摘 要：由于房產(chǎn)市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)的上升，銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)量也隨之加大，這不但給銀行帶來了豐厚的利潤(rùn)，也產(chǎn)生了極大的風(fēng)險(xiǎn)，本文就住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入探討。文章由分析住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)來源；分析住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)；如何防范住房抵押風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)論這四部分組成。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)；抵押物；貸款比例
1 住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)來源分析
對(duì)住房抵押貸款的準(zhǔn)確理解是分析住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。一般來說，住房抵押貸款的標(biāo)的僅局限于居民購(gòu)買的自用住房，居民抵押所購(gòu)住房或已有住房以從銀行獲取貸款，約定還款方式和期限。貸款人若違約，銀行有權(quán)收回抵押房產(chǎn)。在抵押關(guān)系中不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)主權(quán)，抵押受益人只享受房地產(chǎn)契約中所規(guī)定的權(quán)益。
由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)，樓價(jià)也隨之變動(dòng)。從上看出，住房抵押貸款的險(xiǎn)來源于居民的收入、信用水平、利率變化、樓價(jià)漲跌、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等。
2 住房抵押貸款產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 信用風(fēng)險(xiǎn)
2.1.1 信用風(fēng)險(xiǎn)的概念
什么叫信用風(fēng)險(xiǎn)?那就是指受信方?jīng)]有能力或者不愿承擔(dān)所欠的債務(wù)時(shí)候,信用提供的一方受的隱形損失。信用風(fēng)險(xiǎn)一般會(huì)影響簽訂協(xié)議的雙方，是雙向性風(fēng)險(xiǎn)。受信方無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)由信用提供方承擔(dān)，而信用方拒絕交貨或收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)則由受信方將承擔(dān)。在這里，我們側(cè)重分析信用提供方即住房貸款人所需承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸的主要信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款中最直接最基本的風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)。
2.1.2 借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)
借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括被迫違約、理性違約、提前還款這三種情況，三者因情況的不同而不同。
2.1.2.1 被迫違約
被迫違約是什么？那就是指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款人按照規(guī)定還本付息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，根據(jù)支付能力理論，借款人違約的原因就是支付能力不足。被迫違約表明借款人有意愿還款，但無能力還款，此類借款人信用度較高，只要其收入能力保持不變或逐年上升，貸款人應(yīng)該不會(huì)收不回本息。然而，目前中國(guó)正走在改革的路上，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌極大地沖擊了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)前景和個(gè)人職業(yè)穩(wěn)定性，家庭教育支出激增引起的教育產(chǎn)業(yè)化等原因，會(huì)使借款人的支付能力下降甚至惡化。借款人在收入明顯減少無力繼續(xù)償還貸款本息的情況下只能停止還款，放棄住房，最后被迫違約。
2.1.2.2 理性違約
什么是理性違約？理性違約即借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益時(shí)產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大導(dǎo)致繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益時(shí)，借款人會(huì)理性違約。理性違約是借款人的主動(dòng)違約行為，無關(guān)于借款人的實(shí)際支付能力，根據(jù)權(quán)益理論，在完善的資本市場(chǎng)上，通過比較其住房中持有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，借款人便能決定違約與否。若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升到一定幅度，即使借款人真的沒有繼續(xù)還款的能力，也不構(gòu)成違約，這是因?yàn)榻杩钊丝梢酝ㄟ^轉(zhuǎn)讓住房，還清債務(wù)本息，收回投資和成本，甚至賺取一定的利潤(rùn)：但若借款人獲得貸款購(gòu)買住房并償還一定時(shí)期的貸款本息后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大幅度下跌，借款人轉(zhuǎn)讓住房所得收入不夠償還貸款，無法收回投資和成本，借款人就會(huì)主動(dòng)違約，因?yàn)閺睦碡?cái)角度上來說，借款人認(rèn)為重新購(gòu)買相類似的住房比繼續(xù)償還貸款更好，借款人獲得的個(gè)人住房抵押貸款可以看作是一項(xiàng)期權(quán)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌到一定程度時(shí)借款人選擇放棄這種權(quán)利。一般來講，貸款合同簽訂后的第一、第二年最可能發(fā)生主動(dòng)違約，因?yàn)榇藭r(shí)借款人違約的機(jī)會(huì)成本相對(duì)較低，僅僅損失首付款、交易費(fèi)用和一部分貸款本息。
2.1.2.3 提前還款
什么是提前還款？就是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。提前還款屬于借款人主動(dòng)違約。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)商業(yè)銀行，特別是四大國(guó)有商業(yè)銀行受呆帳壞帳的影響，十分注重貸款的回收速度，按時(shí)足額的償還貸款本息的目標(biāo)大大超過了確保貸款收益的目標(biāo)，某些銀行甚至鼓勵(lì)提前償還貸款，而忽略了提前還款造成的損失。在中國(guó)建設(shè)銀行1999年12月31日頒發(fā)的《個(gè)人住房貸款辦法》中規(guī)定“貸款期限在1年以內(nèi)的，在借款期內(nèi)經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并按原合同利率按實(shí)際使用期限結(jié)計(jì)利息，但不得提前還本；貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請(qǐng)后經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已收的貸款利息也不再調(diào)整?！?br />
2.1.3 開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房抵押貸款的程序包括五項(xiàng)：1、銀行調(diào)查借款人資料 2、審批 3、審批通過后借款人在貸款行開戶領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同，并辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等相關(guān)擔(dān)保手續(xù) 4、資金劃入開發(fā)商帳戶。開發(fā)商利用最后劃入其帳戶的借款人的借款進(jìn)行房屋建造，在這個(gè)過程中，存在一種“假按揭”行為，就是指某些開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過虛假銷售(購(gòu)買)方式，套取銀行貸款，即開發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人，并以這些購(gòu)房人的名義與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)抵押貸款，從而套取銀行資金。據(jù)中國(guó)工商銀行總行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是來源于“假按揭”。
3 防范措施
由于我國(guó)首付款的規(guī)定高達(dá)30%，這在很大程度上降低了我國(guó)住房抵押貸款的各種違約風(fēng)險(xiǎn)。這樣的規(guī)定一方面有效地降低了銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，然而另一方面高額的首付款又使廣大中低收入階層和中青年人的購(gòu)房能力受到了極大地限制，從而也給銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上的盈利水平和效益規(guī)模造成了極大地影響。根據(jù)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)防范理念，風(fēng)險(xiǎn)管理不是以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)來?yè)Q取低風(fēng)險(xiǎn)，而是以通過嚴(yán)密的系統(tǒng)科學(xué)評(píng)價(jià)估算預(yù)測(cè)來最大限度實(shí)現(xiàn)收益為目標(biāo)。以南京為例，擬購(gòu)買城市周邊地區(qū)一處使用面積為60㎡的房產(chǎn)，按1.4的系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，建筑面積為84㎡，該地段平均房?jī)r(jià)在6000 元/㎡左右，那么總房?jī)r(jià)為504000元左右。按30%的首付款比例，購(gòu)房者須支付151200元的首付款。這對(duì)于一個(gè)具有碩士學(xué)歷剛剛參加工作的月薪4000元左右的購(gòu)房者來說，如果全部收入用于支付首付款，需要三年多的時(shí)間。但是工資收入并不能全部用于購(gòu)房消費(fèi)，所以至少需要6 年的時(shí)間來支付這筆首付款。這個(gè)例子說明現(xiàn)行關(guān)于首付款的規(guī)定過高，因此，我們可以算出，設(shè)置在15%~20%的首付款比例是較為恰當(dāng)?shù)摹?br />
除此之外，還有一種極端的首付款比例——“零首付”也是不可取的。因?yàn)檫@樣購(gòu)房者壓力的減輕是以銀行風(fēng)險(xiǎn)的無限放大作為代價(jià)。因此，“零首付”或者任何形式的“變相零首付”必須堅(jiān)決禁止。
