目前，房地產(chǎn)業(yè)在激烈的市場競爭中價格仍居高不下，其原因很多，而土地增值稅則是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項(xiàng)目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及到土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最佳，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20％的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行稅收籌劃。
例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均售價2000元／平方米，售價總額為1820萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息支出為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7％、印花稅稅率為萬分之五、教育費(fèi)附加征收率為3％。
當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10％，該公司應(yīng)納土地增值稅及稅后盈利計(jì)算如下：
1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人為1820萬元。
2、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元。
?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+900）×10％=110（萬元）。
?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)加計(jì)扣除允許=（200十900）×20％=220（萬元）。
（5）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)=1500x5％×（1+7％+3％）=82.5（萬元）。
?。?）允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
=200+900+110+220+82.5=1512.5（萬元）。
3、增值額=1820-1512.5=307.5（萬元）。
4、增值率=307.5÷1512.5×100％=20.33％。
5、應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=307.5×30％-0=92.25（萬元）。
6、實(shí)際盈利金額=收入-成本-費(fèi)用-稅金=1820-200-900-100-82.5=445.25（萬元）。
假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。則：1、增值額=1800-1512.5=287.5（萬元）。
2、增值率=287.5÷1512.5×100％=19％<20％。
該公司開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，按規(guī)定免征土地增值稅。
3、實(shí)際盈利金額=1800-200-900-100-82.5=517.5（萬元）。
比較上述計(jì)算結(jié)果，第二種情況雖然售價比原來降低了20萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了72.25萬元（即517.5-445.25）。
在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價；二是增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，另一方面還會受到消費(fèi)者的歡迎。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過合理定價與加大投入，才能做到以“高質(zhì)量、低價格”來占領(lǐng)市場。
