摘要：在實務中，筆者發(fā)現(xiàn)按會計準則要求進行房地產(chǎn)企業(yè)會計處理取得的會計信息，遠遠不能滿足決策要求。本文擬對會計信息與管理信息的差異進行探討，并對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中所需要的管理信息進行補充說明。
一、會計處理不能滿足管理需求的幾類業(yè)務
1. 房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認。由于房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目為核算單位，其經(jīng)營周期往往需要兩三年甚至更長的時間，顯然完全按照準則規(guī)定確認收入不現(xiàn)實。根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，實務中可以采用以下條件作為房地產(chǎn)收入的確認標準：工程已經(jīng)竣工并驗收合格；具有經(jīng)購買方認可的結(jié)算通知書；履行了銷售合同規(guī)定的義務，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資巨大，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是分批開發(fā)的。再加上企業(yè)預售的時間有可能比開工時間還要提前，此種情況下，就導致會計上“預收賬款”在很長時間后才會轉(zhuǎn)作主營業(yè)務收入。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算。房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算可以設置開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、財務費用等一級賬戶。它們又可以下設若干二級賬戶，本文對如何進行科目設置和處理不做詳細說明。但要注意，根據(jù)會計準則可以計入項目成本的，必須是過去已經(jīng)發(fā)生的項目，而房地產(chǎn)開發(fā)項目往往是要分期投入的，未來應該發(fā)生的成本是不允許提前入賬的，而這有可能導致其成本被低估。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)稅金的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)預售時，就要預繳相關(guān)營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等稅金，項目結(jié)算后匯算清繳。在實務中，尤其是一些三線城市以及縣城的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在預售時并沒有按規(guī)定實現(xiàn)預繳稅款，而是項目最終結(jié)算時一次性繳清。這是因為稅務局對房地產(chǎn)企業(yè)的征稅成本較低，而在預售時期預繳稅款則會加大征稅成本。根據(jù)會計準則，未實際發(fā)生的稅款不能入賬，在沒有預繳稅款的情況下，房地產(chǎn)成本中不能反映稅金項目，導致項目前期的成本被低估。
4. 建造合同的處理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各樓盤是分批開發(fā)的，有時候會出現(xiàn)一個建筑公司與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了多座樓盤的建筑合同，而在建的可能只有一座，對其他座樓盤也沒有任何定金類款項的支付。根據(jù)會計準則，此種情況下僅對已經(jīng)開始建筑的樓盤進行成本的記錄，對已簽訂合同但沒有開始建筑的樓盤不做任何處理。雖然沒有支付定金，但一般情況下該合同會被履行，如果不進行核算考慮，則不能從整體上對項目進行核算和過程控制。另外，土地成本是項目初期支出的一項較大的間接成本，如果對建造合同已規(guī)劃的樓盤不進行處理，可能導致土地成本僅僅被分攤到已開工的樓盤成本上，造成成本不準確。
二、按準則處理，賬面分析時會出現(xiàn)的問題
1. 報表業(yè)績不穩(wěn)定。項目從投建到開始預售，最終達到收入確認條件轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入，房地產(chǎn)企業(yè)報表上會出現(xiàn)以下情況：利潤表長期主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本收入為零，利潤為負數(shù)，之后幾個月內(nèi)大量確認收入。如果房地產(chǎn)公司只有一個項目，則這種情況周而復始。資產(chǎn)負債表則隨著預售總資產(chǎn)迅速擴張，同時資產(chǎn)負債比上升，之后隨著預收賬款轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入，總資產(chǎn)迅速下降。
2. 成本不能準確核算。影響成本的因素主要有以下幾個：①未發(fā)生的成本不能確認。由于未發(fā)生的成本不能確認，建設后期的大部分支出不能在賬面體現(xiàn)，同時未開工的樓盤不入賬，大額的固定成本不能得到準確分攤。在部分樓盤達到收入確認條件時，預收賬款轉(zhuǎn)作主營業(yè)務收入，同時也應將存貨轉(zhuǎn)為主營業(yè)務成本，而以上因素導致成本不準確。②沒有預提稅金，利潤被高估。對于預售時沒有預繳稅款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大筆的稅金無法入賬，利潤被高估。
3. 賬面不能反映整體項目的經(jīng)營情況。在項目建設期間內(nèi)，如果要對項目整體情況加以把握，賬面上沒有直接的數(shù)據(jù)提供，整個項目預計利潤是多少？應賣出多少平方米后項目才開始真正盈利？這些都是未知數(shù)。這不利于項目的管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目的財務管理要求
首先，要對項目整體的收益情況做出預算，并按月出具報表進行調(diào)整。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目的初始階段還是有基本預算的，但整個項目周期太長，中間的變數(shù)較多，會影響最終的收益。這些因素包括由于其他企業(yè)的競爭而被迫提高配套設施品質(zhì)等，導致項目完結(jié)后最終的成本與開發(fā)初期預計成本存在一定差異，從而侵蝕利潤。因此，管理者應該隨時掌握成本變動，必要時調(diào)整策略，而不是最終核算。
其次，應引入變動成本法或盈虧臨界點對項目進行核算。傳統(tǒng)的利潤計算方法不利于客觀地衡量項目收益。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算更適合采用變動成本法。在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能盈利取決于銷售比率。在變動成本法下，只有達到一定銷售比率后才會盈利；而在傳統(tǒng)成本法下，只要實現(xiàn)了銷售，符合了會計準則中收入的確認標準，就會有相應的利潤產(chǎn)生，這就會誤導管理者。
最后，要對項目進行過程控制。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，如果不進行過程控制的話，很容易導致成本失控。按會計準則處理需要等項目結(jié)束才能核算最終成本，這就失去了過程控制的作用。因此，作為項目管理者應隨時掌握項目成本的變動情況，保證預期利潤的實現(xiàn)。
四、管理用房產(chǎn)項目成本匯總表設計
鑒于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可能需要審計報告，因此賬務處理還是應該遵循會計準則。為了平衡財務信息和管理信息的差異，可以多做一套管理用數(shù)據(jù)。
如上表所示，通過對全部支出項目的匯總，以及預計開發(fā)的總樓盤情況，將全部支出都納入表格，而且根據(jù)實際情況每月都要調(diào)整。有了項目的整體預算，就可以計算盈虧臨界點的銷售面積等管理信息。
主要參考文獻
財政部.企業(yè)會計準則2006.北京：經(jīng)濟科學出版社，2006
【作 者】
劉紅紅
【作者單位】
（河北金融學院會計系 河北保定 071000）
