摘 要：稅務(wù)籌劃涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、決策等活動(dòng)的各個(gè)方面。有效的稅務(wù)籌劃，能最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收實(shí)務(wù)進(jìn)行了研究，分析說(shuō)明了稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃 稅種稅務(wù)籌劃 股利稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng),促使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)促進(jìn)稅收制度的完善和企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性
1.1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個(gè)，包括除了企業(yè)所得稅按33％計(jì)征、營(yíng)業(yè)稅按5％計(jì)征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60％。這些稅種占我國(guó)全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在10％以上。由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，有效的稅務(wù)籌劃能幫助減輕稅收負(fù)擔(dān)。
1.2 房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄，已在一段時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。將新型的納稅意識(shí)、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策,以期改善目前的狀況。進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對(duì)癥下藥。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，降低稅收成本是一項(xiàng)有效措施。稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)。
二、納稅籌劃的基本內(nèi)容
通常，納稅籌劃包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：
2.1 避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅不符合國(guó)家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國(guó)家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.2 節(jié)稅籌劃
節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點(diǎn)、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實(shí)現(xiàn)技術(shù)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
2.3 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進(jìn)行納稅申報(bào)。及時(shí)、足額進(jìn)行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風(fēng)險(xiǎn)而付出成本。
三、我國(guó)房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)籌劃
3.1 營(yíng)業(yè)稅籌劃。營(yíng)業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價(jià)外費(fèi)兩個(gè)方面對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動(dòng)產(chǎn)征收5％的營(yíng)業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進(jìn)行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費(fèi)由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費(fèi)不用再征收營(yíng)業(yè)稅。
利用價(jià)外費(fèi)用的籌劃。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價(jià)外費(fèi)用包含在營(yíng)業(yè)稅額內(nèi)，就會(huì)增加繳稅金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收燃(煤)氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。如果這些代收應(yīng)付款項(xiàng)，不是作為“其他應(yīng)付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會(huì)大大增加企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，就不用征收營(yíng)業(yè)稅。
3.2 土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒(méi)有分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算，對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨(dú)進(jìn)行核算，從而使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。
3.3 企業(yè)所得稅籌劃。我國(guó)稅法對(duì)公司型企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)實(shí)行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤(rùn)必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤(rùn)分配給股東時(shí)，投資者還要交納個(gè)人所得稅，而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。由于兩者稅負(fù)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)方面，也應(yīng)有稅務(wù)籌劃。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為子公司，那么子公司為獨(dú)立法人，應(yīng)被視為納稅人，通常需要承擔(dān)全面的納稅義務(wù)。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤(rùn)與虧損要與總公司合并計(jì)算，即通常所稱的“合并報(bào)表”。所以，在經(jīng)營(yíng)期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤(rùn)，減輕稅收負(fù)擔(dān)。
