近幾年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響下了的大冶市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，筆者對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，并提出了幾點(diǎn)淺見(jiàn)。關(guān)鍵詞：大冶市 保障房建設(shè) 金融支持
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一、全市保障房建設(shè)及銀行貸款支持情況
從政府方面來(lái)看：2012年我市將繼續(xù)加大住房保障的工作力度，對(duì)我市保障性住房的需求作進(jìn)一步的調(diào)理摸底，針對(duì)不同層次的住房困難群體實(shí)施不同的住房保障方式，建立多層次的適合我市發(fā)展的住房保障體系，努力解決更多家庭的住房難的問(wèn)題。一是加快廉租房建設(shè)進(jìn)度。二是新建三大塊的公租房建設(shè)工程。三是繼續(xù)加大投資力度，加快完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程任務(wù)。四是開(kāi)發(fā)區(qū)完成243600㎡，938套棚戶(hù)區(qū)改造工程。五是2011年發(fā)放補(bǔ)貼戶(hù)數(shù)的基礎(chǔ)上再增加500戶(hù)，2012年累計(jì)將達(dá)到4150戶(hù)。
從銀行信貸支持情況看：截止2012年3月末，我市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中沒(méi)有一家對(duì)保障房建設(shè)進(jìn)行金融支持。
二、當(dāng)前商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)面臨的不足和困難
?。ㄒ唬┥虡I(yè)銀行貸款額度較為緊張
首先保障房建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)率比其他商品房項(xiàng)目低，不能支付過(guò)高的利息，商業(yè)銀行在目前信貸資源偏緊的情況下，傾向于將信貸投放給能獲得較高綜合回報(bào)的項(xiàng)目。但保障房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程。商業(yè)銀行作為盈利性機(jī)構(gòu)，在支持保障房建設(shè)過(guò)程中會(huì)遇到盈利性與政策性之間無(wú)法選擇的為難局面。
其次按照目前各家商業(yè)銀行的政策，保障房是沒(méi)法申請(qǐng)到按揭貸款的。且與商品房不同，保障房五年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如五年內(nèi)出現(xiàn)貸款逾期，銀行則無(wú)法處置房產(chǎn)。
（二）商業(yè)銀行保障房貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)太多
首先由于商業(yè)銀行在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，加之保障性住房貸款發(fā)放條件低，且往往會(huì)受到政府方面的行政干預(yù)，導(dǎo)致銀行忽略考慮風(fēng)險(xiǎn)的防范。
其次由于保障性住房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓會(huì)受到轉(zhuǎn)讓年限要求、受讓人條件限制、轉(zhuǎn)讓價(jià)格受限制等各方面因素的影響，使得銀行在處置保障性住房時(shí)受到種種限制，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)產(chǎn)生無(wú)法回收貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，甚至于會(huì)造成呆賬、壞賬。
最后是還款來(lái)源保障難。除經(jīng)適房、棚戶(hù)區(qū)改造等以銷(xiāo)售為主的保障房能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)回收期長(zhǎng)、還款來(lái)源無(wú)保障等一系列原因，銀行支持意愿不高。
?。ㄈ┱咝苑龀譀](méi)跟上，銀行支持難
各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償難。由于目前對(duì)銀行支持保障房建設(shè)的信貸鼓勵(lì)政策具體標(biāo)準(zhǔn)和措施還未出臺(tái)，銀行支持保障性住房建設(shè)不象涉農(nóng)貸款一樣，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策，導(dǎo)致銀行在此類(lèi)貸款上難于承受收回貸款利息和本金的風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)力度的對(duì)策與建議
建議政府出臺(tái)一些扶持政策，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，鼓勵(lì)合規(guī)辦理保障房按揭貸款。依靠更多的金融監(jiān)管政策、政府扶持政策、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的創(chuàng)新，使商業(yè)銀行無(wú)后顧之憂(yōu)，主動(dòng)、大膽發(fā)放保障房貸款。
?。ㄒ唬┱矫姹仨毎押藐P(guān)，打消商業(yè)銀行支持保障房的疑慮
政府作為保障性住房的主導(dǎo)者，無(wú)論是通過(guò)銀行貸款自建，還是由第三方通過(guò)銀行貸款建設(shè)，政府都應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃與建設(shè)、資金與住房來(lái)源、價(jià)格確定、申請(qǐng)與準(zhǔn)入、監(jiān)督管理等各方面嚴(yán)格、認(rèn)真做好工作，尤其是對(duì)保障性住房的房屋質(zhì)量嚴(yán)格掌控并加強(qiáng)監(jiān)督建設(shè)，務(wù)必使保障性住房的質(zhì)量得到保證，且必須嚴(yán)格按照規(guī)劃等按期完工。只有這樣，才能夠盡快回籠資金，確保能夠按期償還銀行貸款本息，給商業(yè)銀行吃顆定心丸。
（二）商業(yè)銀行方面謹(jǐn)慎對(duì)待，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
1、必須對(duì)保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。無(wú)論是政府自建，還是由第三方開(kāi)發(fā)建設(shè)的保障性住房，首當(dāng)其沖的，就是審查開(kāi)發(fā)建設(shè)者的能力條件，商業(yè)銀行在發(fā)放保障性住房貸款前，要重視合法性手續(xù)和資本金到位情況的調(diào)查，對(duì)于合法性手續(xù)不齊備的項(xiàng)目和資本金未全部到位的項(xiàng)目，堅(jiān)決不能發(fā)放貸款。
2、應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程掌控。銀行作為貸款人，不僅要做好初期對(duì)項(xiàng)目的審查工作，而且還要全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，對(duì)資金的使用情況，工程項(xiàng)目的質(zhì)量，進(jìn)度等情況進(jìn)行定期或者不定期的跟蹤了解。
3、重視對(duì)項(xiàng)目合法性及可行性的審查。保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款條件比一般商品房開(kāi)發(fā)貸款的條件低，且受政府工程等因素影響，往往會(huì)使商業(yè)銀行忽視對(duì)其項(xiàng)目合法性的認(rèn)定。因此，保障性住房貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，審核合法有效的擔(dān)保對(duì)銀行貸款的安全性具有極其重要的意義。
4、建立完善的還款保障機(jī)制。目前各家銀行對(duì)于保障性住房貸款還款保障機(jī)制的思路主要有三種：第一種為地方政府給予土地劃撥、貸款貼息等政策優(yōu)惠；第二為保障房信貸不受監(jiān)管指標(biāo)制約；第三為地方政府回購(gòu)保障性住房。為了規(guī)避保障性住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的還款保障機(jī)制迫在眉睫。
?。ㄈ┤嗣胥y行、銀監(jiān)局方面的政策支持
人民銀行可參照支持“三農(nóng)”建設(shè)的做法，在政策允許的條件下，提供給商業(yè)銀行適度的貼息，即對(duì)貸款利率給予補(bǔ)貼，例如給予商業(yè)銀行基準(zhǔn)利率與發(fā)放優(yōu)惠貸款利率之間差額部分的補(bǔ)貼。對(duì)發(fā)放保障房貸款金額超過(guò)銀行存款總量一定比例的商業(yè)銀行，人民銀行可考慮減少一定的存款準(zhǔn)備金量，或給予存款準(zhǔn)備金利率優(yōu)惠。人民銀行將及時(shí)更新的個(gè)人征信系統(tǒng)內(nèi)的信息，方便地提供給商業(yè)銀行用于保障房貸款之用，并且增加對(duì)個(gè)人信用狀況的說(shuō)明，以便于商業(yè)銀行對(duì)貸款者信用等級(jí)的評(píng)定。銀監(jiān)會(huì)在嚴(yán)格審批商業(yè)銀行參與保障房貸款資格的同時(shí)，可對(duì)符合發(fā)放貸款的銀行給予相對(duì)寬松的監(jiān)管條件，也可通過(guò)設(shè)定法規(guī)條例指導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放該類(lèi)貸款的具體操作要求及注意事項(xiàng)等。
