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關(guān)于完善我國房地產(chǎn)行業(yè)稅制的思考

摘要:隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一,本文重點分析了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的主要問題,提出了改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收稅制的設(shè)想。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)行業(yè) 稅收制度 改革設(shè)想

  近年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢,成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。房地產(chǎn)稅收是指與房屋和土地有關(guān)的稅收,由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強,給稅收征管帶來了很多的困難。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收稅制,充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的宏觀調(diào)控作用來確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點問題。
  一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題
 ?。ㄒ唬┝魍ōh(huán)節(jié)稅費重,保有環(huán)節(jié)課稅輕。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種,目前實際征收的有12種。特點是開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅種多,涉及了其中的10種,稅收負擔重;而保有環(huán)節(jié)僅涉及其中的兩種,負擔也很輕。我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,從而導致開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負過重。消極影響還有:在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分,由于沒有有效的稅收調(diào)控機制,政府不能充分參與增值的分配,只能任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者,使得納稅人傾向持有土地和房產(chǎn)待其自然增值,造成富者愈富,貧者愈貧的局面,不利于調(diào)節(jié)財富分配和地權(quán)的平均。流通環(huán)節(jié)稅費重,抑制了土地的流動和正常的市場交易,助長了土地的隱性流動,逃稅現(xiàn)象因而增多,這就從總量上減少了國家的稅收收入。
  (二)課稅范圍過窄,免稅范圍過寬。一方面,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍僅涉及城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),坐落于其他區(qū)域的房產(chǎn)均不屬于房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)范圍;另一方面,房產(chǎn)稅還存在較多的免稅項目,除對國家機關(guān)、人民團體、軍隊、財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位、宗教寺廟、公園等自用房產(chǎn)免稅外,還對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。隨著城市布局的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的推進,原有的開征區(qū)與非開征區(qū)的界限已經(jīng)日漸模糊,尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處,現(xiàn)有劃分方法可能使得位置臨近、享受相似設(shè)施和服務(wù)、經(jīng)濟價值相似的房產(chǎn),僅僅因為坐落于不同的行政區(qū)域而產(chǎn)生稅負差異,導致明顯的不公。
 ?。ㄈ┯嫸愐罁?jù)和稅率失當。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,土地收益的差別日益明顯,土地資源的日益稀缺也導致其自然增值迅速。但我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)仍然為土地面積,使土地使用稅收缺乏彈性,不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用,也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應有的調(diào)節(jié)作用。為了公平稅負及抑制對土地資源的過度壟斷,大多數(shù)國家的土地稅都逐漸由按面積課征的地畝稅變?yōu)榘赐恋貎r值課征的地價稅。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅價值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本,并不反映房產(chǎn)的市場價值。從租計征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入乘以12%的稅率計算繳納。除了房產(chǎn)稅,出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費,使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高,稅負明顯高于前者,從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。同時,自用房產(chǎn)不論價值和用途如何,稅率均為1.2%,一方面,稅負過輕;另一方面一刀切的稅率也無法體現(xiàn)對不同區(qū)域、不同價值、不同用途房產(chǎn)的抑揚傾向,從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力。
 ?。ㄋ模┒惙N繁多,稅費混雜。在我國特殊的土地制度下,雖然租、稅、費都涉及到政府的參與和調(diào)節(jié),但三者體現(xiàn)著不同的經(jīng)濟關(guān)系。目前我國的房地產(chǎn)租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴重,存在以稅代租、以費代稅、以費擠租等現(xiàn)象。我國《閑置土地處置辦法》規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)”。目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達14種,實際征收12種,收費項目就更加繁雜。從收費比例上看,各項收費占銷售收入的35%左右,相當于經(jīng)營成本及費用的70%,造成了多方面的消極影響,也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。
  (五)稅收體系內(nèi)外有別,稅負不公平。目前,我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別,兩套稅制并存”的政策。具體表現(xiàn)在:對內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,而對外資企業(yè)則征收城市房地產(chǎn)稅和土地使用費,不征土地使用稅,并僅對房產(chǎn)征收,不對地產(chǎn)征收,對外資企業(yè)征收的土地使用費實際上是以年租形式取得土地使用權(quán)的代價,一般按照土地等級收取,但是具體的征收標準和優(yōu)惠政策由各地方政府自行決定。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一,造成了外資企業(yè)的“超國民待遇”,使內(nèi)資企業(yè)的稅負明顯高于外資企業(yè),有違于WTO國民待遇原則和公平競爭原則,有悖于稅收的基本原則。這種制度安排有利于外資企業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營攫取利潤,必然助長其投機行為,從而可能擾亂房地產(chǎn)市場的秩序。
  二、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的設(shè)想
  明確租、稅、費的性質(zhì)和歸屬,將現(xiàn)有定位模糊的項目重新歸類,分別加強土地、稅務(wù)、行政管理,各盡其責。遵循“寬稅基、簡稅種、低稅率”的總體思路,并注重稅種間的相互配合,平衡交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收負擔。建議如下:
 ?。ㄒ唬皩挾惢?。即對除公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行免征外,其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。將盡量多的房地產(chǎn)納為征稅對象,將稅收貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全過程。根據(jù)量能負擔原則,擴大征稅范圍,實行普遍征收,將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍;取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠,內(nèi)外資企業(yè)一視同仁;對閑置土地和荒蕪土地進行課稅;嚴格掌握減免稅的政策口徑。
 ?。ǘ昂喍惙N”。即將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅進行合并和簡化,改變目前房地產(chǎn)稅收種類繁多且集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的弊病,并對擁有環(huán)節(jié)開征財產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)稅。結(jié)合現(xiàn)行稅制,借鑒國際上的作法,將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅,以房地產(chǎn)評估值或評估價為計稅依據(jù),由房地產(chǎn)所有者和使用人繳納。另外,對現(xiàn)行“土地閑置費”實施“費改稅”,對占而不用一年以上的土地按土地基準價課征空地占用稅。開征遺產(chǎn)與贈與稅,歸并買方繳納的印花稅和現(xiàn)行契稅,設(shè)立“不動產(chǎn)取得稅”,以取得不動產(chǎn)時支付的價款或評估值為計稅依據(jù),在取得時征收。設(shè)置不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅,以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)額為課稅依據(jù),在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。結(jié)合現(xiàn)行稅收制度,可以把銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅納入不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中來,成為一個獨立的稅種,稅負暫不變。
 ?。ㄈ└母镉嫸愐罁?jù)。根據(jù)國際經(jīng)驗,發(fā)達國家普遍以市場價值(評估值)規(guī)定一定額度的免征額作為財產(chǎn)課稅的計稅依據(jù);發(fā)展中國家則普遍以土地面積或財產(chǎn)賬面價值為計稅依據(jù)。以評估值作為計稅依據(jù)的好處是:一是具有隨著經(jīng)濟增長而增長的彈性特征,可以隨土地房產(chǎn)價格的升值相應增加稅收,有利于有效組織收入;二是以價值為核心能夠準確反映真實的稅基,利于實現(xiàn)稅收公平原則,與市場經(jīng)濟相適應。隨著我國政府行政能力的加強和不動產(chǎn)價值評估體系的建立,建立以房地產(chǎn)評估價值作為征稅依據(jù)是一個發(fā)展趨勢。
 ?。ㄋ模└母锒惵???紤]到首次開征財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅時,由于傳統(tǒng)思維的影響,納稅人的抵觸心理可能較強,因此稅率范圍不宜定的過高,這樣有利于稅制改革的推進。綜合考慮居民的承受能力和國際上的一些事例,稅率范圍可以設(shè)定在0.3%~0.8%之間。建議采用超額累進稅率,并對不同類型、不同用途的房地產(chǎn)實行差別對待??蓪€人實行較低稅率,而對法人實行較高稅率;對個人一定面積以內(nèi)的唯一住房實行較低稅率甚至免稅,而對第二套、第三套住房實行較高稅率??蓪ζ胀ㄗ≌瑢嵭休^低稅率,而對高級別墅、高檔住宅實行較高稅率;可對企業(yè)一般房產(chǎn)實行較低稅率,而對高爾夫球場等高級娛樂場所的房地產(chǎn)實行較高稅率;對符合節(jié)能省地標準的房產(chǎn)實行較低稅率,而對不利于土地、能源合理利用的房產(chǎn)實行較高稅率;這樣便可以在取得必要收入的同時強化調(diào)節(jié)功能。具體區(qū)分標準和稅率可以由地方根據(jù)當?shù)氐臓顩r,在中央制定的較大范圍內(nèi)具體確定。此外可以考慮適當調(diào)整目前房地產(chǎn)業(yè)稅收的計征方式,對諸如土地增值稅等稅種實行從價定率與從量定額相結(jié)合的計征方式;根據(jù)不同地區(qū)土地增值的幅度設(shè)置差量定額稅率;把土地增值稅與過戶的房地產(chǎn)的面積聯(lián)系起來,從制度上杜絕通過隱匿收入、虛增成本等形式偷逃土地增值稅稅款,提高土地增值稅的征收效率。
  總之,解決房地產(chǎn)業(yè)稅收問題是一項系統(tǒng)工程,需要從法律法規(guī)制度等諸方面去完善,更需要政府及社會各界的高度重視,只有這樣才能促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。Z



參考文獻:
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