房地產(chǎn)信托 兌付 風(fēng)險
一、房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進行管理和處分的行為。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時間周期比較長，資金占用量大，利潤回報高的特點，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。
中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?？梢?，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。
二、房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險
在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險也越來越明顯，2012年其兌付風(fēng)險逐步受到關(guān)注，其存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面。
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房地產(chǎn)信托受政策性的影響較為嚴(yán)重，由于房價上漲過快及泡沫的出現(xiàn)，2011年中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控政策，包括房產(chǎn)稅政策，限購政策等的一系列政策的出臺，都對房地產(chǎn)的需求和發(fā)展起到了一定的影響，而后銀監(jiān)會對房地產(chǎn)監(jiān)管力度的一再加強，房地產(chǎn)信托項目實行逐筆“事前報備”，再逐個監(jiān)測的措施，都在一定程度上對房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展起到了限制作用。
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房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險也稱系統(tǒng)性風(fēng)險，是指市場價格的變動如利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹等造成信托財產(chǎn)損失的風(fēng)險，作為先行行業(yè)，其受經(jīng)濟環(huán)境的影響較為敏感；同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)，土地供應(yīng)情況、建筑所用材料的價格變動以及消費者的需求等因素都會影響該行業(yè)，從而引發(fā)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險。
（三）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險也稱為道德風(fēng)險，是指交易對手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟損失的風(fēng)險，主要是由各方的信息不對稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險的發(fā)生。
（四）流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險，也稱兌付風(fēng)險，是房地產(chǎn)信托面臨的重要風(fēng)險，其主要指抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，信托財產(chǎn)多為土地、房產(chǎn)、股權(quán)等，抵押擔(dān)保物主要是土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)，如果出現(xiàn)融資方無法償付的現(xiàn)象，由于信托公司無法吸收存款，且本身自有資金有限，所以就需要轉(zhuǎn)讓信托產(chǎn)品或處置抵押物，首先，《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體宣傳，造成其二級市場不活躍，轉(zhuǎn)讓的成本很高；其次，抵押物是固定資產(chǎn)，處置流程復(fù)雜而且時間相對較長，容易造成資金鏈斷裂，加劇流動性風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)信托風(fēng)險控制建議
房地產(chǎn)信托融資還是有一定的發(fā)展空間，因此如何防范其面臨的風(fēng)險就至關(guān)重要。
（一）控制風(fēng)險，嚴(yán)格內(nèi)部審查
由于房地產(chǎn)項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應(yīng)做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔(dān)保人的信用評級和盡職調(diào)查進行嚴(yán)格的事前控制，通過設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線并適當(dāng)引入風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險，最大限度地做到風(fēng)險可控。其次，對其后期管理要進行持續(xù)的追蹤，包括其評級情況，建設(shè)進度，財務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險管理部門和合規(guī)部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風(fēng)險做出評估。
?。ǘ┳灾鲃?chuàng)新，加強人才培養(yǎng)
房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對產(chǎn)品設(shè)計人員、風(fēng)險審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計人員應(yīng)加強對市場的敏感度，熟知企業(yè)運作及經(jīng)濟環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會計師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗，并能獨立公正出具風(fēng)險意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對交易中出現(xiàn)的變化。
（三）其他措施
房地產(chǎn)信托作為融資類項目，可以多借鑒商業(yè)銀行的信貸管理經(jīng)驗，加強管理，同時，信托公司應(yīng)加強對凈資本的管理，加大風(fēng)險資本的計提標(biāo)準(zhǔn)。同時，加強現(xiàn)金流量的控制等。關(guān)注政府政策的變化及對市場行情保持高度的靈敏性，以應(yīng)對系統(tǒng)性風(fēng)險，降低其風(fēng)險程度。
