一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況
自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務逐漸的擴展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設施等商品。
2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關注的一個問題。市場經(jīng)濟使房地產(chǎn)價格不斷的波動，房地產(chǎn)市場的供求關系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產(chǎn)權，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額設立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。
▲▲二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關政策及對涉稅業(yè)務進行調(diào)整，事前選擇對企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終達到減輕企業(yè)稅負的目的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力、減輕企業(yè)經(jīng)營負擔、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會形象，從而推進企業(yè)的長久發(fā)展。
▲▲三、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的問題
首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實際上屬于在房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計稅依據(jù)是有償轉讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項目后的余額，相當于轉讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財產(chǎn)轉讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅收負擔過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自主權的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者濫用職權的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業(yè)購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預期的效果和目的。
▲▲四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式
1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關規(guī)定，使用不動產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔企業(yè)經(jīng)營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動產(chǎn)投資入股的股東以后轉讓其股權時，營業(yè)稅也不需要再補交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉讓股權的形式來達到銷售房地產(chǎn)的目的。
其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構建房屋建筑物。國家關于土地增值稅的相關規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉讓的，應該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉讓土地使用權而取得了部分房屋使用權，但是卻因轉讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務，另一合作方因轉讓了部分建筑物的所有權而產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務。若雙方采取房屋使用權與土地使用權互換的方式合作建房，對合作企業(yè)提供土地使用權的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。
再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行房屋建設開發(fā)，在建設開發(fā)完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經(jīng)濟活動中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權的變化，所獲收益是一種勞務性質的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進行房屋建設開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負擔，同時也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。
最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關規(guī)定指出：“未轉讓土地使用權及房產(chǎn)產(chǎn)權的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權沒有發(fā)生變動，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。
2.利用扣除項目進行稅收籌劃
為了調(diào)動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項目。房地產(chǎn)企業(yè)應該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據(jù)及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應的就會產(chǎn)生利息費用，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構出具的證明或是分攤轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出來達到降低稅負的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時進行多個項目的開發(fā)，面對不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費人群，其開發(fā)成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。
4.利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃
稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應考慮以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標準住宅出售前應充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時可根據(jù)實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎設施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。
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【作者簡介】姓名：張秀艷，單位：祁縣房地產(chǎn)管理所，地址：祁縣城內(nèi)南大街91號，郵編：030900
