房?jī)r(jià)調(diào)控 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀政策
一、北京市房?jī)r(jià)調(diào)控狀況
北京是我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，房地產(chǎn)業(yè)需求尤為旺盛。天價(jià)地、高房?jī)r(jià)、住房難等問(wèn)題難以解決在全國(guó)范圍內(nèi)都最為明顯。根據(jù)對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)30多年來(lái)的發(fā)展情況來(lái)看，切實(shí)地提高銷(xiāo)售率是解決地區(qū)住房問(wèn)題、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。壓低炒房熱情、減少房屋積壓，讓普通民眾而非擁有大量資金的投機(jī)者真正買(mǎi)得起房、住得起房，必須要讓市場(chǎng)在良性循環(huán)的氛圍內(nèi)發(fā)展。其中，效果最為明顯的做法是提高人民的收入水平，提高購(gòu)買(mǎi)力，就目前的情況而言，需要購(gòu)房政策的鼓勵(lì)積極的消費(fèi)政策，引導(dǎo)人們正當(dāng)合理的消費(fèi)。
現(xiàn)階段國(guó)家實(shí)行適度緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策，房?jī)r(jià)調(diào)控政策正是在這一背景下出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)均出臺(tái)政策進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管和控制。就北京而言，強(qiáng)烈的政策信號(hào)集中對(duì)土地源頭、開(kāi)發(fā)過(guò)程和消費(fèi)者三方面進(jìn)行控制，并為建設(shè)保障性、改善性住房提供動(dòng)力，成為大中城市新一輪樓市調(diào)控的規(guī)范樣本。
二、北京市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概覽
（一）繼續(xù)嚴(yán)控土地交易
2010年4月16日，試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買(mǎi)方式。2010年11月3日北京市土地出讓再推行掛牌上市的土地設(shè)定價(jià)格上限，達(dá)到上限的多個(gè)開(kāi)發(fā)商，需靠投報(bào)配建租賃房的面積最后決定。
?。ǘ┤鎻U止購(gòu)房?jī)?yōu)惠，對(duì)居民購(gòu)房做出限制
北京11部門(mén)2月21日聯(lián)合出臺(tái)促進(jìn)樓市發(fā)展意見(jiàn)，全面廢止購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。 “京八條”等系列政策進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)稅收、信貸等各個(gè)方面的監(jiān)管，其中最引人矚目的當(dāng)屬對(duì)北京市民購(gòu)房套數(shù)的限制，并引領(lǐng)了全國(guó)各大中城市頒布限購(gòu)令的高潮。
?。ㄈ┤鎲?dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作
“京八條”中明確表示進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家和本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。有關(guān)部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響
北京市在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的背景下所提出的政策具有三個(gè)較為明顯的特點(diǎn)：目標(biāo)明確，調(diào)控重點(diǎn)在與投資性客戶群體；出臺(tái)及時(shí)，均卡在方式回暖抬頭之前，抑制報(bào)復(fù)性反彈；力度超前，信貸、公積金、保障方與市場(chǎng)管理全面壓制。
2009年開(kāi)始加大力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策所產(chǎn)生的影響于2010年逐漸顯現(xiàn)。土地、住房和房?jī)r(jià)情況均受波及。
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土地供應(yīng)量：2010年1—5月均高于2009年同期，6—10月，均低于2009年同期，11—12月，均高于2009年同期。表明下半年，土地供給的力度有所加大。
土地成交量：2010年10月前土地成交狀況總體低于2009年，但在10月份后土地市場(chǎng)呈現(xiàn)新一波成交高潮。
土地成交價(jià)：2010年均價(jià)波動(dòng)頻繁，4月份嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺(tái)后仍呈震蕩上行之勢(shì)，拿地踴躍，溢價(jià)上升。總體1—5月均價(jià)高于09年同期，之后持平。
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商品房供應(yīng)面積2010年第四季度均高于2009年同期，其它月份商品房供應(yīng)面積均低于2009年同期。成交情況2010年商品成交房套數(shù)、成交面積均低于2009年同期水平。
（三）房?jī)r(jià)情況
新建住房：2010年5月實(shí)施新政策以來(lái)同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落，從22%降至2010年11月的14.3%；二手住房：同比漲幅從6.8%降至3.9%。
四、結(jié)論與建議
總體而言，以2010年出臺(tái)的一系列政策為代表的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策在北京產(chǎn)生了較為明顯和積極地效果。根據(jù)現(xiàn)有研究成果，針對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，投資性需求得到抑制，但保障性需求釋放后勁不足的情況，現(xiàn)為全國(guó)范圍內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立健康持續(xù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序提出建議：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和預(yù)警調(diào)控制度
2010年北京市開(kāi)始著手搜集城市居民的購(gòu)房和居住情況，為掌握居民整體住房需求和特殊人群分級(jí)、識(shí)別制度，開(kāi)展完善、公平的保障性住房建設(shè)奠定基礎(chǔ)。
此外，房地產(chǎn)受資本市場(chǎng)影響，對(duì)其供需的短期調(diào)控也很必要，因此需要建設(shè)科學(xué)的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和預(yù)警調(diào)控制度，有利于消除市場(chǎng)誤導(dǎo)，提供政策和消費(fèi)依據(jù)，做到適時(shí)檢測(cè)，準(zhǔn)確反映，靈活干預(yù)。
?。ǘ┮?guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有長(zhǎng)周期特點(diǎn)，要從各個(gè)環(huán)節(jié)同時(shí)進(jìn)行調(diào)控，以降低政策時(shí)滯效應(yīng)，獲得明顯的收效。此外，除了現(xiàn)有的調(diào)控政策和監(jiān)管措施，還要規(guī)范對(duì)土地的管理過(guò)程，采取進(jìn)程監(jiān)督，為地區(qū)土地合理規(guī)劃提供保障。
