一、投資性房地產公允價值信息披露內容
有關投資性房地產公允價值信息披露制度主要以部門規(guī)章為主，如財政部頒布的《企業(yè)會計準則》、證監(jiān)會頒布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號——年度報告的內容與格式（2007年修訂）》、《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第15號——財務報告的一般規(guī)定》（2010年修訂）、《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》（2008年12月31日實施）等。表外披露主要內容歸結為以下幾點：
（一）財務信息披露內容。
1.業(yè)務數(shù)據摘要。（1）非經常性損益?！栋l(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》（2008年12月1日實施）指出非經常性損益項目包括“采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益”。（2）公允價值計量項目。要求披露投資性房地產的期初余額、期末余額、當期公允價值變動及對利潤的影響。
2.合并財務報表項目注釋。（1）公允價值計量的投資性房地產。要求采用公允價值計量模式的投資性房地產，應分項列示其初始成本、公允價值變動累計金額以及賬面價值的期初賬面余額、本期增加額、本期減少額、期末賬面余額。（2）公允價值變動損益。要求披露投資性房地產的公允價值變動損益來源、本期發(fā)生額和上期發(fā)生額。（3）其他綜合收益。我國財政部于2009年頒布的《企業(yè)會計準則解釋第3號》規(guī)定從2009年1月1起企業(yè)應當在附注中詳細披露其他綜合收益各項目及其所得稅影響，以及原計入其他綜合收益、當期轉入損益的金額等信息。
3.其他重要事項。披露以公允價值計量的資產和負債項目，投資性房地產的期初金額、本期公允價值變動損益、計入權益的累計公允價值變動、本期計提的減值和期末余額。
（二）非財務信息披露內容。投資性房地產采用公允價值模式的，應披露采用公允價值計量會計政策的選擇依據，投資性房地產所在地存在活躍房地產交易市場的認定依據；從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，披露公允價值確定方法，采用的估值技術，以及對投資性房地產的公允價值進行估計時涉及的關鍵假設和主要不確定因素；披露公允價值計量內部控制，包括公允價值的內部報告程序，相關機構的估值論證及驗證程序等。
二、投資性房地產公允價值信息披露規(guī)范性分析
投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司并不多，從2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基礎數(shù)據來自這些上市公司年度報告（來源于巨潮資訊網），年報數(shù)據時間從2007年到2011年。從這些上市公司年度報告披露的表外數(shù)據分析，投資性房地產公允價值信息披露的規(guī)范性還存在不足。
（一）規(guī)范性不足表現(xiàn)。
1.財務信息披露口徑不一。上市公司對項目披露的理解存在差異，導致披露信息參差不齊，使上市公司之間的信息缺乏可比性，如下頁表1所示。公允價值信息披露規(guī)范與否一定程度上將影響信息的質量，也不利于投資者的閱讀分析與理解。
2.非財務信息披露缺乏完整性。從年度報告披露信息來看，對于制度規(guī)定需要披露的公允價值計量會計政策選擇依據、活躍房地產市場認定依據大部分上市公司能予以披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如泛海建設。公允價值確定方式有資產評估報告、調查報告、參考同類房地產市場價格，也有個別公司沒有披露此信息，如世貿股份、海欣股份在2010年的年度報告中都沒有提到，其中海欣股份2010年投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重為67.53%，公允價值取得是否可靠將直接影響利潤的真實性。2011年度報告中少數(shù)上市公司對估值中可能存在的關鍵假設和主要不確定因素予以披露，如正和股份、中航地產等，多數(shù)上市公司不重視此信息。此外，金融街、方大A等少數(shù)公司在2011年度報告中披露有關投資性房地產公允價值內部控制制度，不過很少涉及公允價值內部控制報告程序、估值復核等相關信息的披露。
3.投資性房地產轉換及處置業(yè)務披露缺乏統(tǒng)一規(guī)范格式。按《企業(yè)會計準則》的要求，上市公司需要披露投資性房地產轉換情況、理由、對損益或所有者權益的影響，披露投資性房地產的處置情況及對損益的影響。由于對具體的披露格式規(guī)定較少，因而實際信息披露比較分散，不夠充分，尤其是投資性房地產轉換為自用房地產或存貨、投資性房地產的處置信息披露，投資者難以通過年度報告分析轉換或處置對企業(yè)的影響。2011年金宇車城將投資性房地產轉換為開發(fā)成本，披露轉換原因及以公允價值結轉，但沒有披露其對損益的影響；2011年海南航空出售物業(yè)披露了對其他業(yè)務收入和其他業(yè)務支出的影響，但沒有披露處置項目具體情況。投資性房地產的處置或轉換為自用房地產或存貨，須同時結轉原計入資本公積的金額及公允價值變動損益金額，需要相關科目的報表附注中予以明細項目列示影響金額。
（二）原因分析。
1.制度規(guī)定的披露項目含義不明確。上市公司披露“對當期利潤的影響金額”時應該明確指出是利潤總額還是凈利潤，以使信息更加明確。上市公司對“計入權益的累計公允價值變動”中的權益存在不同理解，有的理解僅僅為自用房地產或存貨轉換為投資性房地產公允價值大于賬面價值差額計入的資本公積金額，有的理解為所有者權益。轉化后投資性房地產的公允價值變動計入公允價值變動損益科目，將影響利潤以及所有者權益，此項目信息反映的不僅是轉換時計入的資本公積金額，也反映轉換后產生的累計公允價值變動金額。
2.上市公司對公允價值信息披露不夠謹慎。（1）沒有合理區(qū)分成本信息。公允價值計量模式下報表項目投資性房地產以公允價值計價，其歷史成本信息反映在投資性房地產的報表注釋項目，自用房地產或存貨轉為投資性房地產公允價值大于賬面價值產生的差額，不應反映在期初公允價值對應成本合計中，這樣成本合計對應的期末價值就是投資性房地產的歷史成本。（2）沒有合理披露本期公允價值變動。新增投資性房地產公允價值大于賬面價值差額應計入“本期增加自用房地產或存貨轉入”對應公允價值變動合計，這樣使“本期增加公允價值變動損益”對應公允價值變動合計反映持有投資性房地產的公允價值變動信息。（3）沒有合理披露公允價值計量的稅收影響。公允價值計量模式下投資性房地產的計稅基礎仍為其賬面價值，因而轉換為投資性房地產時公允價值大于賬面價值差額計入的資本公積、投資性房地產公允價值變動、投資性房地產可稅前抵扣折舊或攤銷都將引起暫時性差異，影響上市公司的遞延所得稅負債。
3.上市公司對投資性房地產處置或轉換影響不夠重視。投資性房地產的處置將涉及到對原來因轉換計入資本公積金額及原公允價值變動計入公允價值變動損益金額進行結轉，要使披露信息更易于理解，有必要在公允價值變動損益報表注釋中分項說明投資性房地產出售原公允價值變動沖減金額和本期投資性房地產公允價值變動金額。資本公積報表附注項目也需要分明細項目列出因投資性房地產減少而結轉的資本公積金額。以公允價值計量的資產和負債項目中“本期公允價值變動損益”也應考慮處置或轉換帶來的公允價值變動沖減。
三、建議
（一）完善制度規(guī)定：調整明細項目，規(guī)范披露格式。通常財務報告披露格式中沒有明確列明的項目，如表格中常見的“可無限量添加行”，上市公司認為是自愿性信息披露，往往不會予以詳細披露相關信息。因而報表附注項目披露中的“公允價值變動收益”項目的披露格式中需要增加明細項目“本年公允價值變動”和“投資性房地產出售原公允價值變動沖減”。暫時性差異金額披露中明細項目設置應該包括“計入資本公積的投資性房地產公允價值變動”、“按公允價值計量的投資性房地產的公允價值變動”、“投資性房地產可稅前列支的折舊或攤銷金額”。對明細項目進行調整可以提高信息披露的準確性和充分性。
上市公司可以通過處置投資性房地產以給企業(yè)帶來巨額利潤，也可以通過轉換為自用房地產或存貨達到避免資產受房地產市場波動的影響，因此有必要統(tǒng)一規(guī)范投資性房地產轉化或處置相關信息披露格式，在年度報告數(shù)據披露中增加一項，即投資性房地產轉換或處置對企業(yè)的影響，具體表格如表2所示。
（二）加大監(jiān)管力度：做好內外監(jiān)督，落實懲罰措施。公允價值在我國的應用尚不成熟，公允價值的計量及披露還存在諸多問題，在完善制度建設的同時要加大監(jiān)管力度。上述分析也表明投資性房地產公允價值信息披露的不規(guī)范同上市公司不夠謹慎密切相關。如果上市公司披露的信息缺乏規(guī)范性，信息使用者將無法相信公允價值信息的公允性，因而對外披露之前有必要對公允價值計量信息仔細進行內部審查，確保信息的真實、完整、公允披露。此外，做好外部監(jiān)管也是必不可少的，注冊會計師要認真履行職能，重視公允價值信息審計；證券監(jiān)管部門可以不定期分析披露的公允價值會計信息，對明顯的故意不披露行為給予批評、警告等懲罰措施。
參考文獻：
1.葛家澍.關于公允價值會計的研究——面向財務會計的本質特征[J].會計研究，2009，（5）.
2.黃學敏.公允價值：理論內涵與準則運用[J].會計研究，2004，（6）.
作者簡介：
陳國珍，女，麗水廣播電視大學講師，會計師。研究方向：財務會計。
