文 蔡昌
興華房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的股份制企業(yè)。其主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。
興華房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)，城市配套設(shè)施建設(shè)，以及歐式裝飾、園林綠化等。該公司擁有自己的建筑施工隊(duì)、營銷公司、廣告公司、裝修公司，每年居民住宅及商業(yè)用房開發(fā)量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于甲級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。興華房地產(chǎn)開發(fā)公司近年來呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，尤其是在城市配套設(shè)施建設(shè)及城市綠化方面。通過對財稅情況的分析，興華房地產(chǎn)開發(fā)公司可從以下方面擬訂了納稅籌劃方案：
資金籌措的納稅籌劃
興華房地產(chǎn)公司對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資模式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
(一)通過金融機(jī)構(gòu)融資
一般情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款利率和計息方法比較穩(wěn)定，盡管也受市場供求關(guān)系的影響，但波動一般不大，選擇金融機(jī)構(gòu)融資比較有保障，而且還可以節(jié)約稅款。
例如，興華房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個項(xiàng)目，需要資金1 500萬元，如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費(fèi)用可以稅前列支。因此，采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅30萬元(120×25%)。
(二)通過發(fā)行債券融資
對于上述項(xiàng)目，如果興華房地產(chǎn)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，那么，興化房地產(chǎn)可以節(jié)約多少稅收?公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定，資本紅息不得在費(fèi)用中列支，而債券利息可以作為費(fèi)用列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金37.5萬元(150×25%)。
由此可見，采用債券融資比通過金融機(jī)構(gòu)融資可以多節(jié)約稅款7.5萬元(37.5-30)。
不過，雖然債券融資節(jié)約了稅收，但卻比銀行貸款多支付了30萬(150-120)的利息，所以，從整體上來看，從銀行貸款更劃算。
土地增值稅的籌劃
興華房地產(chǎn)開發(fā)公司一商品樓盤銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為10 000萬元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11 000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元。
如果不分開核算，興華公司應(yīng)繳納土地增值稅為：
增值率(增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例)為(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=(15 000-11 000)×30%=1 200(萬元)。
如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：
普通住宅：增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=(10 000-8 000)×30%=600(萬元);
豪華住宅：增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650(萬元)
應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1 250(萬元)，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。
在該案例中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，按照稅法規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率超過20%，應(yīng)繳納土地增值稅。所以，本案例中，在分開核算的情況下如果想進(jìn)一步節(jié)約稅收，其籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，這樣便可以免繳普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅。
收入確認(rèn)的稅收籌劃
興華房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后，即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅400×5%=20萬元。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅400×40%×5%=8萬元，以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅400×20%×5%=4萬元。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)規(guī)定：采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
