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從現(xiàn)金流量表分析房地產(chǎn)項(xiàng)目動態(tài)盈利能力

【摘要】近年國家輪番出臺多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策,國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資和銷售的漲速已逐步放緩。故在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性研究中,更迫切需要系統(tǒng)直觀地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等財(cái)務(wù)狀況,其中,如何通過項(xiàng)目現(xiàn)金流量表更直觀、全面、科學(xué)反映項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力顯得尤為重要。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 動態(tài)盈利能力 現(xiàn)金流量表 受國家宏觀調(diào)控政策影響,房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷。在這威脅與機(jī)會共存的大環(huán)境下,項(xiàng)目方如何貼近行業(yè)實(shí)踐,合理運(yùn)用項(xiàng)目評估原理、方法和技術(shù),科學(xué)、全面、準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性,成為一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等評估指標(biāo)中,項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力是更進(jìn)一步提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和客觀性、防范項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目動態(tài)盈利能力與現(xiàn)金流量表
房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力分析主要考察房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建銷售后是否有盈利,盈利水平如何。其中,項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力分析考慮了項(xiàng)目資金的時(shí)間價(jià)值,故其較靜態(tài)盈利能力分析更為客觀和科學(xué)。
而房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表主要反映項(xiàng)目于開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年的現(xiàn)金流量情況,可對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資或項(xiàng)目資本金或投資者各方進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。因此,項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可直觀反映項(xiàng)目于開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年不同層次的動態(tài)盈利能力分析指標(biāo)。項(xiàng)目動態(tài)盈利能力分析指標(biāo)主要包括:
1. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是以一定的折現(xiàn)率(取投資者可接受的最低收益率或行業(yè)、部門設(shè)定的基準(zhǔn)收益率或同期銀行中長期貸款利率)將項(xiàng)目投資期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值明確反映了項(xiàng)目各期投資的凈現(xiàn)金流量,凈現(xiàn)值越大表明項(xiàng)目的效益越好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評價(jià)值為零,若財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值>0,表明項(xiàng)目的投資收益率高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,故該項(xiàng)目可行;相反,則該項(xiàng)目不可行。
2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算可通過專用軟件或手工計(jì)算完成,而手工計(jì)算常用的方法是試算法和插入法,其原理是估計(jì)兩個(gè)差額在5%之內(nèi),并使項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)正值和負(fù)值的折現(xiàn)率,再運(yùn)用插入法計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=正凈現(xiàn)值折現(xiàn)率+(負(fù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率-正凈現(xiàn)值折現(xiàn)率)×■
當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≥設(shè)定的基準(zhǔn)收益率時(shí),表明項(xiàng)目的盈利能力已達(dá)到最低要求。
3. 動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的年份。當(dāng)動態(tài)投資回收期小于或等于同行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期時(shí),表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好,具有可行性。
與靜態(tài)投資回收期同理,動態(tài)投資回收期的計(jì)算中同樣會存在負(fù)值和正值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量,故可計(jì)算如下:
動態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1+(上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值)
二、案例分析
本項(xiàng)目為某三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位與市場分析,項(xiàng)目建筑面積為142 785平方米,其中:住宅可銷售面積107 304平方米,商業(yè)面積3 666平方米,共設(shè)車位1 029個(gè),預(yù)計(jì)項(xiàng)目的總銷售收入為77 012.10萬元。本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為50 420.80平方米,總建筑面積為142 785平方米。該項(xiàng)目將建成6棟18層和4棟12層涵蓋大中小戶型的多功能住宅樓,項(xiàng)目竣工決算總投資成本為48 165.18萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期為6年,銀行貸款加權(quán)平均利率為6.65%,期望收益率設(shè)定為10%。
有關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量及流出量的數(shù)據(jù)如表1所示。
據(jù)表1有關(guān)數(shù)據(jù)可計(jì)算項(xiàng)目如下指標(biāo):
1. 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
設(shè)折現(xiàn)率=17%,則:
凈現(xiàn)值=-18 603.05×(1+0.17)-1-6 743.13×(1+0.17)-2-8 601.11×(1+0.17)-3+17 712.54×(1+0.17)-4+24 659.84×(1+0.17)-5+15 416.04×(1+0.17)-6= 513.42>0設(shè)折現(xiàn)率=18%,則:
凈現(xiàn)值=-18 603.05×(1+0.18)-1-6 743.13×(1+0.18)-2-8 601.11×(1+0.18)-3+17 712.54×(1+0.18)-4+24 659.84×(1+0.18)-5+15 416.04×(1+0.18)-6=-217.45<0
項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=0.17+(0.18-0.17)×■= 17.70%
2. 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
設(shè)折現(xiàn)率=14%,則:
凈現(xiàn)值=-18 603.05×(1+0.14)-1-6 743.13×(1+0.14)-2-8 601.11×(1+0.14)-3+17 712.54×(1+0.14)-4+22 553.56×(1+0.14)-5+11 562.03×(1+0.14)-6=155.77>0
設(shè)折現(xiàn)率=15%,則:
凈現(xiàn)值=-18 603.05×(1+0.15)-1-6 743.13×(1+0.15)-2-8 601.11×(1+0.15)-3+17 712.54×(1+0.15)-4+22 553.56×(1+0.15)-5+11 562.03×(1+0.15)-6=-591.82<0
項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=0.14+(0.15-0.14)×■=14.21%
3. 所得稅前動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.18(年)
4. 所得稅后動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.44(年)
5. 項(xiàng)目總體評價(jià)。從上述項(xiàng)目現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的動態(tài)盈利能力指標(biāo)看,項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較為明顯。本項(xiàng)目的開發(fā)總投資為48 165.18萬元,經(jīng)營收入為77 012.10萬元,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3 681.51萬元>0,稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.21%,大于基準(zhǔn)收益率10%,稅后動態(tài)投資回收期為5.44年,短于行業(yè)內(nèi)基準(zhǔn)投資回收期,故本項(xiàng)目建設(shè)資金有保障,滿足行業(yè)最低要求,投資回報(bào)率處于合理的范圍,盈利能力較強(qiáng),具有良好的經(jīng)濟(jì)效益,因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。
主要參考文獻(xiàn)
1. 邢元志.房地產(chǎn)評估.北京:中國建筑工業(yè)出版社,2007
2. 周小平,熊志剛. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京:清華大學(xué)出版社,2010
【作  者】
翁愛華

【作者單位】
(佛山市三水區(qū)廣播電視大學(xué) 廣東佛山 528100)

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