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中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探討

首先回顧一下在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)的概念,以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。因?yàn)檫@對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)來說都是一樣的,定義不清、概念模糊也會(huì)在日常經(jīng)營(yíng)中給企業(yè)帶來很多的風(fēng)險(xiǎn)。

按照企業(yè)資產(chǎn)的定義:資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源,包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)按其流動(dòng)性(即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力)劃分為:流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。

那就是說從理論上來講,對(duì)于中小企業(yè)型的物業(yè)管理來說,所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有,業(yè)主委員會(huì)代為處置,而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權(quán),因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會(huì)所有。這就引出了這樣一個(gè)問題,那就是中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)的應(yīng)該是屬于我們自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營(yíng)業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)?如果經(jīng)營(yíng)的是自己手中的那部分資產(chǎn),則與倉儲(chǔ)管理中的物料保管無異。如果經(jīng)營(yíng)的是只擁有使用權(quán)卻沒有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn),而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)所有,那么經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)力又在哪里?畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營(yíng)利為目的的。

所以筆者的理解是,首先,需要?jiǎng)冸x掉由物業(yè)公司管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分,再剝離掉物業(yè)公司中不屬于所有者權(quán)益的那部分資本,這樣剩下的就很少了。尤其是對(duì)于一般沒有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來說。

因此我們可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn),那就是,如果沒有自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè),想要躋身于大型一流企業(yè)簡(jiǎn)直就是一件不可能的事。

同時(shí),和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣,對(duì)于大型物業(yè)管理公司來說,作為一個(gè)服務(wù)收費(fèi)型企業(yè),需要注意的一點(diǎn)是,所收取的物業(yè)管理費(fèi)和資產(chǎn)管理費(fèi)不僅僅在名稱上是不一樣的,在實(shí)際的操作過程中的差別也是相當(dāng)大的。

因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的是物業(yè)服務(wù),所以就算物業(yè)的價(jià)值獲得了上升,業(yè)主們也不會(huì)認(rèn)為這是物業(yè)管理公司起的作用,即使物業(yè)的保全增值中確實(shí)有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的,也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報(bào)酬。但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專門的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),收益卻是共同分享的,而損失則是由業(yè)主買單的,因?yàn)橘Y產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)類似于金融證券行業(yè),“入市須謹(jǐn)慎”。與之形成對(duì)比的是,一旦業(yè)主購買的房屋或者商鋪由于政策調(diào)控或者其他原因?qū)е滤麄冑徶玫奈飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下降,所有業(yè)主們卻會(huì)在瞬間達(dá)成一致,一起找物業(yè)公司要求進(jìn)行賠償,在他們的潛意識(shí)里,他們是沒有風(fēng)險(xiǎn)的,所有的風(fēng)險(xiǎn)就這樣被轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理公司身上。風(fēng)險(xiǎn)和收益也不是對(duì)等的,物業(yè)公司往往承擔(dān)了許多不必要的風(fēng)險(xiǎn),而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點(diǎn)讓人可憐的物業(yè)管理費(fèi)。

同樣的問題還存在于商品經(jīng)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)。從圖1中可知,資本經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)在于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng),而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)又是建立在商品經(jīng)營(yíng)的前提條件上的。

如果說物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話,也是屬于那種看不見的隱性服務(wù),看得見的部分所占比例極低,例如清潔、維修、公用設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù),這些日常操作做不好會(huì)被業(yè)主指責(zé),做好了卻被認(rèn)為是應(yīng)該的。而且服務(wù)具有無形性、接觸性、不可存儲(chǔ)性、提供和消費(fèi)同時(shí)性、品質(zhì)差異性,前四個(gè)特性就是造成這些問題的根本原因,這給物業(yè)管理公司出了一個(gè)很大的難題,怎樣才能讓客戶們感覺到服務(wù)的存在,感受到他們付的物業(yè)費(fèi)是物有所值的,以及如何避免因這類問題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為如何克服上述的困難以及避免前文所述的風(fēng)險(xiǎn),就需要政府出臺(tái)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策,例如稅務(wù)部門可以向業(yè)主征收一種類似于房產(chǎn)稅的資產(chǎn)管理稅,并將其中的一部分補(bǔ)償那些從事最基層物業(yè)管理的公司和企業(yè),這樣不僅可以抑制炒房團(tuán)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的行為,也可以使得物業(yè)管理公司有繼續(xù)生存下去的可能,也使之能夠獲得一定量的資本積累,進(jìn)而能夠健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]胡芬芬,周裕全,曾偉.風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然選擇[N].南昌高專學(xué)報(bào),2006,21(5)

[2]鄭建宏.淺析物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2009(9).

[3]牛炳昆,王麗,于香梅.淺議物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范[J].商業(yè)研究,2006(7).

(作者單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)

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