業(yè)界普遍認(rèn)為，2004年將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融年”。這就是說(shuō)，如何更好地解決房地產(chǎn)開發(fā)中的融資問(wèn)題，如何開拓新的融資渠道等等，將成為當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點(diǎn)。
特別是黨的十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”的方針以后，房地產(chǎn)界和金融界都在認(rèn)真思考如何貫徹這一方針、拓寬房地產(chǎn)融資渠道的問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)劃分中屬于第三產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是一種投資過(guò)程，是一種資金的有效投入和增值收回的過(guò)程。
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)尤其需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2003年1～11月份，全國(guó)僅房地產(chǎn)開發(fā)投資這一項(xiàng)，房地產(chǎn)資金就達(dá)到8285億元。因此，可以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的三大要素是“資金”、“土地”和“營(yíng)銷方案”。其中，資金又是首要的。
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它與金融業(yè)的關(guān)系是一種互相依存、互相支持、互相促進(jìn)的親密關(guān)系。
金融業(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然。所謂“房地產(chǎn)金融業(yè)”，就是指房地產(chǎn)業(yè)在從事開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道，進(jìn)行集資、籌資和融通資金等一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和金融活動(dòng)。這一命題的含義，一方面闡明了房地產(chǎn)業(yè)要靠金融業(yè)來(lái)籌措資金，另一方面又闡明了金融業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展信用職能。
(二)古今中外的實(shí)踐都已證明，房地產(chǎn)業(yè)在其形成與發(fā)展過(guò)程中，一開始就與金融業(yè)的參與密不可分。同時(shí)，金融業(yè)也因參與房地產(chǎn)業(yè)而獲得了發(fā)展的活力。就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)下了不解之緣。
(1)以50年代初到70年代初、二次大戰(zhàn)結(jié)束后發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的這一段時(shí)間為例：
隨著銀行規(guī)模的不斷擴(kuò)大、銀行分支機(jī)構(gòu)的不斷增多、銀行業(yè)務(wù)的不斷多元化，一方面，居民個(gè)人儲(chǔ)蓄逐漸成為借貸資本的重要來(lái)源，美國(guó)從50年代中期起，個(gè)人儲(chǔ)蓄占到凈投資額的三分之二。另一方面，銀行廣泛辦理消費(fèi)信貸和住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。到1978年底，美國(guó)這兩項(xiàng)信貸構(gòu)成的消費(fèi)者債務(wù)達(dá)到14584億美元，超過(guò)美國(guó)全部公司債務(wù)，也超過(guò)美國(guó)各級(jí)政府債務(wù)的總量，成為美國(guó)最大的一項(xiàng)債務(wù)。在50年代，美國(guó)商業(yè)銀行對(duì)工商業(yè)貸款與對(duì)消費(fèi)者貸款(消費(fèi)信貸和住房抵押貸款)的數(shù)量大體相當(dāng)。而到60年代，后者就超過(guò)了前者。銀行的影響力所及，不僅是對(duì)工商業(yè)，而且直接影響到了個(gè)人消費(fèi)。這是商業(yè)銀行發(fā)展史上空前的現(xiàn)象。
(2)以我們中國(guó)的實(shí)踐為例：
早在1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就伴隨房地產(chǎn)業(yè)相繼在上海、天津、漢口等城市萌芽生長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)，各殖民主義國(guó)家紛紛到中國(guó)開設(shè)洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利。
第一次世界大戰(zhàn)以后，中國(guó)民族資本主義工商業(yè)得到發(fā)展，相繼成立多家商業(yè)銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產(chǎn)業(yè)。1930年、1931年，國(guó)內(nèi)外各家銀行參與房地產(chǎn)投資和買賣業(yè)務(wù)達(dá)到了最高潮。在上海、天津等城市，外國(guó)銀行的抵押貸款當(dāng)中以房地產(chǎn)作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家銀行——匯豐銀行，不但利用抵押貸款操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且大量購(gòu)買各房地產(chǎn)公司的股票、債券，成為一個(gè)“房地產(chǎn)王國(guó)”。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購(gòu)入額也高達(dá)880余萬(wàn)元(當(dāng)時(shí)貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。大家所熟知的上海南京路、外灘和西區(qū)一帶的大樓建筑，都是這一時(shí)期由各家銀行投資建造的。據(jù)1936年的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)上海16家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)投資共計(jì)達(dá)7500萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)被稱為摩天大樓的上海國(guó)際飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業(yè)銀行、中南銀行)下設(shè)的“四行儲(chǔ)蓄會(huì)”吸收存款后直接建造的。
新中國(guó)建立初期，盡管實(shí)行了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，并對(duì)房地產(chǎn)所有制和財(cái)政金融體制進(jìn)行了改革，但城市房地產(chǎn)仍允許買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。到了1956年底工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進(jìn)入了非經(jīng)營(yíng)階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財(cái)政撥款的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理責(zé)任。
特別是在黨的十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)的商品屬性得到了恢復(fù)，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也得到了空前的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)能有今天這樣的大好局面，是與金融業(yè)的支持分不開的。
同時(shí)，也要看到，房地產(chǎn)金融尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的金融業(yè)務(wù)，同樣有一個(gè)“與時(shí)俱進(jìn)”的問(wèn)題。
香港資深專家梁振英先生不久前在一個(gè)會(huì)議上發(fā)表評(píng)論說(shuō)“走向國(guó)際化的中國(guó)市場(chǎng)此次把房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來(lái)，這是劃時(shí)代的新命題”?？梢姲l(fā)展房地產(chǎn)金融是一個(gè)多么重要和現(xiàn)實(shí)的課題。
(三)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2002年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)是：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占0．12％；國(guó)內(nèi)貸款占22．5％；債券為0．025％；利用外資占1．6％，其中外商直接投資為1．2％；自籌資金占28．5％，其中企、事業(yè)單位自有資金為15．7％；其他資金占47．2％，其中定金及預(yù)付款為38．6％。
由以上數(shù)字可見，房地產(chǎn)開發(fā)資金渠道雖然己在多元化方面邁開了步伐，但還大有拓寬的余地。例如，現(xiàn)有渠道中的債券的比重就非常小。同時(shí)，從打造堅(jiān)實(shí)的資金鏈的目標(biāo)出發(fā)，資本市場(chǎng)的其它直接融資渠道和間接融資渠道都亟待開拓，例如上市、房地產(chǎn)信托、類基金的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等等。
因此，一方面要建立多元化的融資渠道，另一方面還要建立多元化的股東結(jié)構(gòu)。這樣，既有利于資金的籌集，又有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。
(四)關(guān)于融資結(jié)構(gòu)的多元化。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開發(fā)效益的好壞。因此，如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。
綜合有關(guān)專家對(duì)房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)資金市場(chǎng)按期限長(zhǎng)短劃分，可分為貨幣市場(chǎng)(短期)和長(zhǎng)期資金市場(chǎng)。
貨幣市場(chǎng)一般包括貸款(拆借)市場(chǎng)和貼現(xiàn)市場(chǎng)。
長(zhǎng)期資金市場(chǎng)又稱資本市場(chǎng)或證券市場(chǎng)。主要是向市場(chǎng)公開發(fā)行股票及債券等有價(jià)證券。
而所謂企業(yè)的資金融通，包括了企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。
1、企業(yè)內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。
內(nèi)部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現(xiàn)股票和債券的方式獲得現(xiàn)金，以及期房預(yù)售、收取購(gòu)房定金等方式在內(nèi)。
2、企業(yè)外部融資。主要渠道有：
(1)發(fā)行股票。隨著市場(chǎng)體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌措資金將是最佳的融資渠道。
(2)發(fā)行債券。分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。
(3)銀行貸款。包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)其它融資機(jī)構(gòu)貸款。目前我國(guó)參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)主要是銀行。但國(guó)外還有其它形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，例如房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等等?？梢宰鳛榻梃b。
(5)合作開發(fā)，包括合資開發(fā)。這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多且可行的。
(6)前沿貨幣合約。這是一種非常美國(guó)化的高比率房地產(chǎn)融資方式。即貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的方式。與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。
(7)房地產(chǎn)辛迪加。是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的融資方式。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。
(8)房地產(chǎn)信托。即以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過(guò)向開發(fā)商貸款(信托貸款)或直接參與投資(信托投資)等方式運(yùn)作。
相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
(9)租賃融資。即擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。
(10)回租融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)經(jīng)營(yíng)。擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商既出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，又保留著對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既能減少資金的占用，又能從經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)物業(yè)中獲得收入的目的。
(11)回買融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款將該項(xiàng)物業(yè)買回來(lái)。開發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運(yùn)用上述各種籌資手段或分階段通過(guò)不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。
(五)關(guān)于股東結(jié)構(gòu)的多元化
據(jù)資料介紹，美國(guó)房地產(chǎn)資金構(gòu)成中銀行貸款只占15％，而企業(yè)自有資金占70％。高比例的自有資金，來(lái)之于多元化的企業(yè)股東，如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等福利基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等各類長(zhǎng)期投資基金、社會(huì)公眾的資金等等，都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，從而形成了實(shí)力雄厚、廣有資產(chǎn)的企業(yè)群。
同時(shí)，由于資金實(shí)力雄厚，房地產(chǎn)企業(yè)就有可能改變“建房出售”的單一經(jīng)營(yíng)模式。例如企業(yè)可以保留若干物業(yè)，開展租賃等多種經(jīng)營(yíng)。
作者：中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 張?jiān)恕?br />
