最近，配合財(cái)政部稅政司的“營(yíng)改增”政策研究工作，學(xué)院舉辦房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)“營(yíng)改增”政策與實(shí)務(wù)研討會(huì)，來(lái)自全國(guó)各地近100多名大型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人參加了培訓(xùn)。學(xué)院通過(guò)結(jié)構(gòu)化研討教學(xué)模式，組織學(xué)員就房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”問(wèn)題進(jìn)行了廣泛研討，現(xiàn)將研討過(guò)程中學(xué)員反映的有關(guān)政策問(wèn)題簡(jiǎn)要報(bào)告如下：
1�關(guān)于土地出讓金及行政性規(guī)費(fèi)是否允許抵扣的問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金及行政性規(guī)費(fèi)的成本占比在50%以上，假設(shè)該兩項(xiàng)費(fèi)用無(wú)法作增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣則房地產(chǎn)企業(yè)的增值額過(guò)大導(dǎo)致增值稅應(yīng)納稅額較大?？紤]到增值稅鏈條的完整性，企業(yè)建議土地出讓金應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)為增值稅的應(yīng)稅范圍，以便下游的房地產(chǎn)企業(yè)可以作進(jìn)行稅額抵扣。而行政規(guī)費(fèi)屬于非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國(guó)家行政管理和公共服務(wù)職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)的活動(dòng)，屬非營(yíng)業(yè)活動(dòng)，不屬于增值稅的應(yīng)稅范圍，因此建議以差額計(jì)稅的方式在房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵減。
2�關(guān)于新老項(xiàng)目如何區(qū)分的問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)存在先取得土地、后續(xù)施工在以后幾年內(nèi)完成的情況，一些先期已取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)可能在營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)之后簽訂施工合同，并在隨后的幾年內(nèi)分期開(kāi)發(fā)。企業(yè)認(rèn)為，可以按照取得土地許可證的時(shí)點(diǎn)或者施工許可證的時(shí)點(diǎn)來(lái)劃分新老項(xiàng)目。如果以取得施工許可證的時(shí)點(diǎn)來(lái)劃分，則企業(yè)建議房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目與建筑業(yè)的老項(xiàng)目同步按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收3%的增值稅，以避免前期配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)無(wú)法抵扣所產(chǎn)生應(yīng)納稅額上升的情況。如果以取得土地使用證的時(shí)點(diǎn)來(lái)劃分，由于在取得土地使用證時(shí)尚未繳納土地出讓金，假設(shè)土地出讓金允許作增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，則不計(jì)入土地成本的部分將無(wú)法作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
3�關(guān)于項(xiàng)目公司無(wú)法取得金融業(yè)發(fā)票問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高，集團(tuán)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅下有統(tǒng)借統(tǒng)還這種模式，如果改為增值稅，集團(tuán)總部具有資質(zhì)取得金融行業(yè)的發(fā)票并進(jìn)行抵扣，集團(tuán)下的項(xiàng)目公司沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，則集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司的銷(xiāo)項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)均不匹配。企業(yè)建議，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增政策與金融業(yè)的營(yíng)改增政策應(yīng)相互銜接，利息及融資費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，并且企業(yè)的日常資金借貸行為可以開(kāi)具金融業(yè)的發(fā)票進(jìn)行抵扣，而不局限于稅務(wù)登記上的稅目，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部金融及外部金融在利息費(fèi)用抵扣方面的一致性。
4�關(guān)于注銷(xiāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目允許留抵額退稅問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，營(yíng)改增后，若房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式，由于銷(xiāo)售先于建造完成，可能后期建造過(guò)程中發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額沒(méi)有銷(xiāo)項(xiàng)稅額可以抵扣，成為沉淀成本。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目通常采取集中預(yù)售的方式，因此會(huì)在集中預(yù)算的納稅期間內(nèi)產(chǎn)生較大數(shù)額的銷(xiāo)項(xiàng)稅金。由于房地產(chǎn)企業(yè)在不同的開(kāi)發(fā)時(shí)期銷(xiāo)項(xiàng)及進(jìn)項(xiàng)的不匹配，導(dǎo)致其預(yù)售收入與開(kāi)發(fā)成本的時(shí)間差異帶來(lái)期末留抵或銷(xiāo)項(xiàng)稅金過(guò)大等問(wèn)題，而我國(guó)的增值稅暫行條例中沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)留抵退稅的相關(guān)規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本確認(rèn)的時(shí)間性差異將變成永久性差異，因此建議對(duì)于注銷(xiāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目允許留抵額清算退稅。
5�關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的抵扣問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，隨著房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”的范圍，購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)將納入增值稅的抵扣范圍，但是具體的抵扣方式需要考慮企業(yè)的接受程度和財(cái)政的承受能力。關(guān)于一次性抵扣還是分期抵扣，不同業(yè)態(tài)各不相同,比如出租性企業(yè)，如果由于一次抵扣使得以后連續(xù)若干年不交稅，當(dāng)?shù)卣c該企業(yè)可能需要經(jīng)受新的考驗(yàn)。但假設(shè)按照分期抵扣的方式，則企業(yè)如果銷(xiāo)項(xiàng)不足就會(huì)出現(xiàn)較大的進(jìn)項(xiàng)留抵額，占用企業(yè)的資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。因此企業(yè)建議假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅金采用分期抵扣的方式，則建議盡可能縮短分期抵扣的期限。
6�關(guān)于紅線以外的配套設(shè)施成本費(fèi)用的抵扣問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，政府在出讓土地時(shí)，要求在拿地規(guī)劃的紅線以外建設(shè)配套設(shè)施（如無(wú)償建設(shè)公租房），項(xiàng)目建成以后企業(yè)對(duì)該設(shè)施沒(méi)有所有權(quán)，將來(lái)也不會(huì)銷(xiāo)售或者出租，一般情況下，該部分成本費(fèi)用計(jì)入土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，通過(guò)降低企業(yè)的拿地成本使其得到補(bǔ)償。由于所發(fā)生的紅線以外的配套設(shè)施成本費(fèi)用無(wú)法匹配對(duì)應(yīng)的應(yīng)稅收入，導(dǎo)致該部分的成本費(fèi)用無(wú)法作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，增大企業(yè)的成本，因此企業(yè)建議允許真實(shí)發(fā)生的紅線以外的配套設(shè)施成本費(fèi)用作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
7�關(guān)于無(wú)償拆遷建成安置房移交環(huán)節(jié)的納稅問(wèn)題
企業(yè)提出，安置房建成后需向村民無(wú)償移交集體用地產(chǎn)權(quán)。由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含安置房的建設(shè)成本）在土地成本中得到補(bǔ)償，即企業(yè)的拿地成本低于同類(lèi)同地區(qū)，“營(yíng)改增”前，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)“營(yíng)改增”后，考慮到安置房成本已經(jīng)在土地價(jià)款中得到補(bǔ)償，平移營(yíng)業(yè)稅視同銷(xiāo)售的做法，則無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為將涉及無(wú)法獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問(wèn)題。此外，“營(yíng)改增”后，補(bǔ)償居民個(gè)人的拆遷款也無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣。
8�關(guān)于國(guó)稅局和地稅局的銜接問(wèn)題
據(jù)企業(yè)反映，“營(yíng)改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)收取定金后，已向地稅局繳納營(yíng)業(yè)稅，但尚未開(kāi)具發(fā)票，“營(yíng)改增”之后需要開(kāi)具增值稅發(fā)票，則產(chǎn)生一個(gè)國(guó)稅、地稅管理的銜接問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)交房后，實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃有出入需要調(diào)整面積差帶來(lái)的稅收調(diào)整，老項(xiàng)目開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，而新項(xiàng)目需要開(kāi)具增值稅發(fā)票，如果退稅，國(guó)稅與地稅不同系統(tǒng)下企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)沖紅，因此企業(yè)建議政策制定部門(mén)應(yīng)考慮以上兩種情況，作適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡期規(guī)定，以便“營(yíng)改增”之后國(guó)稅局、地稅局有效銜接。
（北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院李旭紅 整理）
