一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)存在著“過(guò)熱”的現(xiàn)象，但是這種“過(guò)熱”的表象下面卻存在著諸多的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題就是比較棘手的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)企業(yè)由于需要的資金量較大，因此企業(yè)自有和自創(chuàng)的資金并不能能夠維持房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資的依賴也是可想而知的。自2012年以來(lái)，我國(guó)逐步對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控力度，從金融角度、稅務(wù)角度與財(cái)政政策等方面，收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問(wèn)題始終是擺在當(dāng)前的首要問(wèn)題。因此，綜合來(lái)看，改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期“短平快”，以銀行融資為首要來(lái)源的房地產(chǎn)運(yùn)作模式占主要地位，并且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受金融政策的影響極大。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在著融資方式單一、融資渠道有限、缺乏融資法律規(guī)范以及非法民間融資猖獗等問(wèn)題，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來(lái)了不小的隱患，也與國(guó)家引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的思路是不協(xié)調(diào)的。如何有效解決這些問(wèn)題，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的融資問(wèn)題，是目前首先需要解決的問(wèn)題。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資上存在的問(wèn)題
（一）融資方式較為單一
目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴以下三種方式。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的流動(dòng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金主要用于短期進(jìn)行投資和建設(shè)商品房和開(kāi)發(fā)土地的人物，因此，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款主要解決房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金短缺的問(wèn)題（陳媛媛；吳萍，2006）。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款并不能完全滿足房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)需求，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款主要是解決房地產(chǎn)企業(yè)的單項(xiàng)房地產(chǎn)建設(shè)和投資項(xiàng)目所需要的流動(dòng)資金貸款。第三，與前兩種短期融資方式類似，商業(yè)銀行還為房地產(chǎn)企業(yè)提供了房地產(chǎn)抵押貸款方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以使用土地使用權(quán)以及房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向銀行取得抵押貸款（劉大志，2011）。
以上三種短期貸款方式主要是由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供，因此屬于間接融資方式。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要依賴商業(yè)銀行提供的貸款。有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金大約有80%左右是來(lái)自于商業(yè)銀行，并且，相對(duì)的，商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的依賴也越來(lái)越強(qiáng)（陳媛媛；吳萍，2006）。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于直接融資的以來(lái)太強(qiáng)，導(dǎo)致間接融資的比例過(guò)低，并且這種形式在短期之內(nèi)很難改變，成為房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸之一。
（二）融資渠道有限
除了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款較多之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資方式過(guò)于局限。首先，房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)上市的較少，因此股權(quán)融資的方式在行業(yè)中并不算普遍。其次，基金融資和信托融資等存在流動(dòng)性不足、二級(jí)市場(chǎng)不完善、融資成本高、期限限制等等問(wèn)題（劉大志，2011）。因此房地產(chǎn)取得信托融資和基金融資的金額是有限的，這兩種融資方式也并不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)融資法律規(guī)范缺乏
房地產(chǎn)行業(yè)與融資相關(guān)的法律規(guī)范缺乏，并且不能形成有體系的、科學(xué)的體系。房地產(chǎn)金融或者房地產(chǎn)融資的法律規(guī)范一直沒(méi)有引起相關(guān)法律政策制定機(jī)構(gòu)的重視。并且已有的法律法規(guī)之間的協(xié)調(diào)性和可操作性太弱，給房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管也帶來(lái)了不小的難度。房地產(chǎn)金融法律不規(guī)范是一方面，房地產(chǎn)企業(yè)收到房地產(chǎn)金融政策的制約，房地產(chǎn)創(chuàng)新力度也不夠。據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的形式只有公司式、信托式以及合作式三種主要方式（陳媛媛；吳萍，2006）。而房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)基本上不能選擇產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行融資，《公司法》中的產(chǎn)業(yè)基金法的不完善給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資形成一定的制約。
（四）非法民間融資猖獗
我國(guó)民間融資或者民間借貸并沒(méi)有完全合法化，因此非法的民間融資給房地產(chǎn)企業(yè)的融資也帶來(lái)了難題。眾所周知，民間借貸的率息率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行提供的正常貸款的利率，因此部分依賴于民間融資的房地產(chǎn)企業(yè)不得不負(fù)擔(dān)起高額的資本成本，支付高昂的利息（王誠(chéng)慶，2005）。這給房地產(chǎn)財(cái)務(wù)帶來(lái)了負(fù)擔(dān)。并且，部分非法的民間融資由于政策的限制會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律糾紛（陳媛媛；吳萍，2006）。因此，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要難題之一。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的改進(jìn)與制度創(chuàng)新
（一）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市
如前所述，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要依賴間接融資的方式，而較少通過(guò)發(fā)行股票進(jìn)行股本融資。房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)在主板IPO上市的公司是少數(shù)，并且房地產(chǎn)公司IPO上市面臨著較大的難度。因此，國(guó)家應(yīng)通過(guò)制定促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市進(jìn)行融資（陳媛媛；吳萍，2006）。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)盡快通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的相關(guān)的法律法規(guī)和制度。并且通過(guò)在股票市場(chǎng)進(jìn)行宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于廣大投資者的投資興趣，是房地產(chǎn)企業(yè)具有更好的投資價(jià)值，以便從投資者處爭(zhēng)取到更多的投資數(shù)額。
（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多樣化
房地產(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一是長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，因此，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行業(yè)中推行融資方式多樣化。推行融資方式多樣化包括加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)進(jìn)行IPO上市，并且推行房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行公司證券融資、信托融資、企業(yè)基金融資（建立房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)）等其他融資方式，以吸收更多的社會(huì)投資者的資金，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模（劉大志，2011）。多樣化的融資方式既可以避免負(fù)擔(dān)太高的融資成本，也可以是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。
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國(guó)家還應(yīng)當(dāng)推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化以及房地產(chǎn)抵押貸款證券化（陳媛媛；吳萍，2006）。公司債券或者企業(yè)債權(quán)由于比商業(yè)銀行貸款的融資成本低，并且融資的期限比較長(zhǎng)，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言未嘗不是一種更好的融資方式。房地產(chǎn)公司可以通過(guò)自身發(fā)行企業(yè)債券或者通過(guò)房地產(chǎn)信托中介機(jī)構(gòu)（即REITs）將社會(huì)資金集中后發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資（王誠(chéng)慶，2005）。
（三）加強(qiáng)與房地產(chǎn)行業(yè)與融資相關(guān)的法律制度的建設(shè)
加強(qiáng)與房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)的法律制度的建設(shè)包括盡快完善房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)信托中介融資法律建設(shè)和長(zhǎng)期基金投資相關(guān)法律的建設(shè)等等（陳媛媛；吳萍，2006）。盡快建立起完善的房地產(chǎn)行業(yè)投資基金法和房地產(chǎn)行業(yè)信托法律。政府可以通過(guò)公權(quán)力建立一些針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資中介機(jī)構(gòu)，例如前面所屬的房地產(chǎn)信托投資中介機(jī)構(gòu)等等，來(lái)集中和匯聚社會(huì)中小投資者的分散資金。
（四）在房地產(chǎn)行業(yè)推行融資租賃方式
在房地產(chǎn)企業(yè)中積極推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過(guò)改變所有權(quán)來(lái)吸引投資者的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)中來(lái)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目完成后可以通過(guò)銷售環(huán)節(jié)完成房地產(chǎn)所有權(quán)的收回（陳媛媛；吳萍，2006）。在房地產(chǎn)行業(yè)推行融資租賃方式還包括完善抵押資產(chǎn)的管理等等。建立抵押資產(chǎn)管理公司來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資租賃的相關(guān)管理。
（五）建立個(gè)人信貸與房地產(chǎn)行業(yè)融資一體化結(jié)構(gòu)
建立個(gè)人信貸與房地產(chǎn)行業(yè)與個(gè)人信貸融資結(jié)構(gòu)一體化包括完善個(gè)人消費(fèi)融資體系等等。提高住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房積極性，活躍房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)（陳媛媛；吳萍，2006）。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)個(gè)人信貸和房地產(chǎn)貸款的結(jié)合，促進(jìn)個(gè)人信貸與房地產(chǎn)行業(yè)融資一體化結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)推進(jìn)個(gè)人消費(fèi)貸款尤其是個(gè)人房地產(chǎn)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展，簡(jiǎn)化消費(fèi)者的住房信貸業(yè)務(wù)流程，積極改進(jìn)住房公積金制度。
（六）吸引國(guó)外資本
研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)自外國(guó)外的投資資金近年來(lái)處于不斷下降的狀態(tài)。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)向國(guó)外投資者進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)外投資者的吸引力，吸收更多的國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)（劉大志，2011）。并且，在引進(jìn)國(guó)外資金的同時(shí)，還可以借鑒國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)金融的融資實(shí)力，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供真正的實(shí)惠。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)雖然目前面臨著融資方式單一等等問(wèn)題，但是通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)融資多樣化以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資法律制度建設(shè)等方式可以有效解決上述問(wèn)題?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)融資的瓶頸和難題雖然沒(méi)有得到完全有效的解決，但是通過(guò)將上述解決對(duì)策付諸實(shí)施，能夠起到有效推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的效果。如何在實(shí)踐中切實(shí)解決房地產(chǎn)行業(yè)“融資難”的問(wèn)題，還需要進(jìn)一步研究和通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)。
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