要有效防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須處理好各個(gè)不同周期的重要財(cái)務(wù)問(wèn)題，比如在初創(chuàng)階段的籌資與投資問(wèn)題、成長(zhǎng)階段的擴(kuò)張與控制、市場(chǎng)應(yīng)變與決策支持以及成熟階段的戰(zhàn)略選擇問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)不同階段財(cái)務(wù)問(wèn)題的研究
呂榮田 邢麗
一、財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的地位和作用
1、財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分
財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)資金活動(dòng)、處理企業(yè)同各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程就是資金運(yùn)動(dòng)增值的過(guò)程，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)深入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段及各個(gè)過(guò)程，是企業(yè)管理的重要組成部分。
2、財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心
通過(guò)核算、分析、對(duì)比，發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，從財(cái)務(wù)信息的反饋中找準(zhǔn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的薄弱環(huán)節(jié)，堵塞漏洞，提高效益，以更低的耗費(fèi)獲取同樣或更高的收益?？傊?cái)務(wù)管理貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，覆蓋經(jīng)營(yíng)全方位。財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中處于核心地位，對(duì)企業(yè)整體管理水平的提高起著決定性作用。因此，把財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)來(lái)抓，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。
3、財(cái)務(wù)管理是資金的價(jià)值管理
資金是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的前提，是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“血液”，財(cái)務(wù)管理是以資金運(yùn)動(dòng)為特定對(duì)象的一種管理活動(dòng)，而資金運(yùn)動(dòng)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的價(jià)值形態(tài)。因此，財(cái)務(wù)管理實(shí)際上是以資金管理為中心，以?xún)r(jià)值管理的理念指導(dǎo)各項(xiàng)管理工作協(xié)調(diào)進(jìn)行的過(guò)程。同時(shí)，對(duì)各項(xiàng)管理過(guò)程和最終結(jié)果進(jìn)行全面綜合的反映。
二、初創(chuàng)階段的財(cái)務(wù)問(wèn)題
1、籌資方式的選擇與資金結(jié)構(gòu)
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和金融市場(chǎng)變化的環(huán)境下，企業(yè)融資決策和資本結(jié)構(gòu)管理需要按照自身的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，從可持續(xù)發(fā)展和為股權(quán)資本長(zhǎng)期增值的角度來(lái)考慮。實(shí)際中，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)有所不同，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略有別，企業(yè)融資方式與資本結(jié)構(gòu)也存在差異。在初創(chuàng)階段，競(jìng)爭(zhēng)地位的形成或穩(wěn)定往往需要持續(xù)進(jìn)行技術(shù)（產(chǎn)品）開(kāi)發(fā)或服務(wù)創(chuàng)新投資，而市場(chǎng)份額和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等因素又容易使企業(yè)現(xiàn)金流入減少或波動(dòng)。如果舉債過(guò)度，容易因經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金收入下降而引起財(cái)務(wù)支付危機(jī)，輕則損害企業(yè)債務(wù)資信，重則危及企業(yè)生存。因此，處在這個(gè)階段的房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策首先不是考慮降低成本的問(wèn)題，而是考慮如何與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入風(fēng)險(xiǎn)匹配、保持財(cái)務(wù)的靈活性和良好的資信等級(jí)，降低財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。
總之，在初創(chuàng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)商業(yè)環(huán)境確定自己的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，然后再確定融資決策和資本結(jié)構(gòu)管理的具體原則和標(biāo)準(zhǔn)。
2、投資方向的選擇
企業(yè)的投資方向要清楚，投資方向的選擇要注意的問(wèn)題有：（1）防止低水平的重復(fù)建設(shè)；（2）防止跟風(fēng)冒進(jìn)，投資過(guò)熱。企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，必須深入學(xué)習(xí)和調(diào)研，充分考慮進(jìn)入時(shí)機(jī)、市場(chǎng)需求以及投資回報(bào)等方面的問(wèn)題，防止盲目跟風(fēng)、一哄而起的冒進(jìn)行為，杜絕投資過(guò)熱現(xiàn)象。為了減少資金成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，做好投資項(xiàng)目的前期工作及可行性研究至關(guān)重要。首先，要進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和市場(chǎng)調(diào)查，廣泛搜集信息，做
好項(xiàng)目總評(píng)價(jià)；其次，對(duì)投資項(xiàng)目未來(lái)財(cái)務(wù)狀況做出分析，特別是要做好投資回收期、投資報(bào)酬率（內(nèi)含報(bào)酬率）、項(xiàng)目期現(xiàn)金流量、還本付息期等內(nèi)容的籌劃預(yù)測(cè)工作；最后，對(duì)若干投資方案進(jìn)行對(duì)比分析，選擇最佳投資實(shí)施方案，控制投資規(guī)模，保證項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)。
三、成長(zhǎng)階段的財(cái)務(wù)問(wèn)題
1、發(fā)展速度與資金籌集
對(duì)于那些成長(zhǎng)性良好的公司，銀行貸款、國(guó)內(nèi)國(guó)際上市、戰(zhàn)略性或財(cái)務(wù)性的投資等很多機(jī)會(huì)會(huì)主動(dòng)來(lái)敲門(mén)。有的企業(yè)搞不清是發(fā)展速度需要資金支持，還是巨大的籌資機(jī)會(huì)需要規(guī)模和速度的配合。深圳某公司曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)企業(yè)中的佼佼者，為了登上創(chuàng)業(yè)板，在短短兩三年的時(shí)間， 這家公司進(jìn)行了超常的快速擴(kuò)張，通過(guò)銀行貸款及其他借款，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，收購(gòu)其他產(chǎn)品和公司，企圖創(chuàng)造一個(gè)實(shí)力與速度都更誘人的王國(guó)。然而，由于管理能力跟不上這樣的發(fā)展速度，投資的項(xiàng)目多數(shù)失敗了，還沒(méi)來(lái)得及上市，就由于大面積虧損，資不抵債，快速地走向破產(chǎn)。要發(fā)展多快才合適？這個(gè)問(wèn)題的答案往往是和資金籌集緊密聯(lián)系在一起的。只是，水能載舟，亦能覆舟，這個(gè)問(wèn)題是成長(zhǎng)性企業(yè)需要考慮的關(guān)鍵戰(zhàn)略問(wèn)題之一，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。
2、擴(kuò)張與控制
擴(kuò)張的直接結(jié)果是企業(yè)地域的分散， 管理點(diǎn)的增多， 人員規(guī)模加大以及業(yè)務(wù)單元增多，各種法律實(shí)體形式增加，如分公司、辦事處、合資公司、子公司等。這種分布必然引發(fā)成本費(fèi)用的膨脹，管理復(fù)雜性和難度的上升。同時(shí)，在擴(kuò)張階段，資金常常是一種稀缺資源， 這就造成一個(gè)矛盾。如何尋找一種新的管理模式，既能夠滿(mǎn)足擴(kuò)張要求，又在可控范圍之內(nèi)，從而保障企業(yè)在充足的資金支持下持續(xù)發(fā)展，就成為成長(zhǎng)性企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的重大挑戰(zhàn)。
組織控制，說(shuō)到底是組織管理的問(wèn)題。而組織管理的核心內(nèi)容是績(jī)效管理和薪酬激勵(lì)。一方面，要將薪酬總成本控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)；另一方面，通過(guò)制定關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，引導(dǎo)組織中各成員的努力方向。通過(guò)相應(yīng)的薪酬激勵(lì)政策創(chuàng)造內(nèi)部公平和競(jìng)爭(zhēng)，激發(fā)組織成員的積極性。通過(guò)執(zhí)行中的分析和監(jiān)控，不斷強(qiáng)化目標(biāo)和改進(jìn)差距，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這些，構(gòu)成了這一階段財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容——業(yè)績(jī)管理，它要求財(cái)務(wù)人員從整體組織管理和戰(zhàn)略管理的高度出發(fā)，轉(zhuǎn)變成企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的推進(jìn)者。
四、成熟階段的財(cái)務(wù)問(wèn)題
1、投資組合與戰(zhàn)略選擇
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)生產(chǎn)不同品種的產(chǎn)品來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也可以尋找和自己現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資。例如，房地產(chǎn)加物業(yè)服務(wù)的組合，將這兩者聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，形成房地產(chǎn)供應(yīng)鏈。
戰(zhàn)略的制定需要審時(shí)度勢(shì)， 謀定而后動(dòng)，戰(zhàn)略選擇需要科學(xué)性和藝術(shù)性，尤其需要專(zhuān)業(yè)的分析方法和工具。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)的發(fā)展不再是企業(yè)主的靈感和沖動(dòng)，必要時(shí)可以借助專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，并以此推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。
2、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)分析
跨國(guó)經(jīng)營(yíng)除了國(guó)內(nèi)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)外，由于跨國(guó)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的眾多因素的影響，給跨國(guó)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn)，諸如政治風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)企業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)所承受的損失，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于跨國(guó)經(jīng)營(yíng)顯得尤為重要。政治風(fēng)險(xiǎn)和外匯風(fēng)險(xiǎn)是跨國(guó)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。
政治風(fēng)險(xiǎn)是指因戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等原因可能導(dǎo)致跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的公司在海外的財(cái)產(chǎn)被征收、人員被驅(qū)逐和營(yíng)業(yè)許可證被吊銷(xiāo)等事件的發(fā)生，給公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。投資前，可以采用以下對(duì)策：（1）回避風(fēng)險(xiǎn)，即放棄對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)大的國(guó)家的投資；（2）資產(chǎn)保險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)可能發(fā)生政治風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，公司可以集中精力在東道國(guó)投資，組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而不必過(guò)于擔(dān)心政治風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的政府和私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)常為本國(guó)公司承保海外的政治風(fēng)險(xiǎn)；（3）與東道國(guó)政府協(xié)商，簽訂特許協(xié)議。
外匯風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和金融活動(dòng)中，由于外匯匯率變動(dòng)使企業(yè)以外幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值及負(fù)債收入和支出可能增加或減少，其結(jié)果是不確定的。外匯風(fēng)險(xiǎn)的根本起因是匯率變動(dòng)，有交易風(fēng)險(xiǎn)、折算風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)三種?？梢酝ㄟ^(guò)遠(yuǎn)期外匯買(mǎi)賣(mài)、資產(chǎn)負(fù)債平衡法及資金的調(diào)動(dòng)來(lái)防范和化解交易風(fēng)險(xiǎn)。也可以通過(guò)分散生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)多樣化來(lái)防范和化解經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
五、衰退時(shí)期的財(cái)務(wù)問(wèn)題
1、撤資
世界上最偉大的交易員有一個(gè)有用且簡(jiǎn)單的交易法則——”鱷魚(yú)原則“。該法則源于鱷魚(yú)的吞噬方式：獵物越試圖掙扎，鱷魚(yú)的收獲越多。假定一只鱷魚(yú)咬住你的腳，如果你用手臂試圖掙脫腳，則它的嘴巴便會(huì)同時(shí)咬你的腳與手臂。你越掙扎，便陷得越深。所以，萬(wàn)一鱷魚(yú)咬住你的腳，務(wù)必記?。耗阄┮坏纳鏅C(jī)會(huì)便是犧牲一只腳。這個(gè)原則運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，那就是當(dāng)企業(yè)進(jìn)入衰退時(shí)期，要適時(shí)退出。因?yàn)樵绞菗沃?，虧損越多，尤其是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品已經(jīng)不再有市場(chǎng)，已經(jīng)被新的產(chǎn)品所代替時(shí)，此時(shí)最明智的做法就是撤資，讓虧損最小。
2、購(gòu)并與轉(zhuǎn)產(chǎn)
衰退期的企業(yè)通常采取兼并的方式推進(jìn)企業(yè)的增長(zhǎng)。他們通常購(gòu)入的是成長(zhǎng)期的企業(yè)，因?yàn)槌砷L(zhǎng)期的企業(yè)充滿(mǎn)活力，成長(zhǎng)期的企業(yè)也樂(lè)于被兼并。另外一種情形恰恰相反，成長(zhǎng)期的企業(yè)在急于成長(zhǎng)的情況下，會(huì)做出“蛇吞象”的舉動(dòng)，欲利用衰退企業(yè)良好的組織和充裕的資金實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。如果衰退期的企業(yè)老化不堪，而成長(zhǎng)期的企業(yè)又不能輕易解決其老化階段固有的問(wèn)題，衰退期的企業(yè)就會(huì)耗去成長(zhǎng)期企業(yè)管理人員的時(shí)間、精力和銳氣，以至于兩者都走下坡路。在市場(chǎng)環(huán)境惡劣的情況下，企業(yè)積極轉(zhuǎn)產(chǎn)是抵御風(fēng)險(xiǎn)、保存實(shí)力的最佳策略。如目前青霉素工業(yè)鹽市場(chǎng)惡化，轉(zhuǎn)產(chǎn)行動(dòng)快的企業(yè)能夠最大限度地減少損失，并在新的市場(chǎng)領(lǐng)域再創(chuàng)輝煌。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較之我國(guó)的股票市場(chǎng)，有過(guò)之而無(wú)不及，投資者和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該知道風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。應(yīng)該倡導(dǎo)進(jìn)行合理地籌資、理性地投資、謹(jǐn)慎地決策與控制，使財(cái)務(wù)管理真正成為企業(yè)管理的核心，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
（作者單位：沈陽(yáng)市房產(chǎn)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司）
