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 新建房可扣除項目
新建房主要分為房地產(chǎn)企業(yè)新建房和非房地產(chǎn)企業(yè)新建房。其中，房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項目主要有5項，分別是為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項目。非房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項目則有4項，分別是為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。相對房地產(chǎn)企業(yè)來說，非房地產(chǎn)企業(yè)新建房的扣除項目少一項“其他扣除項目”。
對于可扣除項目的定義，考生要準確把握。其中，為取得土地使用權(quán)所支付的金額，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金，按國家統(tǒng)一規(guī)定所繳納的登記、過戶手續(xù)費和契稅等有關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本則主要指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，對于這些成本，可按實際發(fā)生額扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)費用則要區(qū)分不同情形來確認。利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)的比例；利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)的比例。房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息扣除，需要注意兩個細節(jié)。一是利息的上浮幅度，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過規(guī)定上浮幅度的利息支出部分，不允許扣除。二是對超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，對房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)則具有不同內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)新建項目的有關(guān)稅費，包括城市建設(shè)維護稅、教育費附加和地方教育附加；非房地產(chǎn)企業(yè)新建項目的有關(guān)稅費，不僅包括了這3項稅費，還包括了印花稅。這主要是因為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，印花稅已經(jīng)包括在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除，因此，不應(yīng)在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中單列。
其他扣除項目，即為按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20％扣除。
舊房及建筑物扣除項目
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目有3項。除取得土地使用權(quán)支付的金額外，還有舊房及建筑物評估價格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其中，取得土地使用權(quán)所支付的金額，即為取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的登記、過戶手續(xù)費和契稅等有關(guān)費用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費主要包括城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅。
舊房及建筑物評估價格則要按照一定公式計算確認：舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。其中，重置成本價指對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。
值得注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓外購舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)支付的金額和舊房及建筑物評估價格這兩項可按發(fā)票所載金額確認，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算扣除。其中，如果提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）確認；如果提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額確認；提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和確認。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。
計算扣除項目時，“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
往年真題
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對一項開發(fā)項目進行土地增值稅清算，相關(guān)資料包括：取得土地使用權(quán)支付的金額為40000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本101000萬元；銷售費用4500萬元；管理費用2150萬元；財務(wù)費用3680萬元，其中包括支付給非關(guān)聯(lián)企業(yè)的利息500萬元，已取得發(fā)票；支付給銀行貸款利息3000萬元，已取得銀行開具的相關(guān)證明，且未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。項目所在省規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%。不考慮其他情況，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在本次清算中可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少萬元？
本題中，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%=3000+（40000+101000）×5%=10050（萬元）。向非關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的利息支出500萬元，不能提供金融機構(gòu)貸款證明，不得直接作為利息據(jù)實扣除。