中國水利水電第八工程局有限公司 張熊華
說到營改增的意義，大家都默念于心，諸如：有利于稅負水平的降低、是科學發(fā)展稅收制度的一項歷程等等。2012年至2014年，我國營改增經(jīng)過五輪推進后，2016年5月1日是最后一輪營改增，占原營業(yè)稅比重的80%，可見其力度之大。但行業(yè)整體的稅負降低怎樣在本企業(yè)實現(xiàn)；科學的稅收制度在本單位現(xiàn)有稅收管理構架中怎樣卓著體現(xiàn)，這都考驗著一個單位個體的素質與團體的優(yōu)勢。
面對稅改，在我公司涉及的眾多稅種里，不動產(chǎn)租賃業(yè)務的營業(yè)稅改增值稅，也“脫穎而出”，怎樣“脫穎”而不“脫軌”？不動產(chǎn)租賃是納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，主要包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。在遵循《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16）的同時，作為公司后線單位財務人員，梳理了以下幾點營改增對不動產(chǎn)租賃業(yè)務的影響，以備擴充交流，從而進一步學稅法、用稅法。
影響一：納稅主體方面
納稅人以經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)。不同的納稅主體，適用不同的納稅方法。且不同的納稅主體可以向稅務機關申請不同的征收方式。不動產(chǎn)租賃業(yè)務的年應稅銷售額500萬元及以上非其他個人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人，還可以依納稅人是否經(jīng)常發(fā)生應稅行為，會計核算健全與否申報主體確認，營改增擴充了一般納稅人與小規(guī)模納稅人的范圍。
影響二：相關稅率方面
營業(yè)稅政策不動產(chǎn)租賃的服務業(yè)稅目均采用5%的稅率，營改增后不動產(chǎn)租賃服務：一般納稅人11%，小規(guī)模納稅人：5%，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。且一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。
影響三：發(fā)票管理方面
在營改增的培訓中，我們接觸到培訓老師總結的“查稅必查票，查賬必查票，查案必查票，查票必查稅”，可見發(fā)票管理的重要性，在我公司《稅務管理辦法》中，對票據(jù)管理也提出了具體要求。營改增后不動產(chǎn)租賃發(fā)票的開具有新規(guī)，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。另作為小規(guī)模納稅人不能開具增值稅專用發(fā)票，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開。
影響四：會計核算方面
原不動產(chǎn)租賃業(yè)務營業(yè)稅主要通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算，營改增后，進增值稅，核算涉及“應交稅費——應交增值稅”科目，其三級科目比較多，財政部也印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關企業(yè)會計處理規(guī)定》的通知（財會〔2012〕13號），文件對營改增會計核算進行了指導。值得注意的是：1．小規(guī)模納稅人在會計核算中，可以簡易簡單操作，可不動用三級科目，簡化會計核算；2．預繳增值稅時，簡易計稅可以通過“未交增值稅”進行核算；3．通過學習，我們可以在常規(guī)的三級科目的設置中，多增設“增值稅檢查調整”三級明細科目，一是有備無患，二是方便與稅務申報表的對應取數(shù)；4．營業(yè)稅附加隨營改增變動為增值稅附加。
影響五：申報系統(tǒng)方面
原不動產(chǎn)租賃營業(yè)稅的申報在地稅金三系統(tǒng)進行，營改增后，不動產(chǎn)租賃收入的增值稅，有專業(yè)公司開發(fā)的財稅專家ABC4000電子申報繳稅系統(tǒng)，及國家稅務總局電子申報繳稅系統(tǒng)，供納稅人自主選擇。
營改增是一個系統(tǒng)工程，對我們工作、生活的影響遠遠不止這一些，把控好不動產(chǎn)租賃營改增，遵照稅法執(zhí)行的同時，實踐中有些細節(jié)也值得我們思考：對于營改增前已存在的租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？免租期、“免費”空位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理？收入的確認、預收賬款的確認，所對應申報的稅款是否采用臺賬記錄？原營業(yè)稅中對租賃收入的稅收優(yōu)惠政策怎樣接洽到營改增的稅收中來？對一個季度未超過9萬元租賃收入的免稅政策是否可以跨季度操作使用？怎樣通過完善不動產(chǎn)租賃營改增的“四流合一”制度去建全企業(yè)內部控制體系？這些問題都實時提醒我們，對待不動產(chǎn)租賃的營改增，要求我們在認真學習稅改的基礎上，正確對待稅務身份認證、認真著手不動產(chǎn)的清理、著重合同的清理與合同簽訂、以收入為線加強內控制度的健全，爭取平穩(wěn)有效過渡。
我國經(jīng)濟現(xiàn)進入新常態(tài)的重大時期，我們能夠理解營改增成為促進國民經(jīng)濟健康協(xié)調發(fā)展中的重要作用，“不塞不流，不止不行”，認識規(guī)律，調整狀態(tài)，學以致用，作為會計人，著手行動力的增進，在學習中思考，在思考中學習，讓營改增在本職工作中順利進行！
