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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整定價(jià)的涉稅盈利模式

【摘要】本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)移、收支等額增長這兩個(gè)角度來探討房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅盈利模式,幫助房地產(chǎn)企業(yè)走出困境,在市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下仍能立于不敗之地。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 涉稅盈利模式 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)移 收支等額增長

一、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格內(nèi)部轉(zhuǎn)移的涉稅盈利模式
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,若房地產(chǎn)企業(yè)既有普通住宅項(xiàng)目又有非普通住宅項(xiàng)目,應(yīng)分別核算及繳納土地增值稅。但若其中各個(gè)項(xiàng)目的增值率差距較大,可以考慮在保持各項(xiàng)目銷售收入總額不變及保證銷量的情況下,通過將價(jià)格在各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)移的方式來調(diào)節(jié)定價(jià)。
例1:安邦房地產(chǎn)公司2013年開發(fā)了普通住宅、高檔住宅和豪華別墅三種住宅,并準(zhǔn)備對(duì)外銷售。三種住宅的可售面積均為10 000平方米,取得土地使用權(quán)所支付的金額分別為3 000萬元、3 000萬元、5 000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本分別為3 000萬元、7 000萬元、10 000萬元。銷售收入總額為62 500萬元。建造這三種住宅從銀行借款的利息共為2 000萬元,不能按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,且?dāng)?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)提扣除比例為10%。三種住宅實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共為4 000萬元。當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅稅率5%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加等為5%,假設(shè)不考慮印花稅。要求:對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部定價(jià)進(jìn)行規(guī)劃。
方案一:普通住宅定價(jià)為11 000元/平方米,高檔住宅定價(jià)為19 000元/平方米,豪華別墅定價(jià)為32 500元/平方米。
普通住宅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×11 000=11 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=3 000+3 000=6 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(3 000+3 000)×10%=600(萬元);從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(3 000+3 000)×20%=1 200(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=11 000×5%+11 000×5%×(7%+5%)=616(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6 000+600+1 200+616=8 416(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=11 000-8 416=2 584(萬元);增值率=2 584÷8 416=30.70%;應(yīng)納土地增值稅稅額=2 584×30%=775.2(萬元)。
高檔住宅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×19 000=19 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=3 000+7 000=10 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(3 000+7 000)×10%=1 000(萬元);從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(3 000+7 000)×20%=2 000(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=19 000×5%+19 000×5%×(7%+5%)=1 064(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=10 000+1 000+2 000+1 064=14 064(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=19 000-14 064=4 936(萬元);增值率=4 936÷14 064=35.10%;應(yīng)納土地增值稅稅額=4 936×30%=1 480.8(萬元)。
豪華別墅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×32 500=32 500(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=5 000+10 000=15 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(5 000+10 000)×10%=1 500(萬元);加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(5 000+10 000)×20%=3 000(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=32 500×5%+32 500×5%×(7%+5%)=1 820(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=15 000+1 500+3 000+1 820=21 320(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=32 500-21 320=11 180(萬元);增值率=11 180÷21 320=52.44%;應(yīng)納土地增值稅稅額=11 180×40%-21 320×5%=3 406(萬元)。
這三種住宅總的應(yīng)納土地增值稅稅額=775.2+1 480.8+3 406=5 662(萬元)。這三種住宅總的稅后凈利潤=[(11 000+19 000+32 500)-(3 000+3 000+5 000)-(3 000+7 000+10 000)-(616+1 064+1 820)-(775.2+1 480.8+3 406)-4 000]×(1-25%)=13 753.5(萬元)。
方案二:普通住宅定價(jià)為100 00元/平方米,高檔住宅定價(jià)為21 000元/平方米,豪華別墅定價(jià)為31 500元/平方米。
普通住宅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×10 000=10 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=3 000+3 000=6 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(3 000+3 000)×10%=600(萬元);從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(3 000+3 000)×20%=1 200(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=10 000×5%+10 000×5%×(7%+5%)=560(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6 000+600+1 200+560=8 360(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=10 000-8 360=1 640(萬元);增值率=1 640÷8 360=19.62%;由于19.62%<20%,所以不繳納土地增值稅。
高檔住宅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×21 000=21 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=3 000+7 000=10 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(3 000+7 000)×10%=1 000(萬元);從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(3 000+7 000)×20%=2 000(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=21 000×5%+21 000×5%×(7%+5%)=1 176(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=10 000+1 000+2 000+1 176=14 176(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=21 000-14 176=6 824(萬元);增值率=6 824÷14 176=48.14%;應(yīng)納土地增值稅稅額=6 824×30%=2 047.2(萬元)。
豪華別墅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=10 000×31 500=31 500(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=5 000+10 000=15 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(5 000+10 000)×10%=1 500(萬元);加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(5 000+10 000)×20%=3 000(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=31 500×5%+3 500×5%×(7%+5%)=1 764(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=15 000+1 500+3 000+1 764=21 264(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=31 500-21 264=10 236(萬元);增值率=10 236÷21 264=48.14%;應(yīng)納土地增值稅稅額=10 236×30%=3 070.8(萬元)。
這三種住宅總的應(yīng)納土地增值稅稅額=0+2 047.2+3 070.8=5 118(萬元)。這三種住宅總的稅后凈利潤=[(10 000+21 000+31 500)-(3 000+3 000+5 000)-(3 000+7 000+10 000)-(560+1 176+1 764)-(0+2 047.2+3 070.8)-4 000]×(1-25%)=14 161.5(萬元)??梢?,方案二總體比方案一少納土地增值稅544萬元(5 662-5 118),多獲取稅后凈利潤408萬元(14 161.5-13 753.5),因此,應(yīng)選擇方案二的內(nèi)部定價(jià)模式。
二、房地產(chǎn)企業(yè)收支等額增長的涉稅盈利模式
房地產(chǎn)企業(yè)在保證了一定毛利的前提下,如果等額增加房地產(chǎn)開發(fā)總成本(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)與銷售收入總額,表面上看對(duì)凈收益不會(huì)產(chǎn)生太大影響,但會(huì)在很大程度上降低土地增值稅稅負(fù)。測(cè)算如下:
設(shè)銷售收入總額為x,房地產(chǎn)開發(fā)總成本為y。則增值率1={x-[y+y×10%+y×20%+x×5%×(1+7%+5%)]}÷[y+y×10%+y×20%+x×5%+(1+7%+5%)]=(0.944x-1.3y)÷(1.3y+0.056x)。
若銷售收入總額與房地產(chǎn)開發(fā)總成本同時(shí)增加a,則增值率2=[0.944×(x+a)-1.3×(y+a)]÷[1.3×(y+a)+0.056×(x+a)]=(0.944x-1.3y-0.356a)÷(1.3y+0.056x+1.356a)。
由此可見,一方面,銷售收入總額與房地產(chǎn)開發(fā)總成本同時(shí)增加a后的增值額(分子)比原先減少了0.356a,即稅基減少了0.356a;另一方面,分子減少0.356a,而分母增加1.356a,會(huì)使增值率2比增值率1 有所降低,而增值率降低的又有可能導(dǎo)致適用土地增值稅稅率的降低。這樣,稅基必然降低,而稅率有可能降低,從而必然會(huì)使土地增值稅稅負(fù)降低。其降低額至少為0.356a×30%=0.1068a。當(dāng)然,收入的增加會(huì)引起與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(營業(yè)稅稅金及附加)增加了a×5%×(1+7%+5%)=0.056a,但與土地增值稅最低節(jié)稅額0.1068a相比,整體上至少仍能節(jié)稅0.0508a(0.1068a-0.056a)。
例2:信達(dá)房地產(chǎn)公司于2013年欲建可售面積為80 000平方米的住宅,土地使用權(quán)支付金額25 000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)計(jì)為50 000萬元,該項(xiàng)目銀行借款利息為5 000萬元,不能按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,且?dāng)?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)提扣除比例為10%。實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共為15 000萬元。該項(xiàng)目均價(jià)定為2萬元/平方米。當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加和其他附加率分別為5%,7%,5%,假設(shè)不考慮印花稅。
現(xiàn)該企業(yè)董事會(huì)針對(duì)是否在銷售前對(duì)其裝修產(chǎn)生爭(zhēng)議,于是存在兩種方案:方案一,不裝修,仍然對(duì)外銷售毛坯房。方案二,對(duì)其進(jìn)行裝修,對(duì)外銷售裝修房,這將會(huì)產(chǎn)生裝修成本10 000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)?0 000萬元(50 000+10 000),與此同時(shí),將售價(jià)總額等額增加10 000萬元,則銷售收入總額變?yōu)?70 000萬元(80 000×2+10 000)。要求:對(duì)該項(xiàng)目是否進(jìn)行裝修進(jìn)行規(guī)劃。
對(duì)于方案一:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=80 000×20 000=160 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=25 000+50 000=75 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(25 000+50 000)×10%=7 500(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=160 000×5%+160 000×5%×(7%+5%)=8 960(萬元);加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(25 000+50 000)×20%=15 000(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=75 000+7 500+8 960+15 000=106 460(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=160 000-106 460=53 540(萬元);增值率=53 540÷106 460≈50.29%;應(yīng)納土地增值稅=53 540×40%-106 460×5%=16 093(萬元);稅后凈利潤=(160 000-25 000-50 000-15 000-8 960-16 093)×(1-25%)=33 710.25(萬元)。
對(duì)于方案二:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=80 000×2+10 000=170 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)總成本=25 000+60 000=85 000(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(25 000+60 000)×10%=8 500(萬元);與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=170 000×5%+170 000×5%×(7%+5%)=9 520(萬元);從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=(25 000+60 000)×20%=17 000(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=85 000+8 500+9 520+17 000=120 020(萬元);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=170 000-120 020=49 980(萬元);增值率=49 980÷120 020≈41.64%;應(yīng)納土地增值稅=49 980×30%=14 994(萬元);稅后凈利潤=(170 000-25 000-60 000-15 000-9 520-14 994)×(1-25%)=34 114.5(萬元)。
由此可見,方案二比方案一少納土地增值稅1 099萬元(16 093-14 994);多獲取稅后凈利潤404.25萬元(34 114.5-33 710.25),這有助于擴(kuò)大銷售與增進(jìn)盈利。
【注】本文系2012年山東省軟科學(xué)研究計(jì)劃資助項(xiàng)目“小微企業(yè)稅收政策應(yīng)用研究”(項(xiàng)目編號(hào):2012RKA07040)的階段性成果。
主要參考文獻(xiàn)
1. 梁文濤.與商品房裝修相關(guān)的土地增值稅納稅籌劃.財(cái)會(huì)月刊,2012;1
2. 段九利.房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃(第二版).北京:中國市場(chǎng)出版社,2011

【作  者】
梁文濤

【作者單位】
(山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院 山東濰坊 261011)

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