住宅投資 經(jīng)濟增長 因果關(guān)系
一、引言
自從改革開放以來，中國經(jīng)濟發(fā)展迅速，并且發(fā)展勢頭良好，在中期內(nèi)GDP的指標有望保持8%的發(fā)展速度。與此相對應，中國的住宅投資的規(guī)模迅速擴大，住宅投資對經(jīng)濟發(fā)展的作用和地位日益提高。房地產(chǎn)行業(yè)已成為了有關(guān)地方的支柱產(chǎn)業(yè)，對地方經(jīng)濟有著舉足輕重的作用。但是住宅投資的過快發(fā)展也不可避免地給國民經(jīng)濟帶來了泡沫，如果泡沫破滅將會對中國經(jīng)濟的發(fā)展帶來不可預計的后果。對于中國住宅投資與經(jīng)濟增長的相互關(guān)系，學術(shù)界說法不一。本文將在第二部分對已有文獻進行回顧，第三部分結(jié)合經(jīng)濟學理論展開分析和討論，最后一部分得出結(jié)論。
二、文獻綜述
對于住宅投資與經(jīng)濟增長之間領先—滯后關(guān)系的爭論早已有之，20世紀80年代已開始出現(xiàn)一些利用數(shù)據(jù)進行討論的文獻。Boléat &Coles（1987）[ ]列表比較了1960—1983年英國、美國、西德、法國、意大利、加拿大、日本等工業(yè)化國家住宅投資占GDP 的百分比與人均GDP 的年增長率，發(fā)現(xiàn)二者之間存在著相關(guān)關(guān)系，認為住宅投資不像是會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，因果關(guān)系的方向是經(jīng)濟的高速增長使得這些國家能夠?qū)⒏嗟馁Y源投到住宅上。Greenwood &Hercowitz（1991）[ ]觀察美國1954—1989年的家庭耐用消費品、住宅投資與商業(yè)投資的數(shù)據(jù)，指出住宅投資引領商業(yè)投資和其他宏觀經(jīng)濟變量。
國內(nèi)的一些學者也已從實證的角度探討了中國住宅投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系。Liu et al.（2002）[ ]應用1981—2000年的全國性年度數(shù)據(jù)，鄭思齊（2003）[ ]應用1981—2001年的全國性年度數(shù)據(jù)，探討中國住宅投資與GDP之間的動態(tài)聯(lián)系，都發(fā)現(xiàn)住宅投資的增長和波動對GDP有較大的影響，而GDP主要通過長期均衡關(guān)系來調(diào)整住宅投資的增長。但這兩項研究使用的時間序列短，使用帶有滯后項的復雜估計模型又使有效樣本進一步縮水，降低了結(jié)論的可靠性。沈悅、劉洪玉（2004）[ ]使用中國1986—2002年的年度數(shù)據(jù)，運用協(xié)整分析、脈沖響應函數(shù)和預測均方差分解考察了房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP互動關(guān)系。他們發(fā)現(xiàn)，GDP是房地產(chǎn)開發(fā)投資的Granger因，但反之不成立；房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的脈沖響應和貢獻均大于后者對前者的影響。
從以上對文獻的梳理可以看出，有關(guān)住宅投資與經(jīng)濟增長互動關(guān)系的爭論一直未有定論，需要具體問題具體分析。本文試圖運用經(jīng)濟學理論，借鑒國內(nèi)外已有的研究成果，對我國住宅投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系展開分析，并結(jié)合實證的檢驗。
三、理論分析
住宅投資作為房地產(chǎn)投資中的一大類，是指在新房和公寓的建造以及現(xiàn)有住宅的改善和維護上的支出，主要包括普通住宅、公寓、排屋、別墅等，區(qū)別于房地產(chǎn)投資中的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓。住房以其使用壽命的長期性而被劃分為資產(chǎn)，是任何財富擁有者都能夠擁有的財富之一，也正因此，每年新增的住房投資僅占既有住房存量的很小比例。住房投資是固定資產(chǎn)投資中的重要組成部分，同時也是最為能動的部分之一。
經(jīng)濟增長通常是指在一個較長的時間跨度上，一個國家人均產(chǎn)出（或人均收入）水平的持續(xù)增加，常用GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）作為通用指標對其進行衡量。目前，我國投資對經(jīng)濟增長的貢獻遠大于消費，經(jīng)濟增長仍是投資主導型的。圖1 給出了1981—2010年GDP 的增長率和住宅投資的增長率，從圖中可以看到，在我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌過程中，住宅投資和經(jīng)濟增長保持較強的相關(guān)性。另一個特點是，住宅投資的波動幅度明顯比經(jīng)濟周期的波動幅度大，1993年住宅投資額的增長率為58.76%，同年經(jīng)濟的增速為31.24%，住宅投資增長高于經(jīng)濟增長27.5個百分點。住宅投資的快速增長是否成為中國經(jīng)濟增長的“熱源”，是判斷我國住宅投資增長合理性的重要依據(jù)。
?。ㄒ唬┳≌顿Y對經(jīng)濟增長的影響
根據(jù)凱恩斯的有效需求決定模型，社會投資規(guī)模對一個國家的經(jīng)濟增長有重大影響。
假設一個社會僅由企業(yè)和居民兩個部門所組成，總需求Y由消費支出C和投資支出I構(gòu)成，而住宅投資HI=，則有：
說明住宅投資的變動將以它的倍數(shù)來影響產(chǎn)出的變動，對經(jīng)濟增長的影響有乘數(shù)效應。但是，投資乘數(shù)效應是在一系列假定條件下得出的理論值，現(xiàn)實生活中，由于受多種干擾因素的影響，投資乘數(shù)的實際作用比其理論值要低得多。
然而，住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，同上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，住宅建設活動本身、對建筑材料和設備產(chǎn)生的需求、入住居民的消費支出都會對國民經(jīng)濟增長做出貢獻。根據(jù)世界銀行對50多個國家住房投資的研究，1美元的住房投資能夠另外帶動其它產(chǎn)業(yè)部門中2美元的產(chǎn)出，住房建設所提供的1個就業(yè)機會又可以在其它行業(yè)中創(chuàng)造2個就業(yè)機會，這種乘數(shù)效應在其它的投資活動中是較為少見的。由此可見，住房投資和住房建設對各產(chǎn)業(yè)部門有較強的帶動作用，能夠高效率地促進國民經(jīng)濟的增長。
（二）經(jīng)濟增長對住宅投資的影響
住宅是庇護遮蔽的場所、私密的空間、投資的工具，一定程度上還是財富與社會地位的象征。住宅不僅是一種消費品和生產(chǎn)要素，還是一種投資品，它和有價證券、貨幣資金一起構(gòu)成居民持有的主要資產(chǎn)。作為投資品的特殊性，使得房地產(chǎn)價格像金融資產(chǎn)一樣，會出現(xiàn)劇烈的波動。
住宅的價格是由市場上的需求和供給確定的。需求方面，通?？梢苑譃橄M需求、投資需求和投機需求。消費需求是指人們?yōu)榱俗宰《徺I住房所引發(fā)的需求，通常與人們的收入、財富，以及該地區(qū)的人口增長等因素有關(guān)，住宅成本的主要部分就是住宅抵押貸款利息。投資需求是指購買房子出租，期望從租金收入中獲得回報的需求，住宅的租金中大部分是對住宅所占用的資金的報酬。投機需求是指購買房子希望通過房價的變動，買賣房子，賺取差價，獲取收益。如果市場存在過度的投機行為，房地產(chǎn)價格將會在快速增長的同時開始醞釀泡沫，而泡沫最終總是要破滅的。同時，在宏觀層面上，隨著一國的經(jīng)濟增長，居民收入的整體增加，也會增加對住房的需求。盡管我國經(jīng)濟發(fā)展面臨著來自國際國內(nèi)的嚴重困難和嚴峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變，中國的GDP 在中期內(nèi)仍然有望保持8%左右的增長速度，居民可支配收入將較快增長，這是房地產(chǎn)未來實現(xiàn)較快增長的基礎和前提。
