
目前,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額:增值率低于50%的,適用稅率為30%;增值率在50%~100%之間的,稅率為40%;增值率介于100%~200%的,稅率為50%;增值率超過200%的,稅率為60%。那么,土地增值稅出臺(tái)的一個(gè)重要(假設(shè))前提必然是征收30%的增值稅率后,開發(fā)企業(yè)依然有利潤(rùn),才體現(xiàn)為稅賦的合理性。舉例來說,某房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目如果增值率僅在15%左右,再課以30%的增值稅,是否對(duì)房企是一種巨大的壓力?進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)也是一種負(fù)面?因此,按照目前的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),我認(rèn)為非常適合05、04年以前的市場(chǎng)(利潤(rùn)率極高)。而目前市場(chǎng)拍賣的一些地塊要在現(xiàn)有樓價(jià)水平的前提下實(shí)現(xiàn)50%或以上的增值率恐怕是一種奢望。新政出臺(tái)后,股市迅速走紅,是否是一種信號(hào)?所以希望非理性的因素要盡少出現(xiàn)在調(diào)控中。借次,是否可以對(duì)土地增值稅執(zhí)行的前提和執(zhí)行的規(guī)范作個(gè)清晰的規(guī)定。
當(dāng)然國(guó)家的政策是比較清晰的:用稅收杠桿來調(diào)控房?jī)r(jià)。這個(gè)對(duì)低價(jià)地塊還是有比較強(qiáng)的作用,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初衷也會(huì)起到一定的作用。開發(fā)商以后運(yùn)作勢(shì)必會(huì)更加小心,要算斤算量,財(cái)務(wù)策劃分析師的作用會(huì)越來越重要。以后拍地,可能要有高級(jí)財(cái)務(wù)分析師參與才好。就細(xì)部看,以后在樓盤定價(jià)中,價(jià)格水平的高低肯定要在參照土地增值稅的基礎(chǔ)上充分分析各項(xiàng)費(fèi)用。所以會(huì)計(jì)師要會(huì)定價(jià) 策劃者要懂財(cái)務(wù)。這也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)走向成熟的標(biāo)志。但是,對(duì)于調(diào)控,我認(rèn)為在掛牌競(jìng)標(biāo)的時(shí)代,開發(fā)商作為“高利潤(rùn)”靈魂的附體已不復(fù)存在,“房?jī)r(jià)高”的原因很大程度已由土地資本造成,所以如何調(diào)控“土地”是重點(diǎn)!少數(shù)開發(fā)商對(duì)業(yè)主的粗暴和秩序的混亂足見調(diào)控的迫切性,只是我們的方向和手段要對(duì)頭。