近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常景氣。擁有房地產(chǎn)的公司在資產(chǎn)負(fù)債表日如果以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整資產(chǎn)的賬面價(jià)值，可以增加資產(chǎn)賬面價(jià)值；同時(shí)將公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益后，增強(qiáng)企業(yè)的盈利水平?；谛聹?zhǔn)則的出臺(tái)，理論界普遍預(yù)測(cè)大部分公司會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但自新準(zhǔn)則頒布三年來(lái)，企業(yè)的選擇卻并非如此。
一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇現(xiàn)狀
2007年是新準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家，僅18家采用公允價(jià)值計(jì)量模式，2008年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)增加到690家，而采用公允價(jià)值模式計(jì)量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司共615家，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅26家。具體數(shù)據(jù)如表1所示：
數(shù)據(jù)顯示，在新準(zhǔn)則實(shí)施的三年內(nèi)，只有不到5%的上市公司選擇了引入公允價(jià)值計(jì)量模式，而超過(guò)95%的公司，仍然青睞于采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，上市公司對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇與之前理論界預(yù)期形成鮮明對(duì)比。
二、會(huì)計(jì)政策選擇與利益相關(guān)者契約
會(huì)計(jì)政策在形式上表現(xiàn)為會(huì)計(jì)過(guò)程的一種技術(shù)規(guī)范，但本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)、政治利益的博弈規(guī)則和契約安排，它對(duì)企業(yè)各契約相關(guān)方的利益分配關(guān)系產(chǎn)生一定的影響。從契約理論視角看，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因主要包括：報(bào)酬契約。由于以會(huì)計(jì)盈利為基礎(chǔ)的報(bào)酬契約的存在，將誘使企業(yè)管理當(dāng)局出于私利而進(jìn)行特定的會(huì)計(jì)政策選擇；債務(wù)契約。債務(wù)契約的存在使得企業(yè)管理者往往通過(guò)會(huì)計(jì)政策選擇來(lái)降低企業(yè)違反保護(hù)性貸款契約的可能性，甚至達(dá)到以“隱蔽”的方式轉(zhuǎn)移財(cái)富的目的；政治成本。政治家和政府官員的自利性決定了其謀求自身利益的最大化，他們會(huì)通過(guò)制定包括會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在內(nèi)的各種管制型規(guī)章，將社會(huì)資源的控制權(quán)轉(zhuǎn)移到政府手中。利益相關(guān)者的各種契約是會(huì)計(jì)政策的影響因素，具體表現(xiàn)在：
?。ㄒ唬﹫?bào)酬契約對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的影響 管理契約即管理者的報(bào)酬契約，企業(yè)管理當(dāng)局對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇以維護(hù)個(gè)人收益最大化為企業(yè)立場(chǎng)，經(jīng)理處于自身利益考慮一般會(huì)采用增加當(dāng)期利潤(rùn)的會(huì)計(jì)政策。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)可以計(jì)入當(dāng)期損益，可以增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)，但在我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊，它的價(jià)格不是由供求關(guān)系決定的，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，對(duì)公司的影響的不確定性增加。以2008年改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的泛海建設(shè)和2009年改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的中航地產(chǎn)為例，如表2所示：
由表2可知，2008年由于金融危機(jī)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，使得在2008年改變計(jì)量模式的泛海建設(shè)，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生了負(fù)面的影響，中航地產(chǎn)在對(duì)2008年利潤(rùn)追溯調(diào)整時(shí)，同樣對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生了負(fù)面影響，影響比例達(dá)到42.83%，而2009年回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)給中航地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的收益，在中航地產(chǎn)公布的2009年年報(bào)中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)23229036.4元，公司年度凈利潤(rùn)為62867532.17，公允價(jià)值變動(dòng)占凈利潤(rùn)比例為36.95%?？梢?jiàn)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)對(duì)公司的凈利潤(rùn)產(chǎn)生很大的影響，在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定時(shí)，會(huì)加劇企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)。
?。ǘ﹤鶆?wù)契約對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的影響 出于不違背債務(wù)契約的目的，管理層會(huì)通過(guò)會(huì)計(jì)政策手段來(lái)增加當(dāng)期利潤(rùn)，從而增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以更公允、客觀地反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，改善公司的資本結(jié)構(gòu)，特別是房地產(chǎn)上市公司在轉(zhuǎn)換計(jì)量模式之前，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，公允價(jià)值的引入將在相當(dāng)大的程度上提高企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，同報(bào)酬契約對(duì)會(huì)計(jì)政策選擇的影響一樣，這種改善只是在市場(chǎng)環(huán)境良好時(shí)才能夠?qū)崿F(xiàn)。
?。ㄈ┱纬杀緦?duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的影響 政治成本表現(xiàn)為：稅收管理。稅收會(huì)增加企業(yè)的成本，減少其現(xiàn)金流量，公司管理人員總是希望通過(guò)各種努力以降低現(xiàn)實(shí)和潛在的稅負(fù)；潛在危機(jī)的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)信息中的報(bào)告盈余往往會(huì)引起政府官員和管理機(jī)構(gòu)的注意，我國(guó)上市公司大多是國(guó)有企業(yè)改制而來(lái)，較大規(guī)模的國(guó)有上市公司是公眾和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，是政府宏觀調(diào)控和重點(diǎn)監(jiān)督的對(duì)象，這些規(guī)模較大的上市公司是不愿意采用增加當(dāng)期利潤(rùn)的組合會(huì)計(jì)政策，規(guī)模越大的企業(yè)可能選擇將現(xiàn)在的盈余遞延到將來(lái)的會(huì)計(jì)政策。
總之，企業(yè)管理者由于相關(guān)契約因素的影響，在契約利益相關(guān)者的利益無(wú)法得到保證的情況下，對(duì)投資性房地會(huì)計(jì)政策的選擇出于謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，大部分的企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇上，仍會(huì)采用成本計(jì)量模式。
三、利益相關(guān)者間的博弈分析
會(huì)計(jì)政策的最終選擇是各利益主體相互博弈的結(jié)果，博弈中的各方都希望自身的利益達(dá)到最大化。在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇中，相關(guān)利益者間的博弈主要分為：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者與經(jīng)營(yíng)者之間的博弈；經(jīng)營(yíng)者與所有者之間的靜態(tài)博弈。
?。ㄒ唬?huì)計(jì)準(zhǔn)則制定者與單個(gè)經(jīng)營(yíng)者之間的博弈 在投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，政府希望制定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有利于宏觀調(diào)控，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取了嚴(yán)格的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)入制度，政府對(duì)投資性投資性當(dāng)?shù)禺a(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定極大地影響了企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)優(yōu)先以成本模式計(jì)量，當(dāng)條件允許時(shí)可以以公允價(jià)值計(jì)量，前面分析到企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下以公允價(jià)值計(jì)量會(huì)付出政治成本，假設(shè)企業(yè)在選擇成本計(jì)量時(shí)效用為6，選擇公允價(jià)值計(jì)量沒(méi)有引起相關(guān)部門(mén)關(guān)注時(shí)效用為10，獲得關(guān)注時(shí)效用為4；再假設(shè)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量被關(guān)注的概率為P，不被關(guān)注的概率為1－P。如圖1所示：
此時(shí)，企業(yè)的策略選擇取決于期望獲利的大小。采用成本模式的期望效用為6P＋6（1－P）＝6，采用公允價(jià)值計(jì)量的期望效用為4P＋10（1－P）＝10-6 P，此時(shí)若6＞10－6 P，即P＞2/3，企業(yè)選擇成本模式計(jì)量；若P＜2/3時(shí)，企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量。由此模式可以看出，企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)模式的選擇有一部分的影響因素為政府的監(jiān)管和政府的宏觀調(diào)控政策。當(dāng)政府對(duì)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度時(shí)，企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量會(huì)付出較大的政治成本，此時(shí)，企業(yè)傾向成本模式計(jì)量；當(dāng)公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用環(huán)境成熟，政府極力的推廣下，企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量會(huì)帶來(lái)更多的效用，此時(shí)，企業(yè)才會(huì)傾向公允價(jià)值計(jì)量模式。
（二）經(jīng)營(yíng)者與所有者之間的博弈博弈中的經(jīng)營(yíng)者有兩種選擇即公允價(jià)值計(jì)量和成本模式計(jì)量，投資者也有兩個(gè)選擇即贊成與反對(duì)。由于投資者很少參與到企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的選擇并不獲得完全的信息。假設(shè)在此博弈模型中，博弈雙方兩個(gè)人不同選擇，投資者不知道經(jīng)營(yíng)者先行動(dòng)會(huì)采用什么樣的具體行動(dòng)，即靜態(tài)博弈。如圖2所示。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，投資者關(guān)注的是分紅和股票價(jià)格，在房地產(chǎn)市場(chǎng)良好時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)賬面利潤(rùn)，進(jìn)而推動(dòng)股票價(jià)格的上升，但是這種提高股票價(jià)格的因素是不確定的，會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境即公允價(jià)值波動(dòng)而波動(dòng)；從分紅的角度來(lái)看，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的未分配利潤(rùn)，而這些未分配利潤(rùn)有一部分是由公允價(jià)值變動(dòng)組成，這是未實(shí)現(xiàn)的利得，并沒(méi)有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。
給定企業(yè)選擇成本模式計(jì)量，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者的最優(yōu)選擇為贊成，以獲得效用6單位；給定企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量，從目前的市場(chǎng)環(huán)境看，投資者的最優(yōu)選擇是反對(duì)，以獲得最大效用4單位。在這種博弈下，博弈均衡為（成本模式計(jì)量，贊成），最終雙方獲得效用6個(gè)單位。因此，站在企業(yè)的角度，無(wú)論從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者角度出發(fā)，還是站在企業(yè)所有者的角度，出于利益最大化，企業(yè)的最終選擇，仍然是成本計(jì)量模式。
四、結(jié)論
隨著我國(guó)的國(guó)際貿(mào)易的逐漸增多，公允價(jià)值計(jì)量有利于提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息與國(guó)際間的配比性，而且公允價(jià)值計(jì)量更加符合資產(chǎn)和負(fù)責(zé)的定義。鑒于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的幾點(diǎn)建議：（1）完善操作指南。目前，我國(guó)的資本市場(chǎng)尚不完善，公允價(jià)值的取得成本較大，且政府對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用準(zhǔn)入條件較高，不允許采用估值技術(shù)，應(yīng)參考同類或類似的房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)公允價(jià)值計(jì)量后，公允價(jià)值會(huì)加大利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，從而誤導(dǎo)投資者債權(quán)人等相關(guān)利益者，這些都給公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際運(yùn)用造成障礙。對(duì)此，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定者應(yīng)該結(jié)合我國(guó)國(guó)情推出一個(gè)更具操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用指南，這個(gè)指南應(yīng)詳細(xì)的指導(dǎo)企業(yè)合理的運(yùn)用公允價(jià)值。（2）加強(qiáng)政府監(jiān)管。公允價(jià)值需要專業(yè)人士的職業(yè)判斷，這就使得上市公司利用公允價(jià)值來(lái)操縱利潤(rùn)，為了保證廣大投資者的利益和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，相關(guān)部門(mén)必需較強(qiáng)公允價(jià)值的應(yīng)用監(jiān)督。（3）出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策。上面分析到，目前上市公司謹(jǐn)慎運(yùn)用公允價(jià)值的原因，稅收成本是其中很重要的一部分，改變計(jì)量模式會(huì)增加公司的稅收負(fù)擔(dān)，由此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該出臺(tái)一些稅收優(yōu)惠政策來(lái)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，避免企業(yè)是因?yàn)楸芏惗^續(xù)使用歷史成本計(jì)量。（4）加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。對(duì)于公允價(jià)值，更多的是需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷，這就提高了對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求，且公允價(jià)值在操作上很大程度上受到主觀因素的影響，會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)也成為公允價(jià)值推廣的重要因素。
