房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化促使會計計量工作產(chǎn)生相應(yīng)的變化，2006年我國推出新會計準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)的會計處理做出專門要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)與時俱進(jìn)，運用科學(xué)的方法，努力推進(jìn)會計管理工作的改革。
1 新會計準(zhǔn)則的主要變化
公允價值計量模式的提出是新會計準(zhǔn)則最突出的變化。新會計準(zhǔn)則指出“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量?！惫蕛r值計量模式強(qiáng)調(diào)會計信息的真實性，它要求企業(yè)以實際取得的收益或產(chǎn)生的負(fù)債作為計量的依據(jù)。新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是顯著的，因為在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，房價的明顯遞增已成共識，房價的變化和企業(yè)的收益有著直接的關(guān)聯(lián)，沿用原有的成本計量模式不能完全展現(xiàn)企業(yè)的會計信息，公允價值計量模式開始得到廣 泛應(yīng)用。
2 新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響
在新會計準(zhǔn)則下，適應(yīng)公允價值計量模式的要求，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作將受到以下影響：
第一，會計計量模式的選擇影響。投資性房地產(chǎn)從根本上是指企業(yè)可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價值模式計量取決于企業(yè)投資地區(qū)房地產(chǎn)價格的信息供給。如果企業(yè)能夠獲得同類房地產(chǎn)商品的比較價格，對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出有效估計時，應(yīng)使用公允價值計量模式，不再計提攤銷和折舊。對于不符合公允價值計量模式要求的房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)沿用成本計量模式。采用公允價值計量模式后，由于房地產(chǎn)商品的價格處于變動之中，而且很多時候是呈現(xiàn)上升式變動，公允價值將和賬面價值之間產(chǎn)生差額。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)增設(shè)投資性房地產(chǎn)賬戶，會計處理時借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。到資產(chǎn)負(fù)債日時，以實際的公允價值和賬面價值之間的差額進(jìn)行會計處理。如當(dāng)公允價值高于賬面價值時，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，反之則作相反的會計分錄。因為強(qiáng)調(diào)當(dāng)期損益，所以企業(yè)如果發(fā)生資產(chǎn)減值，即使在以后的會計期間得到恢復(fù)，資產(chǎn)減值損失也不能再轉(zhuǎn)回。
第二，公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價值計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻反映真實的資產(chǎn)和負(fù)債情況，企業(yè)的經(jīng)營收益在會計工作中具有至關(guān)重要的意義。但是公允價值的變動特征導(dǎo)致收益與成本的匹配存在難度。成本對企業(yè)來說相對穩(wěn)定，如果公允價值變動幅度較大，勢必會從賬面上體現(xiàn)企業(yè)收益的波動。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目選址、可行性分析與設(shè)計、項目開工，到最終完工進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生銷售收入，這期間需要涉及較長的周期，銷售在整個項目中處于中期和后期階段，所以項目前期支出比重很大，卻不能產(chǎn)生收入，中期和后期集中產(chǎn)生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學(xué)分析經(jīng)營收益的關(guān)鍵。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認(rèn)為后期經(jīng)營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
第三，公允價值計量模式下的費用計提影響。成本計量模式下企業(yè)盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會計準(zhǔn)則實施后，盈余管理開始出現(xiàn)新的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用未來的不確定性作為利潤調(diào)節(jié)的“杠桿”。這是因為，在公允價值計量模式下，企業(yè)對未來發(fā)生的費用需要計提，但是以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)計提卻沒有在新會計準(zhǔn)則中明確指出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關(guān)建設(shè)費用，這些費用尚未產(chǎn)生，只是在會計工作中進(jìn)行預(yù)提，所以企業(yè)或是可借預(yù)提調(diào)節(jié)利潤，或是可能對預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。
第四，公允價值計量模式下的所得稅影響。按照新會計準(zhǔn)則的要求，采用公允價值計量應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。所以資產(chǎn)的賬面價值和計稅基礎(chǔ)之間會產(chǎn)生差額，賬面價值可能大于也可能小于計稅基礎(chǔ)，這種情況下計量應(yīng)包含當(dāng)期所得稅和遞延所得稅兩個部 分，分別作為賬面價值計量得出的所得稅和差額部分計量得出的所得稅。
3 新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進(jìn)
從新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響可以看出，公允價值具有雙重性的影響——企業(yè)在真實反映會計信息的同時，工作的難度相應(yīng)增加；而利用計提標(biāo)準(zhǔn)的模糊又可以成為企業(yè)會計利潤操縱的機(jī)會。因此，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作改進(jìn)應(yīng)從以下方面入手：一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續(xù)的會計工作奠定基礎(chǔ)。會計人員應(yīng)結(jié)合細(xì)化的行業(yè)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的收入和費用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業(yè)投資決策提供詳細(xì)的依據(jù)，避免盲目投資風(fēng)險的發(fā)生。而且會計人員應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展工作，對費用計提和所得稅處理嚴(yán)格把關(guān)，盡可能減少財務(wù)波動。另一方面，政府部門也應(yīng)綜合近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準(zhǔn)則下比較模糊的計提標(biāo)準(zhǔn)予以量化，減少公允價值計量模式存在的盲點和漏洞，抑制盈余管理的新發(fā)展。與此同時，相關(guān)的法律監(jiān)管也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作嚴(yán)謹(jǐn)性的保障。
4 總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢，成為國家經(jīng)濟(jì)收入的重要來源領(lǐng)域。公允價值計量模式的提出從根本上有利于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，促進(jìn)行業(yè)整體的良性發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)在新會計準(zhǔn)則的指導(dǎo)下進(jìn)一步完善現(xiàn)有工作，使會計管理邁上新的臺階。
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