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貨幣政策在房地產(chǎn)市場中的傳導(dǎo)機(jī)制及其通暢性分析

中央銀行 貨幣政策 房地產(chǎn)行業(yè) 價格傳導(dǎo)機(jī)制隨著98年房改的深入,人民收入水平的不斷提高,城市化進(jìn)程的加快以及后金融危機(jī)時代全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)中不良因素的影響,房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲,中央政府和中央銀行不斷出臺政策給房地產(chǎn)市場降溫。由此可見,在現(xiàn)階段研究貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響更具有投資指導(dǎo)意義。
  一、貨幣政策房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制研究
 ?。ㄒ唬┩ㄟ^中介指標(biāo)傳導(dǎo)貨幣政策效果
  中央銀行在實施貨幣政策時掌握的都是金融工具,但在過程中會存在不確定性,就制定出了短期、便于操作的中介目標(biāo)。本文主要研究其中的“三大法寶”對中間目標(biāo)的影響,傳導(dǎo)機(jī)制簡述如下:
  以提高法定存款準(zhǔn)備金率為例:法定存款準(zhǔn)備金率↑→存款準(zhǔn)備↑→超額準(zhǔn)備↓→貨幣乘數(shù)↓→信貸規(guī)?!泿殴?yīng)量↓→利率↑
  以提高再貼現(xiàn)率為例:再貼現(xiàn)率↑→商行借款成本↑→貸款利率↑→信貸規(guī)?!泿殴?yīng)量↓→利率↑
  以央行公開操作賣出有價證券為例:央行有價證券持有量↓→商行超額準(zhǔn)備↓→信貸規(guī)模↓→貨幣供應(yīng)量↓→利率↑
 ?。ǘ┲薪橹笜?biāo)對房地產(chǎn)價格的影響
  從2003年底的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)投資拉動系數(shù)為0.1945。因此,將貨幣政策意向由中介目標(biāo)反映出來,產(chǎn)生對居民經(jīng)濟(jì)行為的影響。其中,主要依靠兩種中介目標(biāo):貨幣供應(yīng)量和利率。傳導(dǎo)機(jī)制簡述如下:
  以實行緊縮性貨幣政策為例:貨幣供應(yīng)量↓→利率↑→貨幣資金和有價證券收益率↓→房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求↑→房地產(chǎn)價格↑→
  以實行緊縮性貨幣政策為例:貨幣供應(yīng)量↓→利率↑→購房成本↑→房地產(chǎn)行業(yè)購買性需求↓→房地產(chǎn)價格↓
  (三)房地產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟(jì)的影響
  在房地產(chǎn)市場中購房存在真實、虛假兩種消費(fèi)可能。所以,將從消費(fèi)和投資兩方面支的影響來分析房地產(chǎn)價格對于實體經(jīng)濟(jì)的影響。
  房地產(chǎn)價格的長期穩(wěn)健攀升會使居民真實資本的價值增值,消費(fèi)信心上升,借貸傾向明顯,消費(fèi)支出增加。但長時間的積攢首付、抑或按揭貸款,都會擠占消費(fèi)者原本用于即期消費(fèi)支出的那部分財產(chǎn)。如果前者的影響大于后者則房價的上漲會帶來消費(fèi)支出的增加。
  價格增長與成本不變形成落差,使得資金流入該市場,并且產(chǎn)生投資聯(lián)動效應(yīng),增加社會總產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時,買漲不買跌的投資心理將會促進(jìn)居民對投資的支出。同時,會提升公司的投資價值,使信用額度增加,最終總產(chǎn)出的增加。
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  因此,我國貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制可表述為三部分即:中央銀行通過運(yùn)用貨幣政策工具對中介目標(biāo)進(jìn)行直接影響,通過中介目標(biāo)對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響,而后,由房地產(chǎn)價格作用于實體經(jīng)濟(jì)引起消費(fèi)支出和投資支出的變化,進(jìn)而影響實體經(jīng)濟(jì)。
  三、貨幣政策在房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)實反映及通暢性分析
  綜上而言,在理論上該傳導(dǎo)機(jī)制在使用中效率是顯著的。但在現(xiàn)實中,通暢性卻存在一定的問題。
  當(dāng)貨幣供應(yīng)量M2每提高1%,房地產(chǎn)價格提高0.23%,而滯后的貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格基本沒有影響。同時,利率與房地產(chǎn)價格間不存在聯(lián)動效應(yīng)。因此,在我國,通過調(diào)控貨幣供應(yīng)量的傳導(dǎo)是比較暢通的,但通過調(diào)控的機(jī)制存在問題。
  當(dāng)期的房地產(chǎn)價格對投資沒有影響。但是當(dāng)期房地產(chǎn)價格提高1%,消費(fèi)即提高2.14%,。因此,我國房地產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的消費(fèi)效應(yīng)略有效果,但投資效應(yīng)不顯著,房地產(chǎn)價格到實體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制也存在一定的問題。
  所以總體來看,我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制存在但不夠通暢。
  四、貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制不通暢的阻礙因素分析
  在該傳導(dǎo)機(jī)制中,本文選取從貨幣政策為切入點(diǎn)研究阻礙因素。
  利率管制導(dǎo)致影響方向不明?,F(xiàn)階段我國仍實行官方利率政策,加之利率市場化發(fā)展緩慢,通過利率調(diào)控實現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的可能性不大。同時貨幣政策具有滯后性,房產(chǎn)價格無法及時做出反應(yīng),這使得貨幣政策失去了及時性和有效性,無法適應(yīng)當(dāng)前該市場調(diào)控特點(diǎn)的需要。
  對貨幣供應(yīng)量的控制能力不足。不管是擴(kuò)張性、緊縮性還是穩(wěn)健的貨幣政策,都還未達(dá)到預(yù)期目標(biāo),反而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量不斷上升,自身削弱了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果,從而加劇了泡沫的膨脹。
  五、對貨幣政策房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制提出的政策建議
  放松對利率的管制,加快利率市場化地步伐。從中介指標(biāo)來看,利率政策是實現(xiàn)調(diào)控效果的一個重要影響因素,其對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導(dǎo)渠道的暢通,必須放松對利率的管制,同時進(jìn)一步加快利率市場化地步伐,加強(qiáng)利率的結(jié)構(gòu)調(diào)控,以充分發(fā)揮利率政策實現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的作用。
  控制外匯儲備增長,加強(qiáng)對貨幣供應(yīng)量的可控性。因為目前我國利率尚未實現(xiàn)市場化,金融市場還不夠發(fā)達(dá),所以以貨幣供應(yīng)量作為中介指標(biāo)不會改變,同時也使其具有可控性。如若想加強(qiáng)其調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果,必然需要控制外匯儲備的增加對于調(diào)控的沖擊,控制熱錢流入,促進(jìn)國際收支平衡,強(qiáng)化自身金融系統(tǒng)地抗干擾性。
 

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