一、評估機構(gòu)存在的問題
房地產(chǎn)在作為抵押物抵押時，首先要對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，然后確定具體的抵押價值，最后按已定抵押價值的一定比率再發(fā)放貸款。房地產(chǎn)的評估工作是由具有評估資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評估的，而有些評估機構(gòu)沒有按實際情況做出準(zhǔn)確的評估報告，導(dǎo)致了評估價格的虛假性，在法律意義上又有很大的欺騙性。不切實際的評估對任何客戶或銀行都是極不負(fù)責(zé)任的，它擾亂了社會的發(fā)展秩序，影響了社會誠信體制，破壞了評估業(yè)的聲譽，給評估業(yè)的正常發(fā)展造成了很大的危害，為金融業(yè)有效的運營帶來了很大的困難。
（一）信貸人員不實際的評估報告。
由于行業(yè)競爭的激烈性，業(yè)務(wù)的多少對銀行工作人員有很大的壓力，個別銀行會要求工作人員在有限的時間內(nèi)完成他們制定的目標(biāo)要求，正是這些壓力導(dǎo)致某些員工為了完成上級交給的任務(wù)，做了一些虛假的報告，使他們與客戶站在了一起，很多沒有償還能力的客戶，都做出虛擬的抵押物，用以制造他們有償還能力的假象，銀行的好多經(jīng)濟糾紛都是這個原因到導(dǎo)致的，進(jìn)而造成銀行不可挽回的經(jīng)濟損失。一單信貸業(yè)務(wù)的完成需要經(jīng)過很多部門的審核，不僅要保證每項經(jīng)濟指標(biāo)的優(yōu)良，還要滿足上級部門對客戶嚴(yán)格要求的信貸條件，某些信貸業(yè)務(wù)的基層客戶經(jīng)理為促成這宗信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)做了很大的努力，為了自己的業(yè)務(wù)成績，他們更希望自己的客戶能夠?qū)徍顺晒Γ?，在更多情況下的委托評估時，他們更愿意選擇站在了客戶的一邊。
（二）評估機構(gòu)與金融機構(gòu)現(xiàn)存問題。
隨著我國經(jīng)濟體制的改革深入，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依附政府、不適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的弊病慢慢顯現(xiàn)出來，如有些政府部門的腐敗現(xiàn)象，導(dǎo)致評估機構(gòu)沒有自主權(quán)而不能承擔(dān)應(yīng)有的風(fēng)險；還有行業(yè)與地區(qū)的壟斷性加強，致使評估機構(gòu)存在政企不分的行業(yè)壟斷現(xiàn)象。更有甚者，某些評估機構(gòu)為了得到評估業(yè)務(wù)，用一些非法手段，如因回扣而滿足客戶的無理要求等，導(dǎo)致了評估機構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭現(xiàn)象。
客觀上，評估機構(gòu)都會會遵守“誰交費就對誰負(fù)責(zé)”的潛規(guī)則，很多時候他們?nèi)菀资艿娇蛻舻闹苯佑绊懀麄兙蜁鼍吒咭恍┑脑u估價位，而在受到金融機構(gòu)的委托時，他們出具的評估價格就會低一些。在競爭如此激烈的房地產(chǎn)評估市場，評估機構(gòu)的本質(zhì)就是為客戶和金融機構(gòu)提供滿意的服務(wù)，而客戶作為房地產(chǎn)評估機構(gòu)的主要業(yè)務(wù)來源，他們常常處于很有優(yōu)勢的地位，對評估結(jié)果有著不容忽視的影響力。雖然我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的從業(yè)人員數(shù)量在逐年增加，但其質(zhì)量和從業(yè)人員的素質(zhì)提高卻比較緩慢。此外，評估行業(yè)還存在許多急需解決的根本性問題，主要有：評估行業(yè)的壟斷性非常嚴(yán)重，影響了公平競爭的原則；評估機構(gòu)是根據(jù)現(xiàn)金回扣來承攬業(yè)務(wù)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?；評估機構(gòu)的管理體制過于死板，比較僵硬化；評估機構(gòu)業(yè)務(wù)人員的躲避風(fēng)險意識不是很強，從業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)有待提高等等。
另一方面，信貸審批和風(fēng)險控制都是按照分工獨立進(jìn)行的，然而很多審批部門和風(fēng)險控制部門都缺乏專業(yè)技術(shù)人員的把關(guān)。多數(shù)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押評估報告的評審都沒有專業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)，不能對那些虛假的報告或有問題的報告、不切實際的報告提出質(zhì)疑，不能從專業(yè)的角度發(fā)現(xiàn)問題的所在，進(jìn)而不能控制房地產(chǎn)評估報告審批結(jié)果。金融機構(gòu)與平寄機構(gòu)的獨立性，致使兩者之間并不加以溝通，對某些信息情況不是很了解，為本沒有能力貸款的客戶做的虛假評估報告得到了可乘之機。另外，銀行在某些時候只看中抵押物表面現(xiàn)象，而對抵押不進(jìn)行深層的審查，片面的認(rèn)為抵押物只要辦了抵押手續(xù)就一切萬事大吉，因而造成了很大的潛在風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)抵押評估存在的法律問題。
在我國，為成年人也具又民事權(quán)利的能力，所以，他們也可以買房，可以領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書，但在簽訂買賣房合同和辦理相關(guān)權(quán)屬登記時應(yīng)該由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理，而這就引起了未成年人關(guān)于房產(chǎn)抵押的相關(guān)問題。由于很多原因，好多購房者將未成年子女的房屋進(jìn)行出賣或抵押，但未成年子女的父母處理孩子的房產(chǎn)并不是為了孩子的利益，而是為了未成年人父母的生活、生產(chǎn)或經(jīng)營的需要，用未成年人的房產(chǎn)做抵押或出賣，但無論是對房產(chǎn)進(jìn)行抵押或出賣，都是一種對房屋所有權(quán)處分，監(jiān)護(hù)人可以為孩子代購房屋，但不可以隨意處理未成年被監(jiān)護(hù)人的房產(chǎn)，不能對被監(jiān)護(hù)人的法律權(quán)益受到威脅。
有些不法分子利用假房屋所有權(quán)證在銀行貸款進(jìn)行詐騙，一旦犯罪分子得逞，勢必會帶來巨大的經(jīng)濟損失。此外，我國的私有房產(chǎn)大部分都屬于配偶間共同擁有，貸款抵押申請人很少做共有財產(chǎn)登記，多數(shù)已習(xí)慣由一方登記，而登記機關(guān)若強求申請人要以共同財產(chǎn)登記或要求其提供房產(chǎn)為一人所有的約定，反而有時會引起強烈的反對意見。但房地產(chǎn)擔(dān)保主要就在于它的交換價值，私有住宅在房地產(chǎn)的抵押中占有很大的一部分，因此，即使是按份共有，及時實現(xiàn)抵押權(quán)也很困難，增加社會糾紛。還有些借貸人不經(jīng)過正規(guī)法定程序、在不符合法定條件的情況下，憑借其與政府的關(guān)系，通過各種各樣的途徑非法獲得不合法的土地使用權(quán)證明，這樣的抵押存在很大的糾紛潛在風(fēng)險和抵押無效的法律風(fēng)險。
二、合理評估可以保證各方面的合法權(quán)益
房地產(chǎn)的抵押價值評估關(guān)系到很多方面的利益，包括相關(guān)抵押人、抵押授權(quán)人、擔(dān)保人甚至整個國家金融行業(yè)的利益。銀行在實行房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，盈利原則與安全原則的共存曾經(jīng)被懷疑是相互矛盾的，某些時候，若銀行把保守原則放在第一位，勢必會影響銀行資產(chǎn)的盈利性；若增多貸款條件，則將會導(dǎo)致更大的經(jīng)營風(fēng)險。所以只有對所抵押的房地產(chǎn)價值能給出正確恰當(dāng)?shù)脑u估，才能使銀行資產(chǎn)得到較好的保障，既保證了銀行的利潤，又得以讓銀行資產(chǎn)安全運行達(dá)到盈利性。
房地產(chǎn)價值評估結(jié)果的合理性，能夠讓抵押人合理工作的獲得貸款金額，保護(hù)抵押人應(yīng)有的合法權(quán)利，減少抵押物的處置風(fēng)險，使抵押人能夠正確的確定抵押物責(zé)任擔(dān)保的范圍，進(jìn)而確保貸款的安全性，使擔(dān)保人的被受信任度提高，增加擔(dān)保人的利潤收入。對于國家而言，能否促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，與能否準(zhǔn)確的評估房地產(chǎn)抵押價值的結(jié)果和金融服務(wù)的良性循環(huán)與業(yè)務(wù)擴大有密切的聯(lián)系。
三、關(guān)于房地產(chǎn)抵押評估的意見
（一）對于信貸人員的意見。
任何一個行業(yè)的工作人員都應(yīng)具備職業(yè)道德，而信貸人員也不例外。作為一名房地產(chǎn)抵押評估的工作人員，不僅僅只需要扎實的理論知識基礎(chǔ)，若沒有良好的職業(yè)道德，即便有再精通過人的業(yè)務(wù)知識和豐富的社會實踐經(jīng)驗也不會做出公開、公正、公平、準(zhǔn)確的評估，而這一損害影響的不止是當(dāng)事人的利益，也會對銀行信貸資金產(chǎn)生一定的影響。信貸人員應(yīng)該準(zhǔn)確掌握有關(guān)房地產(chǎn)估價理論和實際評估方法，不受客戶或金融機構(gòu)的委托影響，對抵押物的價值進(jìn)行客觀而準(zhǔn)確的評估，正確的評估給銀行與抵押人雙方都不會帶來任何風(fēng)險。信貸人員更應(yīng)嚴(yán)格堅持先辦理抵押登記后再發(fā)放貸款的原則，以免讓不法人員有可乘之機。
（二）對評估機構(gòu)和金融機構(gòu)的意見。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展的根本是隨時隨地為客戶和銀行提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)評估業(yè)已逐步成熟規(guī)范，而新競爭形式的改變，為房地產(chǎn)評估機構(gòu)快速發(fā)展提供了很好的機遇。首先要建立一支具有較強市場競爭力的精英房地產(chǎn)評估團隊。現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估機構(gòu)都初具規(guī)模，已基本適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，但現(xiàn)代社會經(jīng)濟活動的復(fù)雜性和和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)評估業(yè)也造成了巨大的壓力。評估報告質(zhì)量的好壞完全是由評估師所決定的，擁有好的評估師團隊是決定一個評估機構(gòu)最主要的因素。為此房地產(chǎn)評估機構(gòu)在對評估人員的管理方面應(yīng)注意：（1）定期對評估師職進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技能培訓(xùn)（2）為促進(jìn)房地產(chǎn)評估的討論與交流創(chuàng)造條件。其次，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)重視房地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)的建立。如今，我們已經(jīng)進(jìn)入了網(wǎng)絡(luò)信息時代，人們獲得信息能力的速度大大加強，為房地產(chǎn)的評估行業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展條件。最后，我們要拓展服務(wù)空間，讓房地產(chǎn)評估也更好的適合我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求。
筆者對金融機構(gòu)（主要是銀行）在具體辦理房產(chǎn)抵押時給出以下幾點建議；（1）在辦理抵押業(yè)務(wù)時，銀行只辦理所屬抵押人的財產(chǎn)并將其抵押給其他債權(quán)人，并登記去有關(guān)部門查詢與已抵押房產(chǎn)的詳細(xì)情況，避免重復(fù)抵押情形的出現(xiàn)（2）只對已建成完工并且已獲得房產(chǎn)證的房地產(chǎn)進(jìn)行辦理，對于未完成的工程銀行只給辦理整體抵押（3）僅對可以進(jìn)行房產(chǎn)分割處理的房產(chǎn)辦理“分割抵押”。
（三）在法律方面關(guān)于房屋共有的意見。
信貸人員要努力的學(xué)好相關(guān)法律知識，以便能正確的判斷房地產(chǎn)抵押的合法性及抵押的有效性，避免造成抵押的無效或信貸資金的受損。在房地產(chǎn)抵押物評估中，首先應(yīng)該明確所評估土地、房產(chǎn)抵押物的歸屬權(quán)，有些評估人員并沒有弄清楚抵押物的所屬權(quán)就對其進(jìn)行了評估抵押，給真正的房產(chǎn)所屬人造成了很難以解決的法律糾紛問題。所以在進(jìn)行抵押評估前必須要核查明白，以免做出不準(zhǔn)確的評估。
（四）改進(jìn)及完善房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的意見。
在改進(jìn)房地產(chǎn)抵押手續(xù)的過程中，可以實行建立行內(nèi)評估制度。抵押物的審查、評估、登記等每一環(huán)節(jié)都是抵押貸款必不可少的步驟。在特定條件下，銀行可以自行建立獨立的評估機構(gòu)，來評估抵押物的價值，這種評估不僅能為客戶節(jié)省評估所用的費用，還能為銀行放貸節(jié)約寶貴的時間，提高銀行的工作效率，有便于得到優(yōu)質(zhì)客戶，提高行業(yè)的競爭力。銀行對抵押物的價值能夠進(jìn)行一個統(tǒng)一具體的評定標(biāo)準(zhǔn)，避免同樣物品由于不同評估機構(gòu)的評估而產(chǎn)生不同的價值，也是銀行自評的很大優(yōu)點。
有時一些具有特殊情況難以估價的抵押物，也可以委托某些專業(yè)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估。而銀行在拿到評估機構(gòu)的報告時，一定要有專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審查，對評價物各個方面都要進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真地核對，檢驗所給的評估價值是否真的準(zhǔn)確。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)評估是指估價人員在根據(jù)估價目的、遵循估價原則、按照估價程序，選用適宜的估價方法，再在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定。所以在進(jìn)行評估前必須明確估價目的、估價原則、估價方法與估價時點等問題。在房地產(chǎn)抵押行業(yè)的評估分析中，會遇到很多問題，評估抵押物要根據(jù)實際情況來做出具體的分析，如遇到難以做出評估的特殊抵押物，還要請專業(yè)評估人士幫助，以避免做出不合理的評估。在房地產(chǎn)抵押價值評估中，無論是銀行的自行評估還是委托評估，都要以客觀的態(tài)度遵循公平、合理、公正的原則，不僅要保證抵押人的有效合法權(quán)益，更要有效控制信貸資金的風(fēng)險。在競爭日益激烈的市場環(huán)境中，只有樹立良好的職業(yè)形象，不斷的改進(jìn)和完善房地產(chǎn)抵押評估工作，才能使我國的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得以更快、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。
（作者單位：包頭市城市房屋征收中心）
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作者：張建平
