【摘 要】 本文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場成本的控制和管理，并結合案例詳細探討了成本管理的重點和方法。
【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)；現(xiàn)場成本管控；洽商變更
1 現(xiàn)場成本管控的重點內(nèi)容
現(xiàn)場成本管控的重點內(nèi)容主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目建安成本控制的固定成本控制和可變成本控制。
1.1 固定成本的控制
固定成本的定義是：固定成本(FixedCost)（又稱固定費用），相對的是可變成本，是指成本總額在一定時期和一定業(yè)務量范圍內(nèi)，不受業(yè)務量增減變動影響而能保持不變的成本。因此承包單位是否嚴格按照合同約定、施工設計圖紙、合同工程量清單進行施工是固定成本控制的重要因素。
1.2 可變成本的控制
該部分現(xiàn)場成本管控的重點內(nèi)容包括：暫定項目（暫定金額、暫定供應單價、暫定數(shù)量）、洽商變更及現(xiàn)場簽證、合同外項目等。由于該部分為可變成本，建安成本控制存在不確定性因素和風險。目前建筑市場競爭異常激烈，一些承包商為了能獲得工程任務，采取低價中標，高價索賠的策略。一旦獲得低價中標工程任務后，為保證該承包工程不至于虧本并能獲得利潤，這些承包商們會想盡—切辦法讓建設單位調(diào)價或索賠來進行彌補，通常會把突破口選擇在可變成本方面。
2 現(xiàn)場成本管控的主要方法
現(xiàn)場成本管控是施工階段建安成本控制的中心環(huán)節(jié)。筆者采用某開發(fā)商項目的實際案例，分析現(xiàn)場成本管控所采取的措施。
2.1 及時組織合約交底，加強合同履約跟蹤管理
(1)合約交底。工程項目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行，加深對主要合同條款的理解和認識，有必要向項目部、監(jiān)理單位進行合約交底，詳細說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單位及總價、暫定金額項目、暫定供應單價項目以及合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事項及注意事項。
(2)加強合同履約跟蹤管理。為了及時掌握合約履行情況，應隨時深入現(xiàn)場了解工程進展情況，參加項目部重大會議，跟蹤項目合約執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和偏差，并詳細做好現(xiàn)場記錄及相關證據(jù)資料的收集，同時對發(fā)現(xiàn)的問題和偏差及時向相關部門領導匯報協(xié)同相關負責人落實解決方案。
2.2 嚴格按照合同及設計圖紙施工
加強現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理，積極配合項目部監(jiān)督施工單位嚴格按照合同及設計圖紙施工，同時及時發(fā)現(xiàn)施工單位未按設計要求施工的情況，并收集證據(jù)資料以便進行成本核減工作。案例：某商業(yè)項目屋頂裝飾二次深化設計為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條(100mm×300mm×5mm)壁厚設計為5mm。待該項工程完成后，通過對其是否嚴格按設計要求施工進行跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)鋼制方鋼管檁條(100mm×300mm×5mm)實際施工壁厚為3mm。但施工單位對該項工程按壁厚5mm進行報價。通過收集相關證據(jù)資料，對鋼制方主動深入市場多方詢價、實地考察及同總包溝通談判。前后共兩次通過公司合約評審會議，于2011年10月5日完成面磚、石材等精裝修材料價格審核，從而確保工程如期順利進行，同時有效降低了成本。
2.6 切實把好設備、材料的質量及價格關
工程材料、設備價格管理是項目成本控制的重點及難點。材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)預算材料費用一般占工程造價的65%—70%。因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應主動去了解市場、走向市場，及時了解材料、設備的價格變化情況，從而能有效地控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。案例：該項目6#樓屋頂共設有60根裝飾旗桿。施工單位報價為5000元／根，合計30萬元。通過市場多方詢價并同施工方多次協(xié)商談判，最終該裝飾旗桿材料審核價位1800元／根，約11萬元，核減約19萬元，從而降低了成本。
2.7 洽商變更和現(xiàn)場工程簽證的成本控制
(1)要盡可能減少設計變更。①應嚴禁通過設計變更擅自擴大建設規(guī)模，提高設計標準，增加建設內(nèi)容。②認真對待必須發(fā)生的設計變更，及時計算有關設計變更的費用，并配合設計部門進行設計變更方案優(yōu)化工作。
(2)嚴格控制工程造價洽商指令的發(fā)生，使其導致的成本增加額度控制下達的指標范圍內(nèi)。
(3)現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理。
2.8 切實推行月度成本預警分析報告制度
推行月度成本預警分析報告制度，其目的主要是發(fā)現(xiàn)成本控制過程中出現(xiàn)的超支或異常情況。采取事前控制、事中控制和事后控制等手段是將減成本控制在目標成本范圍之內(nèi)。
3、結語
本文通過分析建安成本控制的特點，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的必要性，進一步闡述了現(xiàn)場成本管控的重要內(nèi)容，并提出現(xiàn)場成本管控的主要方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目建安成本控制具有一定的指導作用。
稿源：四川建筑
