摘要：自2008年全球金融危機以來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)受了多次寒冬。2010年和2012年國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與管理面臨多重考驗。本文簡要闡述房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀，重點探析新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理的對策。
關(guān)鍵詞：新形勢 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 對策探析
▲▲前言
眾所周知，土地是不可再生的稀缺資源，土地的規(guī)劃利用更是決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向和未來。土地資源會受到經(jīng)濟形勢變化的和政策形勢變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司要時刻關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面發(fā)布的政策。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，因此財務(wù)管理在新形勢下必須要經(jīng)得住考驗。房地產(chǎn)開發(fā)公司想要得到長遠發(fā)展，財務(wù)管理的目標(biāo)必須和企業(yè)目標(biāo)一致，即企業(yè)的價值最大化。為達到這個目標(biāo)，就必須改善公司自身的財務(wù)管理現(xiàn)狀，以此應(yīng)對新形勢給公司帶來的挑戰(zhàn)。
1.房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀
1.1資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財務(wù)風(fēng)險加大
房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍面臨的困境就是資金的短缺。許多公司前期市場擴張過度，公司存貨數(shù)量過多，銷售難以跟進進度，存貨難以變現(xiàn)，因此資金周轉(zhuǎn)率很低。還有融資渠道單一的原因，企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)向銀行借貸用于投入企業(yè)發(fā)展的門檻越來越高，融資難度和成本均出現(xiàn)較大投入。有些企業(yè)存在資金管理分散的狀況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下，沒有形成有效的資金管理體系。
1.2財務(wù)管理被動反映的現(xiàn)象較突出
很多企業(yè)在日常管理時小視了財務(wù)管理的重要性，因此財務(wù)工作還停留在記賬和財務(wù)報表等會計核算方面，出具的財務(wù)決算報告和報表適只用于經(jīng)營工作的事后評估，有較強的滯后性。而在公司許多重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)中卻往往沒有財務(wù)人員的參與，財務(wù)管理事前和事中的預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。
1.3內(nèi)部控制薄弱，財務(wù)管理制度流于形式
財務(wù)管理中收支審批的流程并不規(guī)范，許多經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全。另外，費用開支標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，不按照財務(wù)管理制度執(zhí)行的情況也很普遍，隨意性較大。
1.4成本管控工作線條較粗，管理責(zé)任不明確
缺乏對成本的整體把控，沒有辦法掌握成本的最新動態(tài)，因此實際成本和費用就會偏高。加上企業(yè)全體成本管理意識薄弱，整個開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項目規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)、銷售管理等環(huán)節(jié)沒有及時進行財務(wù)成本的事前預(yù)測和事中控制，在項目完成時財務(wù)成本核算就沒有全觀性。
2.新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理的對策
2.1注意儲備適當(dāng)?shù)耐恋刭Y源
土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，它既是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)資本，也是房地產(chǎn)公司進行融資的必備工具。只有持有足量的土地資源儲備才能保證企業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。
2.2完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息制度
企業(yè)內(nèi)部的會計制度要便于上下級的溝通，條理清晰，便于實施。同時要強調(diào)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制管理的目標(biāo)和公司全體人員的利益是一致的，讓內(nèi)部的控制制度從被動地約束轉(zhuǎn)變成為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員的需求。
2.3合理評價項目投資的經(jīng)濟效益
企業(yè)的財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)在項目立項階段就做好項目投資的財務(wù)預(yù)算，同時做好項目的財務(wù)可行性研究，并且結(jié)合國民經(jīng)濟的具體情況進行綜合考慮，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機制，最終提出投資決策建議。
2.4加強對于財務(wù)的成本管理
對項目的成本進行嚴(yán)格的劃分，這樣既能夠客觀反映產(chǎn)品的成本構(gòu)成，又便于財務(wù)人員分析如何能有效降低成本。房地產(chǎn)項目進行成本預(yù)算是很有必要的，是概算工程造價和降低開發(fā)成本的重要依據(jù)。成本預(yù)算在財務(wù)管理中也是非常重要的一環(huán)，因此要建立完善的財務(wù)監(jiān)督制度，最好實行內(nèi)外審查相結(jié)合的制度來確保數(shù)據(jù)的真實性。目前開發(fā)企業(yè)中財務(wù)人員只起計賬作用，并不參與項目財務(wù)審計。所以要求財務(wù)人員須參與項目監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會計數(shù)據(jù)，加強成本費用的控制，加強投資成本的控制和管理。
2.5注重項目的投資組合
房地產(chǎn)公司的投資規(guī)模越大，就會對經(jīng)營管理的水平提出更高的要求。而投資組合是降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要手段，因此房地產(chǎn)企業(yè)要懂得運用投資組合理論，合理進行投資，充分利用各類型房型對市場需求的互補滿足，要在最大程度上適應(yīng)房地產(chǎn)市場，使企業(yè)能合理規(guī)避風(fēng)險，求得生存并正常獲利。
2.6進行財務(wù)督導(dǎo)和財務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過程中需要投入大量資金，因此需要及時籌措足量的資金來確保不同的投資項目正常進行。所以一個正常發(fā)展的企業(yè)不僅要合理安排資金流向，更要做好資金的流動銜接，提高資金的利用效率。在此過程中，財務(wù)督導(dǎo)和分析是必須的。財務(wù)督導(dǎo)是為了保證企業(yè)成本的降低效率，使公司得到更大的利益。企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度的晚上必須要依靠嚴(yán)格的財務(wù)制度與財務(wù)的監(jiān)督，并且企業(yè)內(nèi)部各層人員都應(yīng)共同努力，認(rèn)識財務(wù)管理的重要性，為維護企業(yè)和個人的利益作出貢獻。只有公司內(nèi)部從上至下全體努力才能改善企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，在提高企業(yè)競爭力的同時實現(xiàn)公司價值的最大化。
3.總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下必須要找到適應(yīng)的生存和發(fā)展方式。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心，也必須改善現(xiàn)狀以適應(yīng)新的方式方法。在各方面做好準(zhǔn)備，資金、土地資源、人員素質(zhì)都要跟上。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)就能成功經(jīng)受過國家的調(diào)控政策和限制，度過寒冬，迎來春天。
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作者：馬魯平
