摘要：本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理的概論以及實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理以及相關(guān)應(yīng)用進(jìn)行了一定的探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述
（一）風(fēng)險(xiǎn)的含義
風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件之下以及一定的時(shí)間內(nèi)各種可能發(fā)生的結(jié)果的變動(dòng)的程度。而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義可以分為兩種，一種是廣義風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性；而另一種則是狹義風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)損失的不確定性。廣義風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)的是不確定性，有利有弊，而狹義風(fēng)險(xiǎn)則強(qiáng)調(diào)不利的后果。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義和特征
概括地說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于各種因素的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的收益與預(yù)期收益的偏離程度。而在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目當(dāng)中，由于投入的資金較大、投資的周期較長(zhǎng)、資金變現(xiàn)的能力較弱以及影響的因素復(fù)雜等等，風(fēng)險(xiǎn)是不能避免的，而房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征：
1.風(fēng)險(xiǎn)的綜合性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資收到內(nèi)部以及外部的種種因素的影響，是企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)、安全活動(dòng)、技術(shù)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)等等活動(dòng)綜合起來(lái)的矛盾，因此風(fēng)險(xiǎn)是綜合性的，不是單一的。
2.風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的投資和其他的投資項(xiàng)目一樣，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生和結(jié)果都有著不確定性。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資大多數(shù)是一次性的，項(xiàng)目的各個(gè)部分的組成也比較復(fù)雜，變化的因素也更多，因此風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的結(jié)果更加難預(yù)測(cè)，有更大的不確定性。
3.風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性。雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有較大的不確定性，但是還是可以通過(guò)分析以往的案例等資料，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行一定程度的預(yù)測(cè)。而風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性也是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及控制的基礎(chǔ)，人們可以根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，來(lái)進(jìn)行一定程度的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程
（一）風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別是第一步要進(jìn)行的，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，通過(guò)對(duì)以往案例等資料的分析研究，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)、原因和后果進(jìn)行一定的識(shí)別。
（二）風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)
在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)已有資料的大量分析，并應(yīng)用概率統(tǒng)計(jì)的相關(guān)理論，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定估計(jì)，估計(jì)出有可能的損失等。
（三）風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)
在以上兩步的基礎(chǔ)之上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性、損失程度等因素進(jìn)行綜合的考量，以便對(duì)投資項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
（四）風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)之后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有了一定程度上的把握，因此要根據(jù)實(shí)際情況，來(lái)選擇合適的策略來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，從而讓風(fēng)險(xiǎn)造成的負(fù)面影響降到最低。
（五）風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控
風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)視和控制。對(duì)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤和監(jiān)視，以便確定是否會(huì)有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，在應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，也要根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)?shù)母淖?，?duì)風(fēng)險(xiǎn)造成的負(fù)面影響進(jìn)一步的降低，掌握風(fēng)險(xiǎn)的控制權(quán)。
下圖為風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程。
三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
（一）風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避就是如果在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)之后，發(fā)現(xiàn)后果很?chē)?yán)重且無(wú)法避免，就要主動(dòng)放棄項(xiàng)目或者大幅度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改變。從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最徹底的方法就是放棄項(xiàng)目，但這也會(huì)帶來(lái)很多其他的問(wèn)題。因此要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，要有充分的把握。風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避最好在項(xiàng)目的開(kāi)始之前，否則要復(fù)出很多代價(jià)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)的減輕
風(fēng)險(xiǎn)減輕就是采用一些措施，讓損失的機(jī)會(huì)和損失的嚴(yán)重性得到有效的減少。在實(shí)施這個(gè)策略的時(shí)候，要將每一個(gè)具體的風(fēng)險(xiǎn)降低到可以接受的水平，從而對(duì)總體風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行有效的減輕。減輕風(fēng)險(xiǎn)也有很多措施，如一般措施、程序性措施、教育措施以及工程措施等等。
（三）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指對(duì)于某些不能夠有效控制的風(fēng)險(xiǎn)，可以根據(jù)合同或者協(xié)議，其中的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移并非損失的轉(zhuǎn)移，各個(gè)組織對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的處理也各不相同，因此這個(gè)方法也不失為一種有效的方法。
（四）風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)
風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，把風(fēng)險(xiǎn)分成幾個(gè)部分，并讓第三方來(lái)分擔(dān)其中的一些風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目的其中某個(gè)分項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，可采用該策略，但風(fēng)險(xiǎn)減少的同時(shí)，利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)的減少。
（五）風(fēng)險(xiǎn)的自留
風(fēng)險(xiǎn)的自留是迫不得已的對(duì)策，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)算不上一個(gè)對(duì)策。就是在缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制之后，獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的后果。消除風(fēng)險(xiǎn)往往是有代價(jià)的，但如何代價(jià)比風(fēng)險(xiǎn)自留之后的代價(jià)還大的話(huà)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就沒(méi)必要消除了。風(fēng)險(xiǎn)自留也分成主動(dòng)和被動(dòng)兩種。
四、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
（一）建立以及完善項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)
對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的建立以及完善是做好房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理的必要舉措。因?yàn)橛辛送晟频墓芾斫M織機(jī)構(gòu)后，不僅僅能夠確定每項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人，也保證了能夠和相關(guān)人員進(jìn)行溝通和交流。完善的管理組織機(jī)構(gòu)可以保證在整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，每項(xiàng)工作都有人管，每項(xiàng)工作都有人監(jiān)督。
（二）制定完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃
要做好房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，必須要建立一套科學(xué)且合理的規(guī)避模式，要從多個(gè)角度進(jìn)行思考，將各個(gè)資源進(jìn)行有效的整合，以便制定出完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，從容地應(yīng)對(duì)每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)，保證經(jīng)費(fèi)
風(fēng)險(xiǎn)管理也需要日常運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)，而要保證經(jīng)費(fèi)，必須做好以下工作：
1.保證培訓(xùn)費(fèi)用。要有效地提高風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)和相關(guān)技能，一定要做好培訓(xùn)工作。因此，在培訓(xùn)的費(fèi)用方面，一定要保證好。
2.保證方案的執(zhí)行費(fèi)用。由于在方案的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，可能有需要外聘專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員，因此必須要對(duì)這方面做好相關(guān)的預(yù)算工作。
3.保證風(fēng)險(xiǎn)自留的費(fèi)用。上文也提到過(guò)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法進(jìn)行有效控制，就可以才用風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，而財(cái)務(wù)部門(mén)也要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)自留做好資金上的準(zhǔn)備。
4.保證其它相關(guān)費(fèi)用。當(dāng)在項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，如果有人對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行有著比較大的貢獻(xiàn)，可以適當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。反之，如果有人違反了相關(guān)的規(guī)定以及造成了重大的事故，則要進(jìn)行一定的懲罰。
（四）建立并完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度
要保證房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，必須要建立并完善風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)制度。有了制度，工作人才可以根據(jù)制度來(lái)辦事，也可以有效劃分管理人員的職責(zé)。主要包括以下幾個(gè)方面：
1.建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的制度。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別越早進(jìn)行，就越容易實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，控制的效果也會(huì)越明顯。因此對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的制度，一定要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)加以完善。
2.建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的制度。要建立并完善風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控制度，將不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)落實(shí)相關(guān)的人員上，做到每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有有人負(fù)責(zé)，有人監(jiān)控。
3.建立風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)制度
建立并完善風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)制度不僅可以讓工作人員的意識(shí)以及技術(shù)有效提高，還可以讓整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體管理水平得到提高。
4.建立對(duì)突發(fā)事件的緊急應(yīng)對(duì)制度。在建立的對(duì)突發(fā)事件的緊急應(yīng)對(duì)制度之后，在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，可以及時(shí)地采取相關(guān)的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
5.建立風(fēng)險(xiǎn)獎(jiǎng)懲制度。如果有了一個(gè)比較好的風(fēng)險(xiǎn)獎(jiǎng)懲制度，可以對(duì)員工的積極性進(jìn)行調(diào)動(dòng)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。
6.建立各部門(mén)間的風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)調(diào)制度。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，很多時(shí)候涉及的并不只有一個(gè)部門(mén)，因此，要對(duì)各部門(mén)之間的團(tuán)隊(duì)協(xié)作進(jìn)行加強(qiáng)。
五、結(jié)言
在目前經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展的現(xiàn)在，各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率也越來(lái)越大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理也變得越來(lái)越重要，如何才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，是一個(gè)非常值得去研究的問(wèn)題。本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理的概論以及相關(guān)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了一定的探討。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪中秀，黃麗穎，鄒昊.基于IFAHP的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].工程管理學(xué)報(bào).2011（04）
[2]趙海南.中河房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理及防范對(duì)策研究[D].中南大學(xué) 2008
[3]龐曉.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究及應(yīng)用[J].辦公室業(yè)務(wù).2013（05）
作者：胡少卿
