【摘要】近年國家輪番出臺多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資和銷售的漲速已逐步放緩。故在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性研究中，更迫切需要系統(tǒng)直觀地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等財(cái)務(wù)狀況，其中，如何通過項(xiàng)目現(xiàn)金流量表更直觀、全面、科學(xué)反映項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力顯得尤為重要。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 動態(tài)盈利能力 現(xiàn)金流量表 受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷。在這威脅與機(jī)會共存的大環(huán)境下，項(xiàng)目方如何貼近行業(yè)實(shí)踐，合理運(yùn)用項(xiàng)目評估原理、方法和技術(shù)，科學(xué)、全面、準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，成為一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等評估指標(biāo)中，項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力是更進(jìn)一步提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和客觀性、防范項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目動態(tài)盈利能力與現(xiàn)金流量表
房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力分析主要考察房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建銷售后是否有盈利，盈利水平如何。其中，項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力分析考慮了項(xiàng)目資金的時(shí)間價(jià)值，故其較靜態(tài)盈利能力分析更為客觀和科學(xué)。
而房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表主要反映項(xiàng)目于開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年的現(xiàn)金流量情況，可對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資或項(xiàng)目資本金或投資者各方進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。因此，項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可直觀反映項(xiàng)目于開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年不同層次的動態(tài)盈利能力分析指標(biāo)。項(xiàng)目動態(tài)盈利能力分析指標(biāo)主要包括：
1. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是以一定的折現(xiàn)率（取投資者可接受的最低收益率或行業(yè)、部門設(shè)定的基準(zhǔn)收益率或同期銀行中長期貸款利率）將項(xiàng)目投資期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值明確反映了項(xiàng)目各期投資的凈現(xiàn)金流量，凈現(xiàn)值越大表明項(xiàng)目的效益越好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評價(jià)值為零，若財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0，表明項(xiàng)目的投資收益率高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，故該項(xiàng)目可行；相反，則該項(xiàng)目不可行。
2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算可通過專用軟件或手工計(jì)算完成，而手工計(jì)算常用的方法是試算法和插入法，其原理是估計(jì)兩個(gè)差額在5%之內(nèi)，并使項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)正值和負(fù)值的折現(xiàn)率，再運(yùn)用插入法計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=正凈現(xiàn)值折現(xiàn)率+（負(fù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率-正凈現(xiàn)值折現(xiàn)率）×■
當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≥設(shè)定的基準(zhǔn)收益率時(shí)，表明項(xiàng)目的盈利能力已達(dá)到最低要求。
3. 動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的年份。當(dāng)動態(tài)投資回收期小于或等于同行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期時(shí)，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有可行性。
與靜態(tài)投資回收期同理，動態(tài)投資回收期的計(jì)算中同樣會存在負(fù)值和正值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量，故可計(jì)算如下：
動態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值）
二、案例分析
本項(xiàng)目為某三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位與市場分析，項(xiàng)目建筑面積為142 785平方米，其中：住宅可銷售面積107 304平方米，商業(yè)面積3 666平方米，共設(shè)車位1 029個(gè)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的總銷售收入為77 012.10萬元。本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為50 420.80平方米，總建筑面積為142 785平方米。該項(xiàng)目將建成6棟18層和4棟12層涵蓋大中小戶型的多功能住宅樓，項(xiàng)目竣工決算總投資成本為48 165.18萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期為6年，銀行貸款加權(quán)平均利率為6.65%，期望收益率設(shè)定為10%。
有關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量及流出量的數(shù)據(jù)如表1所示。
據(jù)表1有關(guān)數(shù)據(jù)可計(jì)算項(xiàng)目如下指標(biāo)：
1. 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
設(shè)折現(xiàn)率=17%，則：
凈現(xiàn)值=-18 603.05×（1+0.17）-1-6 743.13×（1+0.17）-2-8 601.11×（1+0.17）-3+17 712.54×（1+0.17）-4+24 659.84×（1+0.17）-5+15 416.04×（1+0.17）-6= 513.42＞0設(shè)折現(xiàn)率=18%，則：
凈現(xiàn)值=-18 603.05×（1+0.18）-1-6 743.13×（1+0.18）-2-8 601.11×（1+0.18）-3+17 712.54×（1+0.18）-4+24 659.84×（1+0.18）-5+15 416.04×（1+0.18）-6=-217.45＜0
項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=0.17+（0.18-0.17）×■= 17.70%
2. 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。
設(shè)折現(xiàn)率=14%，則：
凈現(xiàn)值=-18 603.05×（1+0.14）-1-6 743.13×（1+0.14）-2-8 601.11×（1+0.14）-3+17 712.54×（1+0.14）-4+22 553.56×（1+0.14）-5+11 562.03×（1+0.14）-6=155.77＞0
設(shè)折現(xiàn)率=15%，則：
凈現(xiàn)值=-18 603.05×（1+0.15）-1-6 743.13×（1+0.15）-2-8 601.11×（1+0.15）-3+17 712.54×（1+0.15）-4+22 553.56×（1+0.15）-5+11 562.03×（1+0.15）-6=-591.82＜0
項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=0.14+（0.15-0.14）×■=14.21%
3. 所得稅前動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.18（年）
4. 所得稅后動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.44（年）
5. 項(xiàng)目總體評價(jià)。從上述項(xiàng)目現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的動態(tài)盈利能力指標(biāo)看，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較為明顯。本項(xiàng)目的開發(fā)總投資為48 165.18萬元，經(jīng)營收入為77 012.10萬元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3 681.51萬元＞0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.21%，大于基準(zhǔn)收益率10%，稅后動態(tài)投資回收期為5.44年，短于行業(yè)內(nèi)基準(zhǔn)投資回收期，故本項(xiàng)目建設(shè)資金有保障，滿足行業(yè)最低要求，投資回報(bào)率處于合理的范圍，盈利能力較強(qiáng)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。
主要參考文獻(xiàn)
1. 邢元志.房地產(chǎn)評估.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007
2. 周小平，熊志剛. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：清華大學(xué)出版社，2010
【作 者】
翁愛華
【作者單位】
（佛山市三水區(qū)廣播電視大學(xué) 廣東佛山 528100）
