摘 要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的角度出發(fā),分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特征,進而從宏觀經(jīng)濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動的影響。本文對國內(nèi)外經(jīng)濟學界在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期領(lǐng)域展開的研究進行梳理,并探討了在研究中存在的問題和需拓展的方向。本文將文獻綜述分成兩部分,一部分是國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述;另一部分是國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、周期、影響因素、解決對策
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期影響因素分析
影響房地產(chǎn)市場的因素有很多.首先, 宏觀經(jīng)濟的整體運行情況與房地產(chǎn)的發(fā)展往往呈現(xiàn)出正相關(guān)性，即當宏觀經(jīng)濟運行良好，社會總財富持續(xù)增加，人均收入不斷增加的情況下，經(jīng)常伴隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。同時房地產(chǎn)的發(fā)展又直接促進了經(jīng)濟的良好發(fā)展。而當經(jīng)濟處于不景氣的時候，房地產(chǎn)行業(yè)往往遭受沉重打擊，房地產(chǎn)泡沫的破滅，也會影響到經(jīng)濟發(fā)展的全局。經(jīng)濟發(fā)展的情況可作為房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要參考標準，當經(jīng)濟處于不景氣的時期，而房地產(chǎn)卻異常繁榮，就有可能是危機爆發(fā)的前兆。其次,房地產(chǎn)的發(fā)展從根本上說是為了滿足人們居住的需求，而城市化進程又可以使大量的農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，從而造成了對房屋的需求。我國正處在城市化高速發(fā)展的時期，每年大量進程農(nóng)民工、大學畢業(yè)生進入城市，從而帶動了房地產(chǎn)的繁榮。再次,從歷史看，政策包括財政政策、稅收政策、信貸政策、貨幣政策等對房地產(chǎn)的影響很大。當國家出臺支持政策時，往往能迎來房地產(chǎn)發(fā)展的高峰；當國家收緊銀根，房地產(chǎn)受到的沖擊又是最大的，考察房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期要看清楚政策的調(diào)控力度。同時,房地產(chǎn)的需求主要表現(xiàn)在兩方面，一是人們的住房需求，即所謂的剛性需求；一是人們的投資需求。而供給也主要表現(xiàn)在兩個方面，一是私人部門開發(fā)的商品房，一是政府投資興建的保障住房。從住房需求看，當一個國家的人口結(jié)構(gòu)呈年輕化時，需求比較旺盛，而處于人口老齡化的社會，需求相對較少；對于投資需求，我們主要從房屋的價值與價格的關(guān)系來進行說明，當人們普遍感到房子的價格低于價值，而未來存在升值預期時，人們購買住房用來投資的意愿比較強烈。從供給角度來看，開發(fā)商的供給受到了建設成本，經(jīng)濟情況、未來預期、資金充裕度等多方面的因素影響。當房地產(chǎn)價格急劇攀升時，往往是由于供需矛盾比較突出，我們一方面盡量保障人們的住房需求，另一方面又要加大供給力度，從而抑制房價過快上漲。
最后,房地產(chǎn)的周期還受到城市規(guī)劃和房屋使用壽命的影響，如果城市規(guī)劃不合理或沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，房屋經(jīng)常性拆除或房屋使用壽命不長，最終結(jié)果是雖然耗費來大量的生產(chǎn)資料，但房屋的存量并沒有得到同等程度的增加。雖然表面現(xiàn)象是到處在興建房子，但供給量沒有相應的增加，從而造成了房地產(chǎn)市場虛假的繁榮。
二、 中國房地產(chǎn)周期波動的主要影響因素分析
在房地產(chǎn)周期波動中，房地產(chǎn)投資是一個十分重要的內(nèi)生因素。特別是對投資主導下的中國宏觀經(jīng)濟周期波動來說，投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響作用就更為明顯。對處于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟體制改革的推動者和經(jīng)濟制度變遷的供給者，同時還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者。這樣一來，政府行為的確立與變動，也就成為影響經(jīng)濟運行的重要因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中，由包括房地產(chǎn)業(yè)體制和房地產(chǎn)業(yè)政策供給者、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行管理者構(gòu)成的政府行為，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的形成與傳導產(chǎn)生了重要影響。
三、保證我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策
一）改革住房稅費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買或換購住宅的負擔。
二）研究保障房政策，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出保障房。如果大規(guī)模建設保障房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被抑制。
三）強化土地資源管理，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，控制一些城市地價過高。在土地市場上形成地價的看跌預期。
四）中央銀行適時調(diào)控，能夠抑制房產(chǎn)泡沫的快速產(chǎn)生。中央銀行從全國整體經(jīng)濟運行及社會穩(wěn)定為出發(fā)點，使用多種金融工具收緊M2。我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金60%以上來自銀行貸款。從我國目前情況來看，房產(chǎn)開發(fā)每一個階段都離不開商業(yè)銀行的支持，即房產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等方面。但同時我們應該看到房產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高，所以房價的大幅下跌必然將房產(chǎn)企業(yè)風險轉(zhuǎn)換為銀行的金融風險。
房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮健康發(fā)展，不僅是人們能夠過上安居樂業(yè)的幸福生活，而且可以帶動實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。但是如果泡沫破裂，會發(fā)生人們無房可住、有房買不起或背上沉重的房貸壓力，而同時又會有大量房屋空置的情況，從而嚴重影響人們的幸福指數(shù)。合理調(diào)控房地產(chǎn)的周期波動，了解并認識與影響房地產(chǎn)周期的相關(guān)因素，有可能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的規(guī)律，合理調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，盡可能平抑波動，制定相應的措施，防范危機的產(chǎn)生。
