS40)“投資性房地產”。我國財政部于2005年7月19日發(fā)布了《企業(yè)會計準則第××號——投資性房地產》(征求意見稿),并于2006年2月正式發(fā)布《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》。
二、投資性房地產準則的國際比較
可以看出,AASB140和HKAS40與IAS40趨同,因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。
(一)定義與內容的比較
IAS40中投資性房地產(Investment Property)是指為賺取租金或為資本增值,或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(土地或建筑物,或建筑物的一部分,或兩者兼有),但不包括:1.用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的房地產;2.在正常經營過程中銷售的房
地產。
英國SSAP19中的投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益,但這些土地和建筑物必須是:1.已完成的在建工程和開發(fā)項目;2.是為投資目的而持有,并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。它不包括:①企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產;②出租給并由集團內另一公司占用的房地產。
二者相比存在三點差異:
1.經營租賃方式下承租人在持有的房地產上的權益
英國企業(yè)通常需要支付大筆預付款才能取得房地產上的長期權益,這種長期權益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場價值計價的投資性房地產處理,支付的租金在租賃期內費用化。國際會計準則委員會(IASC)在2001年改組為國際會計準則理事會(IASB),并將IAS40作為《改進國際會計準則》項目的一部分進行修訂,主要對經營租賃方式下承租人持有的房地產權益做了新的規(guī)范。原來的IAS40規(guī)定承租人不將經營租賃的房地產權益視為投資性房地產。而按照修訂后準則的第33——35段的規(guī)定,則當且僅當承租人在經營租賃下持有的房地產權益符合投資性房地產的定義,且承租人按照公允價值模式確認資產時,承租人在經營租賃下持有的房地產權益才可以視為投資性房地產并進行相應地處理。
2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產
英國SSAP19規(guī)定,在編制企業(yè)的個別財務報表以及集團財務報表時,都不能將這部分房地產作為投資性房地產處理。而IAS40規(guī)定在合并財務報表中,該房地產不符合投資性房地產的條件;但從出租房地產的單個企業(yè)看,如果該房地產符合投資性房地產的條件,則在其個別財務報表中將它作為投資性房地產。
3.一部分用于賺取租金或資本增值,另一部分則用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的房地產
IAS40規(guī)定,如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租,則企業(yè)分別核算這些部分。否則,只有在其不重要的部分用于商品或勞務的生產或供應,或用于管理目的的情況下,才能將該房地產視為投資性房地產。但準則對重要性的判斷未提供具體標準。英國SSAP19未對此問題做出回答。
(二)確認和計量的比較
1.在對投資性房地產的后續(xù)計量上,英國SSAP19要求在資產負債表以公開市場價值(Open Market Value)反映投資性房地產的價值,也就是說每個資產負債表日均需要對投資性房地產進行價值重估;IAS40則允許企業(yè)在公允價值模式與成本模式之間做出選擇。
2.英國SSAP19認為投資性房地產的現(xiàn)行價值(Current Value)及其變動非常重要,結算折舊則退居其后,投資性房地產只要其租賃的未到期時間不低于20年,就可以不提折舊;IAS40沒有相關規(guī)定。
3.在對投資性房地產進行重估價時,英國SSAP19規(guī)定采用公開的市場價值,而IAS40規(guī)定采用公允價值(Fair Value)。IASB對公允價值的定義是在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產交換的金額。公允價值通?？梢允悄稠椯Y產在公開活躍市場上的掛牌價(即公開市場價值)、最近成交價、該資產預期未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等。而公開市場價值是指某項房地產的權益在估價當日按假定情況出售可以合理取得的最高售價:(1)有自愿的賣方;(2)有一段合理的時間(視房地產的性質和市道而定)進行商議成交;(3)房地產的價值在上述期間將保持穩(wěn)定;(4)房地產完全由公開市場取舍;(5)不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價。顯然,公允價值比公開市場價值具有更廣泛的參考意義。
4.在對投資性房地產重估價變動或公允價值變動的處理上,IAS40規(guī)定采用公允價值模式的房地產的公允價值變動產生的利得和損失確認在收益表中。英國SSAP19要求上述變動不計入損益表,而作為重估價儲備金的變動處理,確認在“全面已確認利得和損失表”(Statement of Total Recognized Gains and Losses,STRGL)中。除非在個別項目的投資性房地產上發(fā)生了永久性的虧絀(Deficits)或其轉回,在這種情況下,才應將這種損失列入損益表中。
(三)披露要求的比較
IAS40要求披露主體采用公允價值模式還是成本模式以及每種模式下應披露的一系列內容。
SSAP19要求在財務報表中將投資性房地產的賬面價值與重估價儲備金的金額分別顯著列示。對投資性房地產重估價的評估人員姓名或資格情況以及所采用的評估方法應加以披露。如果評估人員是擁有投資性房地產的公司或集團的員工或高級職員,應披露這一事實。當根據(jù)SSAP19不計提折舊時,企業(yè)應披露背離公司法的詳細情況、原因和影響(公司法要求對固定資產計提折舊)。
三、啟示與借鑒
(一)比較與分析中的啟示
1.國際會計準則理事會在對投資性房地產的計量上,推薦采用公允價值模式。這是其在將公允價值普遍應用于對金融資產的計量后,首次將公允價值用于非金融資產。在2001年2月正式發(fā)布的IAS41“農業(yè)”中,又進一步將公允價值用于對生物資產和農產品的計量上。由此看來,在21世紀公允價值將與歷史成本互相補充,共同成為會計主要的計量屬性,會計信息更注重決策的相關性。因此,我們應重視對公允價值的研究,尤其是在我國市場經濟還不夠成熟的情況下,應如何確定公允價值,需要何種前提假設,是否需要獨立評估等。同時,我國應加速完善資本市場和產品市場,健全監(jiān)管法律制度,培養(yǎng)高素質的專業(yè)人員,為運用公允價值模式創(chuàng)造條件。
2.對于投資性房地產公開市場價值或公允價值的變動的處理方式,是投資性房地產會計準則急需解決的敏感問題,因為它直接關系到企業(yè)對當期經營業(yè)績的列報。以往,在會計實務上曾出現(xiàn)過將重估價盈余計入當期損益并隨之進行分配的情況,后來有學者指出,上述處理方法模糊了企業(yè)業(yè)績,違背了資本保全原則,尤其在通貨膨脹情況下表現(xiàn)更為突出。因此,會計實務逐漸將重估價利得或損失計入不具備分配性質的重估價儲備金中,英國和我國香港地區(qū)就是如此。但IAS40在最近的修訂中再一次主張將公允價值的變動計入當期凈損益。采用公允價值模式的關鍵問題是因為投資性房地產確定的重估價必須公允,相應業(yè)績必須透明,否則又會給一些企業(yè)創(chuàng)造利潤操縱的空間。
(二)對我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的思考
財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》由總則、確認與初始計量、后續(xù)計量、轉換與處置、披露以及附則等主要內容組成。其中許多內容與IAS40基本相同,但也存在幾點差異:
1.后續(xù)計量原則
我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定,企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量;如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得,應采用公允價值模式。企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定,不得隨意變更。由此可見,我國更加傾向于成本模式,只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。相比之下,IAS40并未對公允價值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序,但IASB認為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導致更恰當?shù)牧袌?可見其更偏向于公允價值模式。在此,公允價值運用的問題又一次體現(xiàn)出來。以往,為避免公允價值成為企業(yè)利潤操縱的手段,準則制定部門一直出于謹慎,抵制公允價值的使用。而在財政部最新修訂和頒布的38項具體準則中,公允價值的使用范圍有所擴大,這是順應國際會計慣例的發(fā)展趨勢的。因此筆者認為,我國的房地產市場正在快速發(fā)展,市場交易活躍,售房信息和市場價格透明度日益提高,相對于其他資產,投資性房地產的公允價值還是比較容易取得的。為了增加報表項目的可比性,提供更符合投資性房地產特性的相關信息,與國際慣例接軌,我國應促進房地產市場的完善,逐漸鼓勵應用公允價值模式。
2.公允價值的取得
IAS40鼓勵但不要求主體根據(jù)獨立評估師的評估確定投資性房地產的公允價值。我國沒有近似的規(guī)定,應該說,在保證評估師獨立性的前提下,這也是獲取公允價值的一條可行的途徑。
摘自：《會計之友》2006年23期 作者：孫鴻雁
