【摘要】公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)將更真實(shí)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，同時(shí)，財(cái)政部證監(jiān)會(huì)也發(fā)布法規(guī)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息披露做出相關(guān)規(guī)定。本文從選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司年度報(bào)告著手，揭示其信息披露存在的問題，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露后續(xù)規(guī)范展開探討。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 信息披露
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，上市公司的物業(yè)價(jià)值得以快速增長(zhǎng)。2007年1月1日實(shí)施的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱CAS3）規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)公允價(jià)值的推廣使用達(dá)到了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的目的，能使提供的會(huì)計(jì)信息更具決策有用性。上市公司的利益相關(guān)者主要從公布的年度報(bào)告中獲取相關(guān)信息。信息披露的不完善將影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，不利于信息使用者進(jìn)行決策。
一、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的信息披露要求
1. 財(cái)政部相關(guān)規(guī)定。CAS3第19條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 30 號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》應(yīng)用指南指出，報(bào)表附注應(yīng)披露的信息除CAS3規(guī)定的外，還要求披露公允價(jià)值金額的增減變動(dòng)情況，披露公允價(jià)值變動(dòng)收益的來源、本期發(fā)生額、上期發(fā)生額。
2. 證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定。為了規(guī)范財(cái)務(wù)信息的披露，證監(jiān)會(huì)也對(duì)公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)信息披露做了一系列規(guī)定。
2007年12月27日實(shí)施的《公開發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第2號(hào)——年度報(bào)告的內(nèi)容與格式（2007年修訂）》（以下簡(jiǎn)稱《年報(bào)準(zhǔn)則》）要求披露信息包括投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得方式或采用的估值技術(shù)等。
《發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號(hào)——非經(jīng)常性損益》（2008年12月1日實(shí)施）指出非經(jīng)常性損益項(xiàng)目包括“采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益”。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》（2008年12月31日實(shí)施） 要求披露公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制，包括采用估值技術(shù)、確定公允價(jià)值的方法、相關(guān)參數(shù)的選取等。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第15號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)告的一般規(guī)定》（2010年1月1日實(shí)施）對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)規(guī)定更為詳細(xì)。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第2號(hào)——年度報(bào)告的內(nèi)容與格式（2012年修訂）》（2013年1月1日實(shí)施）主要從大幅縮減年報(bào)摘要篇幅、簡(jiǎn)化年報(bào)全文披露內(nèi)容、降低信息披露成本等方面調(diào)整披露內(nèi)容，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)內(nèi)容的披露影響不大。
二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)信息披露存在的問題
從年報(bào)來看，截至2011 年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司有883 家，累計(jì)有27 家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，筆者對(duì)這27家已披露的上市公司進(jìn)行年報(bào)分析，取數(shù)據(jù)時(shí)間從2007年到2011年，發(fā)現(xiàn)盡管披露內(nèi)容及格式在不斷完善中，但仍存在一些問題需要改進(jìn)。
1. 上市公司對(duì)披露項(xiàng)目理解存在偏差。
（1）“計(jì)入權(quán)益的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)”項(xiàng)目披露?！豆_發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第15號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)告的一般規(guī)定》要求以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)披露“計(jì)入權(quán)益的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)”，據(jù)筆者對(duì)上市公司年報(bào)統(tǒng)計(jì)分析，該項(xiàng)目金額的填制主要存在以下幾種理解：
第一種是認(rèn)為自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額（不扣除遞延所得稅），如世貿(mào)股份2009年年度報(bào)告披露的金額為518 429 308.71元，即為當(dāng)年存貨及固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額。第二種是理解為當(dāng)年轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額扣除遞延所得稅后計(jì)入資本公積的金額，如中航地產(chǎn)2011年度報(bào)告中披露的金額為112 378 652.55元，即為因轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)而增加的資本公積。第三種是理解為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)合計(jì)金額，如沱牌曲酒2009年度報(bào)告披露金額為2 176 965.70元。除上述幾種填制情況，還存在較多上市公司沒有披露及披露明顯錯(cuò)誤的問題，如金宇車城2011年度報(bào)告披露金額為-49 230 037.78元，即為表中差錯(cuò)數(shù)據(jù)。金融街2010年和2011年度報(bào)告未披露該項(xiàng)目金額。
（2）“遞延所得稅”項(xiàng)目披露。CAS3第11條規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。稅法不承認(rèn)未實(shí)現(xiàn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益，仍然以原賬面價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，并且計(jì)提折舊和攤銷。
該差異的存在必然會(huì)對(duì)遞延所得稅帶來影響，目前上市公司對(duì)此存在兩類片面做法：一是不披露公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)帶來的遞延所得稅影響，如新華錦2008年度報(bào)告沒有披露對(duì)遞延所得稅影響信息；二是僅披露公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)遞延所得稅影響，暫時(shí)性差異中沒有反映可稅前列支的折舊。如ST海建2009年年度報(bào)告披露的暫時(shí)性差異項(xiàng)目包括“按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)”，金額為6 598 523.61元，剛好是本年度的確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益。與此做法類似的公司還有臥龍地產(chǎn)、沱牌曲酒、ST天龍。
2. 轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)及處置業(yè)務(wù)信息披露不充分。公允價(jià)值計(jì)量模式下，上市公司現(xiàn)有的信息披露側(cè)重于自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換對(duì)投資性房地產(chǎn)損益及權(quán)益的影響。引起投資性房地產(chǎn)的減少主要是處置、轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，此類信息披露較少。筆者對(duì)27家上市公司投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長(zhǎng)率下降幅度超過30%的公司年報(bào)（2007 ～ 2011年）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如表所示。
（1）轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。上市公司通常有兩種做法，一種是沒有在轉(zhuǎn)換日進(jìn)行評(píng)估，直接以投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，如津?yàn)I發(fā)展2009年減少投資性房地產(chǎn)53 628萬元，開發(fā)產(chǎn)品增加53 628萬元，不產(chǎn)生損益；另一種是對(duì)轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但沒有披露轉(zhuǎn)換對(duì)損益的影響，如金宇車城2011年將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，公允價(jià)值4 982.64萬元，沒有說明其對(duì)損益的影響。
（2）處置業(yè)務(wù)。上市公司投資性房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)支出”科目反映，其帶來的處置損益將影響利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。目前年度報(bào)告披露的投資性房地產(chǎn)出售損益是同企業(yè)固定產(chǎn)處置損益一起反映在“非流動(dòng)性資產(chǎn)處置損益”項(xiàng)目中，對(duì)此筆者認(rèn)為不太妥當(dāng)，應(yīng)該予以單獨(dú)披露投資性房地產(chǎn)的處置損益。
3. 信息披露要求執(zhí)行不到位。CAS3及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 30 號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》應(yīng)用指南都要求披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法。筆者對(duì)27家公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)上市公司的2011年度報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量的方法采用房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有14家、調(diào)查報(bào)告的有2家、參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的有5家，沒有披露具體確定方法的有泛海建設(shè)、交通銀行、ST海建、海欣股份、ST博元、世茂股份。因企業(yè)合并變更為成本計(jì)量模式的有深發(fā)展A。部分上市公司并沒有嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部及證監(jiān)會(huì)的信息披露規(guī)定。此外，上市公司披露信息的詳略程度不一，總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)披露相對(duì)詳細(xì)，金融業(yè)披露簡(jiǎn)單些。
三、完善公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)信息披露對(duì)策
1. 加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升專業(yè)判斷能力。會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響到公允價(jià)值信息的正確披露，也在一定程度上影響公允價(jià)值計(jì)量屬性的選擇。作為上市公司的財(cái)務(wù)人員，不僅要熟知財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)于相關(guān)稅收知識(shí)也要充分了解，尤其是公允價(jià)值計(jì)量模式下對(duì)投資性房地產(chǎn)的所得稅影響。筆者認(rèn)為一方面政府部門要加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量屬性的宣傳；另一方面上市公司要積極要求會(huì)計(jì)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟悉公允價(jià)值的業(yè)務(wù)處理程序，信息披露要求等等。
2. 細(xì)化信息披露項(xiàng)目，統(tǒng)一披露要求。證監(jiān)會(huì)發(fā)布有關(guān)公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則時(shí)，對(duì)一些容易產(chǎn)生歧義的項(xiàng)目要予以注釋說明。在披露以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)，其中“計(jì)入權(quán)益的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)”項(xiàng)目應(yīng)是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的累計(jì)金額，即公允價(jià)值與原賬面成本的差額，包括轉(zhuǎn)換前后產(chǎn)生的。通過該項(xiàng)目，年度報(bào)告使用者可以知道投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后的增值幅度。
資產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，將對(duì)遞延所得稅項(xiàng)目帶來影響，投資性房地產(chǎn)遞延所得稅影響主要來自于公允價(jià)值變動(dòng)（包括轉(zhuǎn)換前后產(chǎn)生的），還有投資性房地產(chǎn)可稅前抵扣的折舊攤銷。財(cái)務(wù)報(bào)告披露格式規(guī)定的“已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債”項(xiàng)目中的遞延所得稅負(fù)債明細(xì)項(xiàng)目已經(jīng)單獨(dú)列示“交易性金融工具、衍生金融工具的估值”和“計(jì)入資本公積的可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”項(xiàng)目，筆者認(rèn)為應(yīng)該增設(shè)“以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，突出投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)影響，將不容易被漏披。
3. 加大轉(zhuǎn)換及處置業(yè)務(wù)披露力度，充分披露相關(guān)信息。CAS3規(guī)定已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。2008年金融危機(jī)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮，通過對(duì)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司年度報(bào)告分析，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)和存貨的行為沒有產(chǎn)生。不過，上市公司如果預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)深幅調(diào)整，還是可能會(huì)有意轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的用途，以盡可能減少公允價(jià)值波動(dòng)帶來的影響。因而需進(jìn)一步規(guī)范轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)信息披露，一是要求對(duì)轉(zhuǎn)換日的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，如果沒有進(jìn)行評(píng)估，要說明理由；二是要披露轉(zhuǎn)換所帶來公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額對(duì)損益的影響；三是披露投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后，自用房地產(chǎn)和存貨賬面價(jià)值與其歷史成本的差額；四是披露投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的依據(jù)，并且理由要充分。
對(duì)投資性房地產(chǎn)處置規(guī)模比較大的年度應(yīng)該要披露處置的具體項(xiàng)目，處置對(duì)其他業(yè)務(wù)收入和支出的影響，非經(jīng)常性損益表中單獨(dú)列示“投資性房地產(chǎn)處置損益”。
4. 完善制度建設(shè)，促進(jìn)綜合監(jiān)管?！豆_發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則》要求披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制所涉及的公允價(jià)值估值技術(shù)、估值程序和內(nèi)部報(bào)告程序，公司相關(guān)機(jī)構(gòu)的估值論證等。從年報(bào)披露來看，上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)內(nèi)部控制制度建設(shè)存在差異，因而有必要健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)管。如投資性房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估依據(jù)和公允價(jià)值未來預(yù)期等信息需要進(jìn)行詳細(xì)披露。政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)不僅需要規(guī)范上市公司的信息披露內(nèi)容格式，還要考察相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，對(duì)執(zhí)行不到位采取一定的懲罰措施。另外，要完善行業(yè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)（如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等）對(duì)投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息披露的重視與審核。多方參與的綜合監(jiān)管將為公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)信息的真實(shí)、公允表達(dá)提供有力保障。
【注】本文系麗水市社會(huì)科學(xué)研究課題（項(xiàng)目編號(hào)：LC201208）的研究成果。
主要參考文獻(xiàn)
1. 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006
2. 徐玉德.公允價(jià)值計(jì)量理論與實(shí)務(wù).北京：商務(wù)印刷館， 2009
【作 者】
陳國(guó)珍
【作者單位】
（麗水廣播電視大學(xué) 浙江麗水 323000）
