房地產(chǎn)開發(fā)項目具有資金投資數(shù)額大、建設周期長和不可移動性的特點。一個房地產(chǎn)投資項目動輒幾千萬，有時甚至高達數(shù)十億。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強大的資金支持是企業(yè)發(fā)展的重要保障。巨額的開發(fā)資金通常是由多方支持的，開發(fā)商會從銀行、政府或其他機構進行融資，并以相關資產(chǎn)進行抵押擔保。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期通常在2年以上，導致資金風險面臨更大的不確定性，特別是在政府宏觀政策頻繁調(diào)控的今天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何解決房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源問題，如何在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效合理分配有限的資金資源，對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運作具有非常重要的作用。房地產(chǎn)項目在項目的投資決策、土地獲取、建設、租售與物業(yè)管理等各個階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)項目在整個生命周期內(nèi)都存在著大量風險。因此，以房地產(chǎn)項目開發(fā)周期為切入點，針對各個環(huán)節(jié)進行資金的合理管理和分配，適應房地產(chǎn)項目管理的需要，具有重要的現(xiàn)實針對性、必要性。
一、房地產(chǎn)資金鏈風險分析
項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規(guī)劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風險，必須從項目實施的每個環(huán)節(jié)和相應的任務出發(fā)，針對每一個環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標和未來發(fā)展的風險控制方案， 并加以執(zhí)行。風險監(jiān)控是對方案實施的效果進行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。
?。ㄒ唬╅_發(fā)前期可行性研究過程中的資金風險項目開發(fā)前期通常要進行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據(jù)，是項目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項目的詳細可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經(jīng)濟、技術等方面進行深入細致的調(diào)查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個重要工作是保證開發(fā)土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現(xiàn)狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)。
在項目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項目開發(fā)所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設的樓盤規(guī)劃也必須與相應的資金予以配套。
（二）項目開發(fā)建設過程中的資金風險項目開發(fā)與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長導致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產(chǎn)市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進存在較大的問題。
針對房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設過程，資金的風險主要體現(xiàn)在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發(fā)過程中，同時保證開發(fā)項目有條不紊地進行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實力能夠支撐現(xiàn)有項目的資金需要；其次，在項目開發(fā)過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。
?。ㄈ┊a(chǎn)品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項目開發(fā)前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。
（四）售后服務過程中的資金風險現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務項目。在設計階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時間，以實現(xiàn)維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經(jīng)營兩類。如果實行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風險，但是自主經(jīng)營就必須對相應的資金流出予以控制。
二、資金鏈風險控制措施
資金鏈對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發(fā)。針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。
（一）制定有效可靠的融資方案項目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內(nèi)的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點，根據(jù)項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。
（二）加強項目開發(fā)過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產(chǎn)項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執(zhí)行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業(yè)領導提供真實的成本數(shù)據(jù)，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執(zhí)行考核標準，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進行考核。
（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進行流通時，房地產(chǎn)流動資金的周轉時間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟效益，還可降低企業(yè)的財務風險。
?。ㄋ模┘涌旆康禺a(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監(jiān)管部門應適當降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進行直接融資。
房地產(chǎn)業(yè)對我國整體經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風險控制對房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風險是企業(yè)和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場的核心問題，如何解決資金問題、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。
