摘 要：分析了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的六種主要模式，以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合錯位、無序開發(fā)和缺乏資金支持等主要問題，提出了完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的思路，包括重視項目策劃、調(diào)整業(yè)務(wù)模式、拓寬融資渠道、加強專業(yè)人才團隊建設(shè)、加強對相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；模式；完善
商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當前在全國房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控的影響下，住宅開發(fā)調(diào)整態(tài)勢明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式對于中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。
我國商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)與運營模式
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營三部分構(gòu)成，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的逐步發(fā)展，開發(fā)與運營主要有以下幾種模式：
?、薄凹冧N售”模式
即商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力，同時降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營；所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去整體性，難以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。
?、舱w租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式
整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場地不出售產(chǎn)權(quán)的運作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無力自行經(jīng)營，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競爭力集中在建筑和設(shè)計方面，對于商業(yè)經(jīng)營很少涉及。對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。
⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式
以這種模式進行運作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與經(jīng)營管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數(shù)量的停車場地也是其主要特點。這種商業(yè)模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。
?、戳闶郛a(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式
這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家人駐前對項目整體營運風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。這是一種高收益高風(fēng)險的商業(yè)模式，投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展狀況難以預(yù)測，同時尋找有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司方面存在難度。
?、捣至阕赓U經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式
分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成1O一50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。這種開發(fā)與運營模式對于開發(fā)商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營風(fēng)險很大。
?、读阕饬闶叟c整租不售兩種方式混合的模式
零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營格局的統(tǒng)一。其主要代表案例就是大連萬達集團在全國十余個城市建設(shè)的萬達購物廣場。這種商業(yè)地產(chǎn)得到各地政府的大力支持，作為重點招商引資項目，成為當?shù)氐男蜗蠊こ?，自然受到當?shù)卣臒崃覛g迎，同時在選址、稅收、手續(xù)等各方面給予一定的便利和優(yōu)惠。商業(yè)模式做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制了經(jīng)營風(fēng)險，對開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經(jīng)營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風(fēng)險較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營范圍。
我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題
近年來，隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，及城市化進程的提速，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。但是市場發(fā)展中也存在以下幾個問題：
?、鄙虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯位
地產(chǎn)商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風(fēng)險。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發(fā)商獲得地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果是沒有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對接，造成兩者間的嚴重脫節(jié)。
?、采虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序，重復(fù)建設(shè)嚴重
一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展高潮。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業(yè)之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機。
⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經(jīng)營埋下了隱患。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善
在當前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)背景下，只有結(jié)合我國的國情和現(xiàn)狀，探討我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營中的具體實施策略，才能逐步解決目前我國商業(yè)經(jīng)營所面臨的各種問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善所必須考慮以下幾個方面：
?、敝匾曧椖坎邉?br />
商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅 “先設(shè)計后銷售”的模式，而應(yīng)該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃。概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合。
?、舱{(diào)整業(yè)務(wù)模式
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質(zhì)開發(fā)階段。在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗，項目的開發(fā)應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟、可行等原則。
?、惩貙捜谫Y渠道
為了分散項目的資金風(fēng)險，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道?？擅嫦蚬娔技Y金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大?；蚪㈤L期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機構(gòu)。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。
⒋加強專業(yè)人才團隊建設(shè)
人才隊伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人才相對輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作能力。同時還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。
?、导訌妼ο嚓P(guān)服務(wù)行業(yè)的培育
在一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運營公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院等等。 成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細分的特點，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有 效率的推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標準，借鑒國際經(jīng)驗，提高自身服務(wù)的品質(zhì)。
